【美国《大西洋月刊》网站 3月1日文章】题：产权的终结——为何年轻人不买更多的房子？

    老一代人在奇怪当代年轻人到底怎么回事的时候，常常喜欢用下面这些经济和社会标准来评判，比如找工作、结婚、买房等等。他们的观察往往陷入缺乏说服力的科学理论——“脸谱网站导致了他们的懒惰”，或充满了评判式的意见——“他们的无能要怪他们的父母。”这些理论可能缺少说服力，但看到的现象是事实。找工作的年轻人越来越少了。结婚的越来越少了。买房的也越来越少了。

    1980年到2000年，25到30岁的年轻人买房的比例从43%下降到了38%。30出头的人买房的比例则从61%下降到了55%。在经济繁荣和衰退的循环之后，这两个比例还在继续下降。2009年到2011年，年轻人购买第一套抵押贷款房屋的比例比10年前少了一半。

    一个阻力是学生贷款。“接近1万亿美元，美国日益增长的未偿还学生贷款对房地产市场的复苏是一大阻力，不仅把首次购房者挡在门外，也限制了低利率的作用，”鲍勃·威利斯在《彭博商业周刊》上撰文写道。

    这是好消息也是坏消息。学生贷款增加表明学生在增多。在衰退时期，我们应该希望有更多的人去上学。但首次购房者的却步不前也损害了房地产销售，同时助长了一个恶性循环。

    年轻人买房的比例下降是个令人困惑的趋势。过去30年来，利率在逐步降低。贷款条件也放松了。女性在职场的地位日益提高，这对家庭的收入也是一种补充。为什么面对这些利好条件，年轻人买房的却越来越少了呢？

   结婚的人越来越少

    要理解为什么年轻人买房比例下降，先要问问自己：买房需要什么条件？我们先从3个基本条件开始。你需要贷款。你需要收入来还贷。你可能还需要一个配偶。除去收入、性别和教育因素，已婚者比未婚者买房的可能性要高23%，更多人会在准备结婚的时候买房。

    “1980-2000年年轻人买房数量减少的同时，贷款买房条件却越来越宽松了，”马丁·热尔韦和乔纳斯·赞希尔在他们的论文《为什么年轻人买房数量减少了？》中写道。因此我们不能责怪贷款条件差。政府的干预和贷款条件的创新意味着更多的年轻夫妇可以买房了。女性就业和收入的提高也使家庭收入提高了。这也应该使买房者增加才对。但事实是没有。

    原因要归咎于结婚人群的减少。结婚人数的减少和“家庭收入风险”的增加导致了年轻人买房数量的减少。

    不幸的是，结婚人数减少这个趋势很难扭转。我个人的总结是：高等教育率的提高推迟了许多人的婚姻，而随着妇女在经济上与男性越来越平等，以经济为目的的婚姻也在减少，享受单身的女性也日益增加。

    但这还不是全部原因。

    对经济形势的恐慌不光是婚姻。还有钱的问题。

    25岁44岁的人群结婚率在1980- 2000年间降低了15%。但这在热尔韦和费希尔的估算中只占了一半的因素。另一半来自于薪水的停滞不前，以及对动荡的经济导致的通胀、衰退和失业问题可能会影响家庭收入的担忧。从本质上说：人们不买房是因为对经济形势感到恐慌。

    这种恐慌超越了性别和阶层，而且在一代人的时间里变得明确具体起来。一项调查将上世纪四五十年代出生的人和上世纪五六十年代出生的人做了比较，结果相比前者，后者当中大学毕业生的经济不确定感高了11%，高中毕业生的经济不确定感高了52%。对于上大学价值的不确定感也有所增高。这并不完全是他们的假想。从上世纪50年代到70年代，每10年工资就会增长44%是过去30年的3倍还多。如果那种增速持续下来，一个典型的劳动者现在每年的收入将是19.4万美元。

    大衰退使租住流行

    房子很贵。对于房子这样昂贵的东西，其问题在于你只用自己的钱是买不起的。你需要用到别人的钱。这就是抵押贷款出现的原因。

    在大衰退之前，抵押贷款的兴盛也产生了创造性的毁灭。在大衰退之前，我们住得很分散——都在郊区独门独户的房子里。大衰退之后，我们又住到了一起。有很长一段时间，1/4的年轻人搬去与父母同住了。更多的人搬进了公寓并增加了室友以分担房费。过去3年，抵押贷款利率大幅下跌，为有条件买房的人们创造了极好的机会。但谁又有钱又有机会呢？20多岁人群的失业率是全国平均失业率的两倍。除了对最高质量的借贷者，银行收紧了对所有人的借贷条件。

    你可以根据那些惹眼的数字得出结论说，年轻人不喜欢买房是对特定衰退的过度反应。一些城市的房价已经跌了1/3。夫妇们还有几年就可以还清债务。贷款利率已经到了空前的低点。还能有比这更好的买房时机吗？

    也许没有。但如果我们从过去30年学到点什么的话，那就是未雨绸缪是明智之举。供应链和软件蚕食了我们的岗位。金融手段蚕食了我们的储蓄。防止这些风险的保险成本也在上升。“感觉每次我们有了大约两万美元的时候，就会有些糟糕或意想不到的事情发生，”住在布鲁克林的居民史蒂夫·金尼说。他是新的租房一族，而如今租房的价格在涨，房价却没有上升。过去两年，3/5的净就业岗位都给了二三十岁的人，他们是 “租房的主力”。

    在这个具有长期信心的人住往会吃苦头的环境中，难怪越来越多的年轻人开始以月为单位打算了。（德里克·汤普森）