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2018-01-30 00:00:00 本网站

2017年第四季度成都市房地产市场分析报告

1．GDP增速稳定，固定资产投资增速稳定

2017年四季度国内生产总值827122亿元，同比增长6.8%，增速持续保持平稳，整体来看GDP增速稳定，国内经济水平稳步增长。

图1-1-1-1： 2013年第4季度-2017年第4季度国内生产总值GDP变化趋势图

2017年1-12月，全国固定资产投资（不含农户）631684亿元，同比名义增长7.2%，增速与1-9月份小幅下滑0.3个百分点。房地产开发投资109799亿元，同比名义增长7%，增速比1-9月份下跌1.1个百分点。其中，住宅投资75148亿元，增长9.4%，增速比1-9月下滑1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%，所占比重略有增加。

2017年四季度，全国房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，各地因城施策，从传统的需求端抑制向供给侧增加转变，各地“限售”、“限购”、“限贷”叠加“土拍收紧”，优化供应结构，调控效果初显成效，房地产市场趋于稳定运行。同时大力培育发展房屋租赁市场，建立“租购并举”的住房机制。2017年1-12月全国固定资产投资增速略有收窄；房地产开发投资增速也有所放缓，其中住宅投资占比突破68%，占比有所增加，同比增速略有放缓，增长率为9.4%。详见图1-1-1-2。

图1-1-1-2： 2015年第4季度-2017年第4季度全国房地产开发投资比较图

2．房地产开发企业到位资金增速保持稳定

2017年1-12月，房地产开发企业到位资金156053亿元，同比增长8.2%，增速较1-9月稳中有升，整体来看房地产开发企业到位资金增速整体稳定。

从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过60%。从占比情况看，2017年第四季度除自筹资金和利用外资占比小幅有所增加外，其余各项资金来源渠道占比均有不同程度的减少。2017年第四季度，利用外资和自筹资金增速有所加快，其余各项资金来源增速均有不同程度的放缓，尤其是个人按揭贷款，出现了负增长。整体来看，各项资金到位情况基本稳定，房产市场发展趋于稳定。详见图1-1-2。

图1-1-2： 2017年1-12月全国房地产开发企业资金来源结构分布图

从资金来源的增长率来看，2015年国内贷款增长率处于低位，同比增长率出现负增长，为近年来的最低值；三季度开始，房地产国内贷款环比有所增加，同比增长率震荡回升，降幅有所收窄，2016年一季度房地产国内贷款有所增加，同比增长率回升至正值，从2016年四季度开始，国内贷款同比增长率保持稳定上涨，2017年，国内贷款增长率整体保持平稳，在四季度出现小幅波动下滑。

2015年定金及预收款同比增长率处于低位，而后增长率逐月缓慢回升，至三季度增长率已经升至正值，2016年一季度定金及预付款同比增长率持续回升，且增幅有所回升，到第二季度，定金及预付款同比增长率持续上涨，仅在季度末出现微幅回落，三本季度定金及预付款同比增长率基本保持稳定，波动较小，从2016年四季度开始订金及预付款同比增速持续下滑，到 2017年四季度定金及预付款同比增速略有回落，定金及预付款在2017年整体表现为波动下滑的趋势，但下降幅度较小，基本保持稳定，详见图1-1-3。

图1-1-3： 2015年第4季度-2017年第4季度全国房地产开发企业资金增长率比较图

3．国房景气指数整体保持稳定

2017年12月，全国房地产开发景气指数为101.72，环比上月上涨0.09个百分点，环比上季度小幅上涨0.28个百分点，同比上涨0.71个百分点。从2013年开始，国房景气指数振荡下滑，至2013年7月开始震荡回升，8月以来保持相对平稳的基础上有所下滑，12月环比有较大回升。2014年国房景气指数持续下滑，全年均位于综合景气线以下，2015年一季度下降幅度持续增大，达到低谷，从二季度开始，景气指数线止跌企稳回升趋势明显，2015年9月国房景气指数经历了一段时间的上升后出现震荡下滑的趋势，进入2016年，房产市场有所回暖，国房景气指数整体呈现波动上涨的趋势。截止2017年4季度，国房景气指数整体保持平稳上升的趋势。从整体来看，2018年季一度预计国房景气指数或仍将保持平稳，逐渐回归理性，大起大落的可能性不大。详见图1-1-4。

注：由于国房景气指数基期由2000年调整为2012年，由于基期发生变化，国房景气指数统计数值也随之发生变化，但相对应的趋势整体保持一致。

图1-1-4： 2013年1季度-2017年4季度年全国房地产开发综合景气指数对比图

综上所述，2017年第四季度国家经济增速稳定，固定资产投资及房地产开发投资增速小幅回落，基本保持稳定。全国房地产市场坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调从传统的需求端抑制向供给侧增加转变，各地“限售”、“限购”、“限贷”叠加“土拍收紧”，优化供应结构，调控效果初显成效，房地产市场趋于稳定运行，整体趋于理性回归。在此背景下，国房景气指数在2017年四季度出现小幅增长，整体呈现平稳上涨的趋势。

一、成都房产市场运行状况

(一) 一圈层房产市场走势

2017年第四季度，一圈层新建商品房供应量环比减少，同比略有增加；新建商品住宅环比、同比均有所下滑，商品住宅成交价格持续小幅上涨，二手房成交价格稳中有涨。

1. 新建商品房季度供应量环比减少

2017年第四季度，成都市新建商品房总供应量为278.86万平方米，同比小幅增长4.58%，环比下滑16.31%。分月来看，10月份新建商品房供应量较9月份略有增长，11月份由于“摇号选房”新政推出，新建商品住宅基本停止供应，因此供应量明显减少，12月份，供应量有所释放，较11月份有所增加。见图3-1-1。

图3-1-1：2017年7月-2017年12月一圈层新建商品房供应量比较图

从供应商品房的用途来看，2017年第四季度一圈层新建商品房总供应面积为278.86万平方米，其中商业办公用房185.79万平方米，占比67%；新建商品住宅（含商业配套及车位，下同）供应面积为93.07万平方米，占总供应面积的33%，受新政“摇号选房”的影响，商业占比明显增加，新建商品住宅供应量明显减少。见图3-1-2。

图3-1-2：2017年第四季度一圈层新建商品房用途供应量图

1. 新建商品住宅季度成交量减少

2017年第四季度，新建商品住宅季度总成交118.54万平方米，环比减少15.08%，同比减少54.29%。月度来看，10月份新建商品住宅成交量较9月份有所下滑，11月较10月份成交量有小幅上涨，12月份成交量环比也略有增长，本季度各月份新建商品住宅成交量较为稳定，变化不大。从整体上看，本季度新建商品住宅成交量各月均较为均衡，季度内无明显的波动变化，房地产市场逐渐趋于理性回归。预计2018年一季度，成都市新建商品住宅成交量将逐步趋稳，房地产市场整体仍然会以稳定运行为主。见图3-1-3。

图3-1-3：2017年7月-2017年12月一圈层新建商品住宅成交量图

1. 商品住宅成交均价平稳上涨

2017年第四季度，根据我公司在中心城区均匀布设的176个商品住宅交易样本点数据，中心城区商品住宅成交均价延续了上季度回暖的趋势，本季度商品住宅成交价格有所上涨，涨幅较上季度有所收窄，截止2017年9月成交均价为9740元/平方米，环比上涨4.72%，同比去年上涨19.07%，同比、环比均有所上涨。2013年成都市房产市场开始回暖，呈现持续回升态势，但涨幅持续收窄；2014年全国房地产市场整体不景气，造成成交均价持续小幅下降；2015年上半年，房地产延续了2014年不景气的状况，房价持续下降，但降幅明显收窄，而2015年下半年开始随着“降准”“降息”、下调购房首付比例等一系列利好措施的颁布，成都市房地产市场开始企稳回升；进入2016年，在政府一系列利好措施的推动下，成都市房价持续上涨至今，2017年4季度，成都市新建商品住宅房价延续了上涨的趋势，涨幅有趋于平稳，成都市房地产市场整体趋于稳定。根据国家统计局公布的“七十个大中城市住宅销售价格指数”中成都新建商品房房价指数统计显示，成都市自2014年5月开始销售价格指数持续下行，到了10月降幅逐渐收窄，下降趋势一直延续到2015年4月，自5月开始销售价格环比止跌上涨，涨势一直延续至2016年三季度，均呈现缓慢上升的趋势，而三季度价格指数涨幅明显回升，到2016年四季度成都市新建商品房价指数出现小幅下滑，下滑趋势延续至2017年三季度，2017年四季度，成都市新建商品房价指数出现波动上涨，二手住宅价格指数持续保持上涨。见图3-1-4、图3-1-5。