2015年第三季度成都市房地产市场分析报告
2015-11-03 00:00:00 本网站
（一）GDP增速稳中微降，固定资产投资增长率持续回落
2015年三季度国内生产总值487773.5亿元，同比增长6.9%，较上季度回落0.1个百分点，从环比看，三季度国内生产总值增长1.8%，增速有所放缓，国内经济下行压力仍然较大。
图1-1-1-1： 2011年三季度-2015年第三季度国内生产总值GDP变化趋势图
2015年1-9月，全国固定资产投资（不含农户）394531亿元，同比名义增长10.3%，增速与1-8月份相比略有下降，回落0.6个百分点。房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%，增速比1-8月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资47505亿元，增长1.7%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为67.3%。
由此可见， 2015年三季度全国固定资产投资增长率稳中回落，而房地产开发投资增速仍然持续下滑，且下滑幅度加大；其中住宅投资占比持续在67%左右，同比增长比率持续走低，增长率已降至2%以下，为近年来的最低值。详见图1-1-1-2。
图1-1-1 -2
（二）房地产开发企业到位资金同比上涨
2015年1-9月，房地产开发企业到位资金90653亿元，同比增长0.9%，涨幅较上季度明显上升，整体来看房地产开发企业到位资金充裕。
从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6成。从占比情况看，2015年第三季度自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款占比有所增加，而国内贷款、利用外资占比有微幅下降。2015年第三季度，除定金及预付和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各项资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额持续大幅增加，同比增长率回升至18.1%，达到自2014年以来的高位；定金及预付款也呈现持续增长的趋势；而其余资金来源均同比出现不同程度的下降，其中自筹资金自本季度起首次出现负增长，利用外资明显减少，同比增长率降幅加大，而本季度国内贷款降幅有所收窄。整体来看，各项资金到位情况良好。详见图1-1-2。
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从资金来源的增长率来看，2013年国内贷款增长率处于高位，平均同比增长率为29.44%；2014年同比增长率持续下降且下降幅度逐渐增大；2015年一季度国内贷款同比增长率首次下降为负值，继而逐月增长率持续处于负增长状态，到了三季度降幅有所收窄。
定金及预收款同比增长率于2012年1月达到历史低点，在经历2013年年初的大幅上涨阶段后，涨幅稳步回落。2014年3月开始，定金及预收款同比出现负增长，继而同比增长率持续下滑，进入2015年后开始降幅收窄，增长率逐月回升，至三季度增长率已经明显回升至正增长。详见图1-1-3。
图1-1-3 ： 2013-2015年第三季度全国房地产开发企业资金增长率比较图
（三）国房景气指数企稳回升
2015年9月，全国房地产开发景气指数为93.40，环比上月微幅下降0.06个百分点，同比回落1.32个百分点，同比持续下降。从2010年3月开始，国房景气指数振荡下滑，至2011年10月下滑至景气线附近，随后一直位于景气线之下，2012年10月至2013年7月开始震荡回升，8月以来保持相对平稳的基础上有所下滑，12月环比有较大回升。2014年国房景气指数持续下滑，全年均位于综合景气线以下，2015年一季度下降幅度持续增大，达到低谷，从二季度开始，景气指数线止跌企稳回升趋势明显，而三季度，由于经历了数月的上涨，房产市场略显疲软，在季度末出现微幅下降。从整体来看，2015年三季度市场回暖趋势明显，预计四季度国房景气指数将持续回升，但回升至综合景气线以上的可能性较小。详见图1-1-4。
图1-1-4 ： 2011年-2015年第三季度全国房地产开发综合景气指数对比图
综上所述，2015年第三季度，经济下行压力仍存，投资效率下降，融资环境仍然面临挑战。在此背景下，中央保持稳增长、促消费、保投资的导向，在调整汇率后继续降准降息，为市场释放更多的流动资金；并降低首套房商贷首付和二套房公积金首付，放宽信贷门槛，提升购房能力；取消限外令，降低房屋转让手续费，营造宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方政府也纷纷出台公积金贷款政策、财政补贴等一系列利好政策，刺激市场促进库存去化，刚性需求及改善型需求得到了极大的支持。在多重政策效应叠加影响下，房地产市场回暖趋势明显，未来中央将运用更多元化的政策组合调节流动性，鼓励企业投资，同时更加注重房地产长效机制的建立健全，为经济平稳健康发展奠定基础。
2015年第三季度，一圈层新建商品住宅供应量充足，供应量在保持相对稳定的基础上同比、环比均增长；新房成交量环比微幅下降，商品住宅成交价格企稳回升，二手房成交量增长明显，成交价格上涨。
2015年第三季度，成都市新建商品住宅总供应量为549.38万平方米，同比上涨7.19%，环比上涨3.23%，供应量有所增加。分月来看，经历了2015年6月份的集中供应，7月新建商品房供应量有所下降，但仍然处于较高的供应水平，8、9月供应量与7月份基本持平。整体来看，2015年三季度成都市新建商品房供应量趋于平稳，供应正常，供应量充足，为传统的“金九银十”做好了充分的准备。见图3-1-1。
图3-1-1 ：2015年4月-2015年9月一圈层新建商品住宅供应量比较图
从供应商品房的用途来看，2015年第三季度一圈层新建商品房总供应面积为549.38万平方米，其中商业办公用房91.41万平方米，占比17%；新建商品住宅（含配套车位，下同）供应面积为457.95万平方米，占总供应面积的83%。从占比上看，本季度成都一圈层加大了商业办公用房的供应量。见图3-1-2 。
图3-1-2 ：2015年第三季度一圈层新建商品房用途供应量图
2. 新建商品住宅季度成交量微幅下降
2015年第三季度，新建商品住宅季度总成交220.42万平方米，环比下降3.45%，同比增长11.63%。月度来看，受银行降准降息、住房公积金新政等各种利好措施的影响，成都市新建商品住宅成交量本季度一直保持较高的水平，季度内各月成交量经历了上季度6月份的集中释放后逐渐趋于平稳，成交量波动变化幅度不大。从整体上看，2015年三季度成交总量环比微幅下降，但仍然保持较高的交易量，新建商品房住宅成交量逐渐趋于平稳、理性的发展。预计四季度将延续本季度平稳的势头。见图3-1-3。
图3-1-3 ：2015年4月-2015年9月一圈层新建商品住宅成交量图
2015年第三季度，成都市二手房成交量为185.4万平方米，同比去年同期上涨62.44%，环比上季度上涨1.71%，二手房成交量本季度环比微幅上涨。自2013年3月初“国五条”发布，造成二手房成交量短时间激增过后，二手房成交量持续徘徊在低位；2014年成都市二手房成交量受政策影响波动增长，整体仍然保持在低位平稳发展；进入2015年后，受《不动产登记条例》自3月1日起实施的影响，部分房屋持有者赶在政策实施前进行了抛售，造成短时间内成交量的小幅回升；3月27日，财政部、国家税务总局联合发文调整个人住房转让营业税政策，将二手房营业税免征期由原来的5年免征调整为2年免征，免征期的放宽，进一步加快二手房流通速度，促使4月成都市二手房成交量大幅上涨至高位；5—6月，地方政府实施公积金新政，支持自住及改善性住房需求，再加上央行连续两次降息，释放资金流动性，活跃了二手房市场交易，成交量持续增加。受上季度各项利好措施的持续影响，7月份成都市二手房成交量出现小高峰，市场经历了短期内集中释放后，8-9月份后续增长动力不足，成交量有小幅下降，但仍然保持较高的成交量。总体来看，二手房成交量仍然在持续上涨，且远远超过去年同期水平，随着短期内交易量的集中释放后，预计四季度二手房成交量将平稳中略有减少。见图3-1-4。
图3-1-4 ：2015年4月-2015年9月一圈层二手房成交量比较图