美国楼市的“房东之年”

　　最近笔者已有几位朋友从高房租地段搬家到房租较便宜的偏远地段，租金上涨已对部分想要住在黄金地段的民众产生“挤出”效应。以大华府区为例，2010年平均房租上涨7.8%，在新房源不断入市的浪潮下，大华府区平均房租涨幅去年才回落至2.1%。

　　在金融危机和前一轮经济衰退中，受冲击最大的是那些工作经验不足的年轻人，20岁以下低学历群体的失业率是全美国平均失业率的近三倍，大学毕业生失去了从校门到就业岗位的保险箱，使得相当多年轻人推迟了买房和成家的计划；作为金融危机的后遗症，房地产止赎风波尚未止息，近年来每年约200万家庭因还贷压力而失去原有房屋，其中的相当一部分人也涌入租房市场。较好的盈利前景使得公寓楼受青睐，“看不见的手”推动更多市场资源从小建筑企业盖独栋楼房的脚手架向大建筑公司的吊机转移。

　　近月来，美国建筑开工出现止跌企稳迹象，但在这现象背后，出现了公寓楼开工涨、总建筑开工就涨，公寓楼开工跌、总建筑开工就跌的新规律。以今年1月的最新数据为例，独栋楼房的建筑开支额比一年前增加5.5%，公寓楼的建筑开支额则同比猛增20%。尽管公寓楼建筑开支额仅有独栋楼房的约15%，“火柴盒”公寓已成为拉动开工的新主力军。研究美国房地产和金融市场的泰斗级人物、沃顿商学院教授苏珊·沃彻尔甚至开始担心，美国可能已经出现公寓楼“泡沫”。

　　观察对美国民众消费信心至关重要的房地产业走势，不能一叶障目，尽管各类月度数据会有凌乱的波动，但美国楼市目前还是有四条较清晰的主线：

　　首先，楼市的成交量不活跃，造成美国的住房拥有率持续下跌，美国民众的住房拥有率在2004年达到69%的历史高位，此后一直稳步下滑，次贷危机后呈加速下探态势，到了2011年末，已经降至66%；美联储的量化宽松并不等同于银行的放贷积极性提升，更严格的信贷标准将继续成为制约住房拥有率提高的阻力，沃彻尔等专家认为，美国的住房拥有率降至德国等国约50%的水平也并非不可能。

　　其次，没有成交量支撑的房价难以上扬，截至今年1月份，美国房价已经连续六个月下跌。

　　第三，在市场处于微弱复苏的过程中，住宅建筑商的热度出现温差：一方面，自从2009年以来，美国每年建成的独栋新房不足50万套，而在金融危机前的15年间，该指标从未低于过100万套；另一方面，截至去年第四季度，全国住宅建筑商协会公布的公寓楼建筑信心指数连涨六个季度，增至2005年第四季度以来的新高。

　　最后，当很多民众等待“更美好”明天的前景时，无房者选择租房，有房者不选择换购新房而是对旧房重新装修，就成为明智和时髦的选择，出租楼房的房东话语权增大。

　　各方对美国楼市的复苏轨迹见仁见智。鉴于美国失业率等经济晴雨表持续改善，沃彻尔认为美国经济的基本面在修复，楼市的“春芽”已现。与沃彻尔合作多年的乔治敦大学教授亚当·列维京的判断则要保守的多，他认为“春芽”说站不住脚，过高的期待将引致新的失望。

　　不过，在四条主线延续的背景下，有一点是明确的：今年华府和很多美国城市将再度迎来“房东之年”。在次贷危机发生前的全民买房时代，美国田纳西州的一个房东为了吸引租客，许诺给“贵人”去巴哈马旅行的大礼包。据业界统计，2010年第一季度，美国有53%的公寓提供各种形式的出租优惠；但到了去年第四季度，提供租房优惠的比重已显著降至约25%；目前热门地段的房东已习惯了坐地起价，提供巴哈马之旅显然不再是这个年头需要动用的推销技巧。