2016-01-29 00:00:00 本网站
2015年四季度国内生产总值676708亿元，同比增长6.8%，从环比看，四季度国内生产总值增长1.6%，增速有所放缓，整体呈现基本稳定的趋势。
图1-1-1-1： 2011年四季度-2015年第四季度国内生产总值GDP变化趋势图
2015年1-12月，全国固定资产投资（不含农户）551590亿元，同比名义增长10 %，增速与1-11月份相比略有下降，回落0.2个百分点。房地产开发投资95979亿元，同比名义增长1%，增速比1-11月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为67.3%。
由此可见，2015年四季度全国固定资产投资增速整体来看依然呈现回落的趋势，但回落幅度有所收窄；房地产开发投资增速仍然持续下滑，其中住宅投资占比持续在67%左右，同比增长比率持续走低，增长率已降至1%以下，为近年来的最低值。详见图1-1-1-2。
图1-1-1-2： 2013年四季度-2015年第四季度全国房地产开发投资比较图
2．房地产开发企业到位资金情况良好
2015年1-12月，房地产开发企业到位资金125204亿元，同比增长2.6%，增速较上季度有所回升，整体来看呈现企稳回暖的趋势。
从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过65%。从占比情况看，2015年第四季度定金及预收款和个人按揭贷款占比有所增加，而自筹资金、国内贷款占比有微幅下降，利用外资的比例变化不大。2015年第四季度，除定金及预付和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各项资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额持续大幅增加，同比增长率回升至21.9%，定金及预付款也逐渐呈现增长的趋势；其余资金来源增长率均同比出现不同程度的下降，与上季度相比，自筹资金降幅有所收窄，利用外资以及国内贷款降幅有所加大。整体来看，各项资金到位情况有所好转。详见图1-1-2。
图1-1-2： 2015年1-12月全国房地产开发企业资金来源结构分布图
从资金来源的增长率来看，2013年国内贷款增长率处于高位，平均同比增长率为29.44%；2014年同比增长率持续下降且下降幅度逐渐增大；2015年一季度同比增长率首次下降为负值，为近年来的最低值；三季度开始，房地产国内贷款环比有所增加，同比增长率震荡回升，降幅有所收窄。
定金及预收款同比增长率于2012年1月达到历史低点，在经历2013年年初的大幅上涨阶段后，涨幅稳步回落。2014年3月开始，定金及预收款同比出现负增长，继而同比增长率持续下滑，进入2015年后开始降幅收窄，增长率逐月回升，至三季度增长率已经升至正值，四季度定金及预付款同比增长率持续缓慢回升。详见图1-1-3。
图1-1-3： 2013-2015年第四季度全国房地产开发企业资金增长率比较图
3． 国房景气指数企稳回升
2015年12月，全国房地产开发景气指数为93.40，环比上月微幅下降0.01个百分点，同比回落0.59个百分点，同比持续下降。从2010年3月开始，国房景气指数振荡下滑，至2011年10月下滑至景气线附近，随后一直位于景气线之下，2012年10月至2013年7月开始震荡回升，8月以来保持相对平稳的基础上有所下滑，12月环比有较大回升。2014年国房景气指数持续下滑，全年均位于综合景气线以下，2015年一季度下降幅度持续增大，达到低谷，从二季度开始，景气指数线止跌企稳回升趋势明显，2015年9月国房景气指数经历了一段时间的上升后出现震荡下滑的趋势，至年底逐渐趋于平稳。从整体来看，2016年一季度预计国房景气指数或将受传统春节的影响将有所波动，但大起大落的可能性不大。详见图1-1-4。
图1-1-4： 2011年-2015年全国房地产开发综合景气指数对比图
综上所述，2015年第四季度，国家经济增速有所放缓，固定资产投资及房地产开发投资增速持续回落。房地产业作为国家经济的支柱产业，在中央定调稳增长、调结构、促消费的大背景下，中央在本季度10月底再次降准降息，进一步降低贷款门槛，为市场释放更多的流动资金；地方政府也纷纷出台一系列优惠利好措施，刺激市场促进库存去化，刚性需求及改善型需求得到了极大的支持。但受到国家经济增速放缓的影响，国房景气指数在本季度仍有下滑的趋势。
二、 重点城市房地产市场运行情况
1. 市场持续回暖，库存高压有所缓解
2015年12月末，中指监测的主要城市库存量环比下降4%，去存化速度进一步加快，12月各房企为冲刺年度业绩目标，各种促销手段频出，多地成交去化状况良好，库存压力明细有所缓解。2015年第四季度，一线城市库存量整体呈下降的形势，北上广深可售面积较三季度整体减少7.39%。本季度10月底银行再次降准降息，进一步放宽货币政策，加之年底房企为完成年度销售目标，加大优惠、推广力度，四季度一线城市新建商品房成交量明显增加，库存量有所减少，库存压力得以缓解，去存化速度进一步加快，除深圳库存量环比上涨9.51%外，北京、上海、广州库存量均有不同程度的减少，其中上海降幅最大为13.74%，北京和广州库存量分别下降7.97%、5.07%。同比去年北、上、广、深库存量均有所减少，北京、上海、广州、深圳分别减少111.39、252.12、89.88、53.39万平方米。总体来看，2015年第四季度，受10月底银行降准降息的影响，加之房企年底冲量，一线城市成交量上涨，去存化速度有所加快，库存压力有所缓解。详见图2-1-1。
图2-1-1： 一线城市住宅可售面积对比图
2015年第四季度，继二季度5—6月两次降息、三季度8月底再次下调银行利率，以及9月份下调首付比例，本季度10月底银行再次降准降息，从而加快了流动资金的释放，减轻了购房者压力房地产市场各项资金到位情况好转，同时各地陆续推出多重新政刺激楼市，对市场需求有较大的冲击效应，加上房企年底冲刺销售目标，各种促销手段频现，一线城市商品房成交量整体环比上季度有所上涨，房价逐渐回升，楼市回暖明显。
从成交量方面看，一线城市新建商品住宅总成交量为1473.77万平方米，同比增长3.81%，环比上涨7.92%；受2015年度各项利好措施的影响以及房企年底冲量的影响，一线城市2015年四季度新建商品住宅成交量除北京同比、环比微幅下降外，其他城市均出现不同幅度的上涨，房产市场回暖明显。
成交价格方面，一线城市市场抗压性较强，自2012年第二季度开始一线城市楼市逐渐回暖，在经2013年成交均价的较大幅度反弹后，2014年房地产市场进入疲软期，下降趋势明显，进入2015年后中央松绑楼市、新政叠出、多次降息释放资金，以维持房地产市场稳定发展，在多重刺激下，一线城市房地产市场回暖趋势明显。从调查数据显示本季度一线城市房地产市场成交价格环比增长4.76%，其中深圳涨幅最高，达到9.86%；除广州微幅下降1.23%外，其余城市均出现不同幅度的上涨。详见表2-1-1、图2-1-2。
表2-1-1：一线城市新建商品房成交情况统计表
备注：成交面积、成交均价两项数据统一采用“CREIS中指数据库”数据。
图2-1-2：一线城市住宅成交均价对比图
2015年第四季度，重点监测一线城市成交量有所上涨，成交价格环比上涨：由于2012年全国楼市处于低位，加上限购等行政措施实施已久，造成2013年成交量上涨，但进入2014年后上涨动力出现明显不足，继而疲软下滑，价格指数持续出现逐月下降。2015年开始中央及地方陆续出台多重利好政策，在宽松的金融及宏观政策背景下，一线城市房地产市场成交逐渐回暖，三、四季度更是领涨全国。预计在政策利好下，2016年一季度房地产市场将延2015年下半年较好的发展势头，成交量趋于平稳，成交价格持续稳中有涨的趋势，房地产市场持续回暖。
2015年四季度，央行10月底再次降准降息，为市场释放更多的流动资金，但本季度政府出台的各项刺激政策明显减少，加之前两个季度各种利好措施频现，一线城市二手房成交量在短期内集中释放，四季度二手房交易市场后续动力略显不足，成交量环比上季度北、上、广、深四个城市均有不同程度的下降。成交价格方面，2015年四季度一线城市二手房成交均价环比明显增长，除深圳由于三季度成交价格呈季度性爆发以及市场的自我调节出现小幅下降外，北京、上海、广州均出现不同幅度的上涨，整体来看与新建商品住宅成交走势基本一致，成交均价环比增长2.09%，同比增长14.85%；除深圳外，一线城市二手房成交均价高于新建商品房成交价格，北京、上海等地“价格倒挂”现象仍然较为严重。详见表2-1-2、图2-1-3、图2-1-4。
表2-1-2：一线城市二手房成交情况对比统计表
图2-1-3：一线城市二手房成交量变化图
图2-1-4：一线城市二手房成交均价变化图
对二线城市房地产市场状况的分析，我们采用了“典型分析”的方法，选取二线城市中比较具有代表性的五个城市，包括重庆、南京、武汉、杭州和天津作为典型样本城市。
成交量方面，2015年第四季度，五个二线城市新建商品住宅总成交量为2173.69万平方米，环比上涨19.82%。从各城市本季度变化幅度来看，本季度五个二线城市新建商品住宅成交量均有不同幅度的上涨，其中南京涨幅最大，为31.59%。由于2015年中央定调房地产市场“去库存、促销费、稳增长”，从一季度开始中央及地方陆续放宽限购、限贷等调控政策，实施新政并利用金融及税收杠杆，放宽信贷门槛，提升购房能力，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。各地方政府也纷纷出台公积金贷款政策、财政补贴等一系列利好政策，刺激市场，同时年底房企为完成销售目标，加大了优惠、推广力度，年末置业的需求旺盛，从整体上看，二线城市新建商品房在一系列利好措施以及较好的市场环境下成交量上涨趋势明显。见图2-2-1。
图2-2-1：二线重点监测城市新建商品房成交量对比图
成交价格方面，2015年第四季度，二线重点监测城市价格均呈现上涨的趋势，各个城市均有不同程度的上涨，平均涨幅为2%，其中武汉环比上涨幅度最大，为5.65%。总体来看，2015年第四季度，新建商品房成交量有所上涨，新建商品房成交均价稳中有涨，楼市缓慢回升。见图2-2-2。
图2-2-2：二线重点监测城市新建商品房成交价格对比图
2015年第四季度，重点监测的二线城市二手房成交价格上涨，整体平均环比上涨1.81%。除重庆二手房成交价格微幅下降0.88%外，另外4个典型二线城市价格变化趋势一致，均为平稳回升，上涨幅度最大的为天津，涨幅达到3.2%。重点监测的5个城市二手房价格均高于新建商品房成交均价，“价格倒挂”现象较为严重。总体来看，2015年第四季度二线城市二手房价格呈现缓慢回升趋势。见图2-2-3。
图2-2-3：二线重点监测城市二手房成交价格对比图
整体来看，二线城市与一线城市变化趋势基本一致，2015年第四季度重点监测二线城市量价齐涨，尤其是成交量涨幅明显。
由此可见，全国来看，2015年四季度房地产市场稳中有升，回升成为主流，成交量也稳中有升，楼市回暖趋势日趋明显。本季度银行再次降息，而且各银行在基准利率的基础上纷纷给予折扣，再次放宽货币政策，进一步减轻购房者压力；加之年底各房企为了完成年度销售目标，进行最后冲刺，纷纷加大优惠以及推广力度；年底置业的习惯也对刺激房地产市场起到了不小的作用，在刺激潜在需求入市上取得了较为显著的效果。预计2016年一季度房地产市场成交量或受到传统春节的影响有所波动，而成交价格或将稳中微涨，但大幅上涨的可能性不大。
2015年第四季度，一圈层新建商品住宅供应量在保持相对稳定的基础上同比、环比均有一定降幅；新房成交量环比上涨，商品住宅成交价格企稳回升，二手房成交量增长明显，成交价格上涨。
2015年第四季度，成都市新建商品住宅总供应量为433.29万平方米，同比下降22.01%，环比减少21.13%。分月来看，由于三季度供应量集中爆发，10月供应量后续动力不足，有所疲软，导致成都市10月份新建商品房供应量迅速下滑，到了11月供应量快速回升，12月份平稳上涨，从季度上看，由于成都市新建商品房库存量仍然较大，开发商放慢开发速度，适量减少了房屋供应，因此本季度新建商品供应量环比、同比均有一定幅度的下降。见图3-1-1。
图3-1-1：2015年7月-2015年12月一圈层新建商品住宅供应量比较图
从供应商品房的用途来看，2015年第四季度一圈层新建商品房总供应面积为433.29万平方米，其中商业办公用房49.36万平方米，占比11%；新建商品住宅（含商业配套及车位，下同）供应面积为383.93万平方米，占总供应面积的89%。见图3-1-2。
图3-1-2：2015年第四季度一圈层新建商品房用途供应量图
2015年第四季度，新建商品住宅季度总成交242.81万平方米，环比增长10.16%，同比小幅下降4.13%。月度来看，受10月份银行降准降息以及各项利好措施的持续影响，加之年末房企为完成年度销售目标以及居民年底购房置业的需求旺盛，本季度新建商品房成交量呈现逐月平稳上涨的趋势，成交量波动变化幅度不大。从整体上看，2015年四季度成交总量环比有所增长，成交量逐月持续上涨，新建商品房住宅成交量逐渐趋于平稳、理性的发展。预计2016年1季度或将受春节的影响，成交量有所波动。见图3-1-3。 图3-1-3：2015年7月-2015年12月一圈层新建商品住宅成交量图
2015年第四季度，成都市二手房成交量为190.94万平方米，同比去年同期大幅上涨54.42%，环比上季度小幅上涨2.99%。2015年3季度在各项利好措施的推动下成都市二手房成交量有所爆发，导致10月份成都市二手房市场后续动力略显不足，成交量有所下降，而受到10月24日央行再次降准降息以及年底置业的影响，二手房成交量在季度内呈现逐月上涨的趋势。总体来看，二手房成交量仍然在持续上涨，且远远超过去年同期水平，预计春节传统节日的影响，2016年1季度二手房成交量将出现一定的波动起伏。见图3-1-4。
图3-1-4：2015年7月-2015年12月一圈层二手房成交量比较图
2015年第四季度，根据我公司在中心城区均匀布设的176个商品住宅交易样本点数据，中心城区商品住宅成交均价延续了上季度回暖的趋势，本季度商品住宅成交价格平稳回升，截止2015年12月成交均价为7974元/平方米，环比上涨0.24%，同比去年下降0.34%。自2011年四季度，中心城区商品住宅成交均价持续下滑，2012年2季度止住下滑趋势后持续小幅回升，2013年一直延续回升态势，但涨幅持续收窄；2014年全国房地产市场整体不景气，造成成交均价持续小幅下降；进入2015年后，国家重点强调稳定住房消费，刺激住房刚性需求和改善型需求，以取消限购、实施房贷及公积金新政、多次降准降息以及营业税免征期调整、调整购房首付比例等多重手段，对房地产市场起到了有效的刺激作用，到了9月底，全国房地产市场企稳回暖。根据国家统计局公布的“七十个大中城市住宅销售价格指数”中成都新建商品房房价指数统计显示，成都市自2014年5月开始销售价格指数持续下行，到了10月降幅逐渐收窄，下降趋势一直延续到至本季度4月，自5月开始销售价格环比止跌上涨，涨势一直延续至本季度，均呈现缓慢上升的趋势。见图3-1-5、图3-1-6。
图3-1-5：2012年-2015年一圈层商品住宅成交均价比较图
图3-1-6：2011年-2015年12月成都住宅分类价格指数比较图
新建商品住宅成交量方面，随着新政的颁布实施，四川省及成都市陆续出台房贷及公积金新政，房地产市场政策不断放松且影响力度持续加强，极大程度上支持了居民自住和改善性住房需求，房地产市场刚性需求得以短时间内的集中释放；央行本季度于10月底再次降准降息，进一步放宽货币政策，释放资金流动性，为房地产市场注入了新的活力，继续加快房地产市场去存化速度，本季度成都市新建商品房成交量较上季度持续上涨。
按照行政区域划分，2015年第四季度，高新区、锦江区和成华区是新建商品住宅成交量最多的区域，本季度锦江区新建商品住宅成交量超过成华区，三区域成交量占比合计74.73%，超过全市成交量七成，占有相当大的市场比重。这说明城东（东大街沿线和攀成钢片区）和城南（人民南路沿线和大源、灯塔、清和片区、天府新区成都直管区片区）仍然是商品住宅交易的热点区域，而锦江区也逐渐成为商品住宅交易的热门地区，尤其是高新区成交量近几年一直排名全市前列，这符合成都城市天府新区的规划远景和轨道交通的发展特点。其次为金牛区，成交量较少的区域为青羊区和武侯区。详见表3-1-1、图3-1-7。
表3-1-1：2014年--2015年中心城区新建商品住宅成交明细表
单位：平方米
图3-1-7：2015年第四季度中心城区新建商品住宅区域成交量图
新建商品住宅供应量方面，2015年供应量持续大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形势明显缓和，总供应量为433.28万平方米，总成交量为242.81万平方米，平均供求比为1.78。整体来看，2015年四季度，开发商加大了推盘、销售力度，一圈层商品房库存量明显有所缓解。见图3-1-8。
图3-1-8：2015年7月-2015年12月一圈层新建商品住宅成交供应对比图
新建商品住宅价格方面，在全国房地产市场逐步回暖的趋势下，成都新建商品住宅价格有所回暖；成交量在多重利好政策的刺激下稳中微涨，去存化速度明显加快。长远来看，随着中央及地方政府因地制宜地推出楼市新政以稳定住房消费刺激自住型及改善型房屋刚性需求，新建商品住宅价格将持续缓慢上涨，但房价大幅上涨的可能性不大。
二手住宅方面，2013年受政策发布的影响，起伏较大，受此影响，成都市二手房成交量一直在较低位保持平稳发展。2014年成都市二手房成交量处于震荡缓慢回升的过程中，到年底有明显的增长达到峰值。进入2015年后，随着不动产统一登记条例的实施，房产税征收趋势明显，再加上针对二手房营业税免征期调整的影响，以及房贷政策的陆续放松，住房贷款首付比例的下调，本季度银行再次下调存贷款利率，这些因素对二手房市场起到了较为明显刺激作用，在一系列利好措施的影响下二手房成交量上涨明显，成交价格缓慢回升。
综上所述，2015年第四季度，一线城市住宅市场成交明显回升，二线城市趋势基本与一线城市一致，呈缓慢上升。成都住宅成交量和均价环比上涨，楼市呈缓慢上升的趋势。四季度，央行再次下调银行基准利率，贷款利率已降至历史低位。宽松的货币金融政策无疑为市场输入了新的资金血液，释放了更多的流动资金，有效地刺激了市场需求。成都市积极响应中央政策，各个银行在基准利率的基础上纷纷给予折扣，大力支持住房刚需，这些调整、政策将明显减轻购房群体的压力。预计成都房地产市场回暖趋势将更加明显，或受春节的影响，在月度上有所动荡，但整体将在保持平稳的基础上向上发展。
1、二圈层整体成交均价小幅下降
截止2015年12月，二圈层区县新建商品住宅成交均价为5485元/㎡，其中环比小幅下降0.72%，同比去年下降1.28%，整体来看二圈层房地产市场仍然处于较疲软的状态。二圈层地区本季度各城市价格变化趋势基本一致，除郫县环比上涨1.2%，其他地区价格均环比下降，其中新都区降幅最大，环比下降2.26%。二圈层平均价格与去年同期相比，除郫县上涨0.39%外，其余地区均呈现下降的趋势，其中龙泉驿区降幅最大为-2.41%。总体来看，2015年第四季度二圈层各区县成交均价较上季度有所回落。见图3-2-1。
图3-2-1：2014年4季度-2015年4季度二圈层新建商品住宅成交均价图
二圈层方面，尽管目前其住宅价格相比一圈层仍有较明显的优势，一圈层内新房价格相对较高，并且成都轨道交通持续发展，多条地铁及快速通道的开工建设使得二圈层交通状况持续改善，将对二圈层各区县房地产市场起到一定的推动作用，刚性需求势必持续在二圈层释放可以预见，但开发商为了进一步加快库存量的消化以及冲刺年度销售目标，采取“以量换价”的手段，纷纷推出促销，降低房价，受此影响，二圈层房地产市场价格有所下行。预计二圈层2016年一季度房地产市场在主城区的影响下整体呈现平稳回暖的形势。
2、三圈层成交均价微幅下降
截止2015年12月末，三圈层新建商品住宅成交均价为4057元/㎡，环比微幅下降0.58%，同比去年微幅下降0.05%。三圈层新建楼盘样本数量相对较少，个别楼盘价格调整会对整个样本均价产生较大影响；且三圈层离中心城区较远，受中心城区房地产市场变化影响较小，即三圈层各区县基本是一个独立的房地产市场。从环比来看，三圈层区县新建商品住宅价格均出现不同程度的下降，下降幅度较小。从同比来看，各个城市变化趋势各不相同，都江堰、彭州、金堂等地有不同幅度的下降，青白江、崇州、大邑等地有不同幅度的上涨，其中青白江上涨5.68%，为本季度三圈层涨幅最大的城市。总体来看，2015第四季度，三圈层各区县成交均价整体相对稳定，环比、同比均有微幅下降，但降幅较小。见图3-2-2。
图3-2-2： 2014年四季度-2015年四季度三圈层新建商品住宅均价图
三圈层方面，从房价历史数据来看，由于其无论是刚性需求还是投资需求，其基数都远远小于一、二圈层，并且需求中以购买自住需求为主，所以其房价受一圈层房价影响较小，且三圈层离中心城区较远，难以受中心城区房产市场变化影响，即三圈层各区县基本是一个独立的房地产市场。以此分析，外来投资、游资炒作等因素对三圈层房价影响较小，三圈层房价高低更多取决于拿地成本、建设成本、开发商利润率等因素。本季度整体来看三圈层土地市场始终保持稳步发展的趋势，成交价格变化幅度较小，市场相对比较稳定，预计2016年一季度三圈层将延续房地产市场平稳发展的势态。
综上所述，2015年第四季度，二、三圈层楼市均出现小幅下降的趋势。预计2016年一季度，二、三圈层或受到传统春节的影响，房地产市场出现一定的波动，但大起大落的可能性不大。
截止2015年12月，成都新建商品房供应充足，供大于求；新房成交量环比有所上涨，同比小幅下降，二手房成交量同比、环比双增长；商品房成交价格企稳回升。总体而言，成都市房地产市场呈现缓慢上升的趋势，整体发展相对平稳。
我们根据国家统计局发布的“七十个大中城市住宅销售价格指数”，以2010年1月为基期，测算出各城市、各月的新建商品住宅价格指数（定基）和二手住宅价格指数（定基）。
新建商品住宅价格指数方面，2015年12月， 70个大中城市中价格环比下降的城市有27个，持平的城市有4个，上涨城市39个。环比价格变动中，最高涨幅为3.2%，最低降幅为0.4%，最高涨幅有所回落。与去年同期相比，价格下降的城市有49个，上涨的城市有21个。同比价格变动中，最高涨幅为47.5%，最低为下降5.3%。从图3-4-1可以看出，成都市与全国重点城市的房地产市场运行状况一致：2011年以来受调控政策影响，新建商品住宅价格指数震荡发展，但总体保持稳定，自 2013年起价格反弹趋势明显，至7月上涨速度有所放缓， 2014年4月，一线、二线城市价格指数结束自2012年第四季度以来持续上涨的趋势，继而持续出现持续下降，但整体来看，一线城市房价上涨幅度明显高于二线城市；进入2015年，各重点城市降幅明显收窄，下降趋势有所回升，到了二季度各城市指数止跌回升明显，部分城市涨幅较大，三季度各个城市指数涨幅进一步增大，回升趋势明显，四季度延续了前两季度的良好势头，持续上涨。在图示12个重点城市中，2015年第四季度成都的价格指数上涨幅度排名第10位。见图3-4-1、图3-4-2。
图3-4-1：成都与一线城市新建商品住宅价格指数（定基）对比图
图3-4-2：成都与二线典型城市新建商品住宅价格指数（定基）对比图
二手住宅价格指数方面，2015年12月，70个大中城市中价格环比下降的城市有24个，上涨的城市有37个，持平的城市9个，上涨城市个数略有减少；环比价格变动最高涨幅为3.3%，最低降幅为0.5%，涨幅略有上涨。从图3-4-3可以看出，成都市与全国重点城市的房地产市场运行状况基本一致：自2012年5月止住下滑趋势后一直稳步上涨，2013年3月开始上涨幅度逐渐加大，至同年10月涨幅已有所收窄，从2014年4月开始出现持续下降，进入2015年5月后，二手房市场整体有所回暖， 12月出现小幅下滑。相较于其他重点城市，成都二手住宅价格变化幅度较小，变化相对平稳。见图3-4-3、图3-4-4。
图3-4-3：成都与一线城市二手住宅价格指数（定基）对比图
图3-4-4：成都与二线典型城市二手住宅价格指数（定基）对比图 2015年第四季度，成都市房地产市场企稳回升，呈现缓慢上涨的趋势；全市土地供应充足，商住用地成交价格平稳增长，溢价率有所上涨。
2015年第四季度，成都市一圈层共成交商住用地17宗，较上季度减少1宗，其中商业用地6宗，居住用地11宗；成交建设用地总面积约为70.21万平方米，环比减少20.07%，同比大幅增长50.98%；规划建筑总面积约为195.56万平方米，环比减少33.52%，同比微幅增长0.24%。平均容积率为2.79，低于2010年以来平均容积率3.68。详见图4-1-1，图4-1-2。
图4-1-1：成都市一圈层2013年四季度-2015年四季度土地成交情况图
图4-1-2：成都市一圈层2013年四季度-2015年四季度土地成交宗数比较图
2015年第四季度，成都市二圈层共成交商住用地17宗，较上季度增加2宗，其中商业用地9宗，居住用地8宗；成交建设用地总面积约为177.53万平方米，环比大幅增长112.99%，同比增长84.75%；规划建筑总面积约为441.82万平方米，环比大幅增加56.2%，同比增长106.65%。容积率水平约为2.49，低于2010年以来平均水平3.39。详见图4-1-3，图4-1-4。
图4-1-3：成都市二圈层2013年四季度-2015年四季度土地成交情况图
图4-1-4：成都市二圈层2013年四季度-2015年四季度土地成交宗数比较图
2015年第四季度，成都市三圈层共成交经营性用地22宗，较上季度减少7宗，其中商业用地8宗，居住用地14宗；建设用地总面积约为74.61万平方米，环比减少40.03%，同比增长24.13%，土地成交量环比有所减少；规划建筑总面积约为135.06万平方米，环比减少50.48%，同比小幅减少6.11%。容积率水平约为1.81，低于2011年以来平均容积率2.5。详见图4-1-5，图4-1-6。
图4-1-5：成都市三圈层2013年四季度-2015年四季度土地成交情况图
图4-1-6：成都市三圈层2013年四季度-2015年四季度土地成交宗数比较图
整体而言，2015年第四季度，成都市一、二、三圈层经营性用地成交量变化趋势不尽一致。成都市中心城区经营性用地较上季度有所减少，整体看土地市场运行较平稳；二圈层经营性用地经历了一段时间的疲软过后，土地市场延续上季度回暖的势头，土地供应规模与成交规模较上季度均有较大幅度的增加；三圈层由于三季度万达集团在都江堰大量拿地，大大增加了三圈层上季度土地成交量，土地成交量集中爆发，本季度土地市场后续动力略显不足，土地成交量有所减少。
2015年第四季度，成都市一圈层土地成交平均价格（楼面地价）为4303元/平方米，环比上涨46.16%，同比上涨16.77%；平均起拍价格为557.49万/亩，同比下降27.41%，环比上涨20.57%；平均成交价格回升至815.9万元/亩；平均溢价率水平为46.35%，较上季度有较大的上涨。
总体来看，本季度10月末银行再次下调存贷款基准利率，进一步放宽货币政策，各地推出新政稳定房地产市场平稳发展，住宅房地产市场回暖趋势明显，住宅用地成交量有所增加；而由于年度经济增速放缓，商业地产有所萎靡，商业用房经历了一段时间的集中释放后基本趋于饱和，商业用地频频流拍，政府减少了对商业用地的供应，本季度商业用地成交量降幅较大，致使中心城区土地成交量有所减少。随着房地产市场的回暖，开发商增加了拿地的信心，尤其是对居住用地的需求较大，地理位置较好的地块引来开发商竞相竞争，如青羊区苏坡街道清波村3、4组地块溢价率高达122.22%，锦江区三圣乡花果村1组这一地块溢价率也高达103.06%，因此溢价率水平较上季度有所上涨，预计未来一圈层土地市场或受春节的影响有所波动，但大起大落的可能性较小。详见图4-2-1，图4-2-2。
图4-2-1：成都市一圈层2013年四季度-2015年四季度土地成交价格走势图
图4-2-2：成都市一圈层2013年四季度-2015年四季度土地价格比较图
2015年第四季度，成都市二圈层土地成交平均价格（楼面地价）为1623元/平方米，同比上涨33.47%，环比上涨52.25%；平均起拍价格为203.53万/亩，环比上季度有所下降；平均成交价格为227.88万/亩，同比上涨、环比下降；平均溢价率水平约为11.96%，溢价率有所回升。整体来看，二圈层土地成交价格（楼面地价）较大幅度的上涨，溢价率也有所回升。随着房地产市场的回暖，政府加大了对土地的供应量，开发商拿地预期及信心有所好转，因此成交量也有所上涨，部分区位较好的地块引来开发商竞相竞争，因此溢价率较上季度有所回升。详见下图4-2-3，图4-2-4。
.图4-2-3：成都市二圈层2013年四季度-2015年四季度土地成交价格走势图
图4-2-4：成都市二圈层2013年四季度-2015年四季度土地成交价格比较图
2015年第四季度，成都市三圈层土地成交平均价格（楼面地价）为1086元/平方米，环比上涨14.2%，同比上涨37.47%；平均起拍价格为97万/亩，环比增长；平均成交价格为103.18万元/亩，环比增长14.86%，；平均溢价率水平为6.37%，溢价率较上季度有所回落。
总体来看，2015年第四季度，由于三季度三圈层土地供应集中爆发，本季度土地市场后续动力略显不足，成交量有所下滑，由于本季度供应区域主要位于城市成熟区域，且居住用地供应规模大于商业用地，从而造成成交均价（楼面地价）有所上涨。整体来看，当三圈层优质地块供应较多的时候，平均成交楼面地价水平上涨较大，一般位于城镇中心的商业用地和宜居傍水的居住用地竞拍比较激烈，成交价格也相应较高，供应结构对成交均价影响很大。由此可见，区位因素的优劣是决定土地是否顺利成交和成交价格高低的关键因素。详见下图4-2-5，图4-2-6。
图4-2-5：成都市三圈层2013年四季度-2015年四季度土地成交价格走势图
图4-2-6：成都市三圈层2013年三季度-2015年三季度土地成交价格比较图
2015年第四季度，全市共流标经营性用地33宗，较上季度增加12宗，流标宗地集中在中心城区。
从流标宗地数占比来看，本季度流标宗地数量有所增加，流标宗地占比为35.48%，较上季度有所上涨。本季度流标宗地中，居住用地流拍19宗，商业用地流标14宗。
表4-3-1：成都市2015年第四季度商住用地供应情况一览表
|
| 圈层
| 区县
| 流拍宗地数
| 成交宗地数
| 总供应量
|
| 居住用地
| 商业用地
|
| 一圈层
| 中心城区
| 6
| 7
| 21
| 34
|
| 二圈层
| 温江
| 0
| 0
| 1
| 1
|
| 龙泉
| 1
| 0
| 3
| 4
|
| 新都
| 0
| 3
| 4
| 7
|
| 郫县
| 2
| 1
| 0
| 3
|
| 双流
| 0
| 0
| 3
| 3
|
| 天府新区
| 0
| 1
| 7
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