2018年第一季度成都市房地产市场分析报告
2018-04-19 00:00:00 本网站
2018年一季度国内生产总值198783亿元，同比增长6.8%，增速持续保持平稳，整体来看GDP增速稳定，国内经济水平稳步增长。
图1-1-1-1： 2014年第1季度-2018年第1季度国内生产总值GDP变化趋势图
2018年1-3月，全国固定资产投资（不含农户）100763亿元，同比名义增长7.5%%，增速较上季度小幅增长0.3个百分点。房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速较上季度上涨3.4个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速较上季度上涨3.9个百分点，占房地产开发投资的比重为69.1%，所占比重略有增加。
2018年一季度， “两会”相继召开，均明确了房地产市场宏观调控的目标，一方面是调控政策不放松，持续进行差别化调控，另一方面是同步建设长效机制。在此背景下，2018年1-3月全国固定资产投资以及房地产开发投资增速均保持稳定小幅上涨，其中住宅投资占比突破69%，占比有所增加，同比增速也稳中有涨，增长率为13.3%。详见图1-1-1-2。
图1-1-1-2： 2016年第1季度-2018年第1季度全国房地产开发投资比较图
（二）房地产开发企业到位资金增速小幅回落
2018年1-3月，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速较上季度有所回落，整体来看房地产开发企业到位资金增速有所放缓。
从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过61%。从占比情况看，2018年第一季度除国内贷款占比小幅有所增加外，其余各项资金来源渠道占比均有不同程度的减少。2018年第一季度，除自筹资金增速有所加快，其余各项资金来源增速均有不同程度的放缓，尤其是个人按揭贷款以及利用外资，均出现了负增长。整体来看，各项资金到位增速有所放缓，房产市场发展整体稳定。详见图1-1-2。
图1-1-2： 2017年1-12月全国房地产开发企业资金来源结构分布图
从资金来源的增长率来看，2015年国内贷款增长率处于低位，同比增长率出现负增长，为近年来的最低值；三季度开始，房地产国内贷款环比有所增加，同比增长率震荡回升，降幅有所收窄，2016年一季度房地产国内贷款有所增加，同比增长率回升至正值，从2016年四季度开始，国内贷款同比增长率保持稳定上涨，2017年，国内贷款增长率整体保持平稳，在四季度出现小幅波动下滑，进入了2018年，国内贷款增速明显下滑，接近零点。
2015年定金及预收款同比增长率处于低位，而后增长率逐月缓慢回升，至三季度增长率已经升至正值，2016年一季度定金及预付款同比增长率持续回升，且增幅有所回升，到第二季度，定金及预付款同比增长率持续上涨，仅在季度末出现微幅回落，三本季度定金及预付款同比增长率基本保持稳定，波动较小，从2016年四季度开始订金及预付款同比增速持续下滑，到 2017年四季度定金及预付款同比增速略有回落，进入2018年，定级及预付款增速持续小幅回落，详见图1-1-3。
图1-1-3： 2016年第1季度-2018年第1季度全国房地产开发企业资金增长率比较图
（三）国房景气指数整体保持稳定
2018年3月，全国房地产开发景气指数为101.5，环比上月上涨0.09个百分点，环比上季度小幅下降0.16个百分点，同比上涨0.37个百分点。从2013年开始，国房景气指数振荡下滑，至2013年7月开始震荡回升，8月以来保持相对平稳的基础上有所下滑，12月环比有较大回升。2014年国房景气指数持续下滑，全年均位于综合景气线以下，2015年一季度下降幅度持续增大，达到低谷，从二季度开始，景气指数线止跌企稳回升趋势明显，2015年9月国房景气指数经历了一段时间的上升后出现震荡下滑的趋势，进入2016年，房产市场有所回暖，国房景气指数整体呈现波动上涨的趋势，进入2018年初，国房景气指数出现小幅下滑。从整体来看，2018年季二度预计国房景气指数或仍将保持平稳，逐渐回归理性，大起大落的可能性不大。详见图1-1-4。
注：由于国房景气指数基期由2000年调整为2012年，由于基期发生变化，国房景气指数统计数值也随之发生变化，但相对应的趋势整体保持一致。
图1-1-4： 2014年1季度-2018年1季度年全国房地产开发综合景气指数对比图
综上所述，2018年第一季度国家经济增速稳定，固定资产投资及房地产开发投资增速小幅回升，房地产企业开发资金来源增速放缓，基本保持稳定。 “两会”明确了房地产市场宏观调控的目标，一方面是调控政策不放松，持续进行差别化调控，另一方面是同步建设长效机制。调控效果初显成效，房地产市场趋于稳定运行，整体趋于理性回归。在此背景下，国房景气指数在2018年一季度出现小幅的波动回落，整体保持平稳运行。
二、 成都房产市场运行状况
2018年第一季度，一圈层新建商品房供应量环比减少，同比略有增加；新建商品住宅成交量环比、同比均有所下滑，商品住宅成交价格持续小幅上涨，二手房成交价格稳中有涨。
1. 新建商品房季度供应量环比减少
2018年第一季度，成都市新建商品房总供应量为175.96万平方米，同比小幅增长4.88%，环比下滑36.9%。分月来看，1月份新建商品房供应量较12月份有所减少，2月份受传统“春节”假期的影响，新建商品房供应量明显减少， 3月份，供应量有所释放，较2月份有所增加。见图3-1-1。
图3-1-1：2017年10月-2018年3月一圈层新建商品房供应量比较图
从供应商品房的用途来看，2018年第一季度一圈层新建商品房总供应面积为175.96万平方米，其中商业办公用房59.24万平方米，占比34%；新建商品住宅（含商业配套及车位，下同）供应面积为93.07万平方米，占总供应面积的66%，随着“摇号选房”的正式实施，本季度开始，新建商品住宅供应量占比明显增加。见图3-1-2。
图3-1-2：2018年第一季度一圈层新建商品房用途供应量图
2018年第一季度，新建商品住宅季度总成交43.15万平方米，环比减少63.6%，同比减少70.78%，成交量下滑趋势明显。月度来看，月份新建商品住宅成交量较2017年12月份有所下滑，2月受供应量减少以及“春节”和“摇号选房”、“调控政策”持续进行的影响，成交量明显下滑，3月份较2月份有所上涨，但成交量仍处于较低的水平。从整体上看，本季度新建商品住宅成交量明显出现下滑，成交量明显减少。预计2018年二季度，成都市新建商品住宅成交量或有所回升，房地产市场整体仍然会以稳定运行为主。见图3-1-3。
图3-1-3：2017年10月-2018年3月一圈层新建商品住宅成交量图
3. 商品住宅成交均价平稳上涨
2018年第一季度，根据我公司在中心城区均匀布设的176个商品住宅交易样本点数据，中心城区商品住宅成交均价延续了上季度回暖的趋势，本季度商品住宅成交价格有所上涨，涨幅较上季度有所收窄，截止2018年3月，成交均价为,10074元/平方米，环比上涨3.43%，同比去年上涨19.76%，同比、环比均有所上涨。2013年成都市房产市场开始回暖，呈现持续回升态势，但涨幅持续收窄；2014年全国房地产市场整体不景气，造成成交均价持续小幅下降；2015年上半年，房地产延续了2014年不景气的状况，房价持续下降，但降幅明显收窄，而2015年下半年开始随着“降准”“降息”、下调购房首付比例等一系列利好措施的颁布，成都市房地产市场开始企稳回升；进入2016年，在政府一系列利好措施的推动下，成都市房价持续上涨至今。根据国家统计局公布的“七十个大中城市住宅销售价格指数”中成都新建商品房房价指数统计显示，成都市自2014年5月开始销售价格指数持续下行，到了10月降幅逐渐收窄，下降趋势一直延续到2015年4月，自5月开始销售价格环比止跌上涨，涨势一直延续至2016年三季度，均呈现缓慢上升的趋势，而三季度价格指数涨幅明显回升，到2016年四季度成都市新建商品房价指数出现小幅下滑，下滑趋势延续至2017年三季度，2017年四季度，成都市新建商品房价指数出现波动上涨，,在2018年1季度，新建商品住宅价格指数整体稳定，小幅上涨，而二手住宅价格指数在2018年1季度出现小幅下滑的趋势。见图3-1-4、图3-1-5。
图3-1-4：2013年一季度-2018年一季度一圈层商品住宅成交均价比较图
图3-1-5：2014年1月-2018年3月成都住宅分类价格指数比较图
新建商品住宅供应量方面，2018年一季度供应量持续大于新建商品住宅成交量，总供应量为175.96万平方米，总成交量为43.15万平方米，平均供求比为4.08。“两会”相继召开，均明确了房地产市场宏观调控的目标，一方面是调控政策不放松，持续进行差别化调控，另一方面是同步建设长效机制。在此背景下，成都坚持 “房子是用来住的，不是用来炒的”基调，坚持房地产市场调控政策，加之“春节”假期以及“摇号政策”的进一步推行，成都市新建商品住宅供应量以及成交量均有明显下滑。但房价逐渐趋于稳定。见图3-1-6。
图3-1-6：2017年10月-2018年3月一圈层新建商品住宅成交供应对比图