作者：袁正国

房地产价格是房地产价值的外在表现，房地产价格的形成是因为它的有用性、稀缺性、有效需求性，房地产需同时具有以上属性时才有房地产价格。房地产的价格的高低由房地产的价值决定，主要受供求关系影响。

降息是指银行利用利率调整，来改变现金流动。当银行降息时，把资金存入银行的收益减少，所以降息会导致资金从银行流出，存款变为投资或消费，结果是资金流动性增加，降息能使购房者的房贷成本降低，从而提高购房者的支付能力，从以往来看，降息一般是出现在经济滞涨或下行的时间，其结果一般会促进房地产价格的上涨。

表1  利率变化表

日期

活期

1年期

2年期

3年期

2015-10-24

0.35

1.5

2.1

2.75

2015-8-26

0.35

1.75

2.35

3

2015-3-1

0.35

2.5

3.1

3.75

2014-11-22

0.35

2.75

3.35

4

2012-7-6

0.35

3

3.75

4.25

2012-6-8

0.4

3.25

4.1

4.65

2011-7-7

0.5

3.5

4.4

5

2011-4-6

0.5

3.25

4.15

4.75

2011-2-9

0.4

3

3.9

4.5

2010-12-26

0.36

2.75

3.55

4.15

2010-10-20

0.36

2.5

3.25

3.85

2008-12-23

0.36

2.25

2.79

3.33

2008-11-27

0.36

2.52

3.06

3.6

2008-10-30

0.72

3.6

4.14

4.77

2008-10-15

0.72

3.87

4.41

5.13

2008-10-9

0.72

3.87

4.41

5.13

2007-12-21

0.72

4.14

4.68

5.4

2007-9-15

0.81

3.87

4.5

5.22

上一次连续频繁调整利率是在2008年，从国家统计局统计数据来看，在调整银行利率后房价在短期内出现了显著的上涨，全国商品房平均销售价格2008年为3800元/平方米,2009年为4681元/平方米，上涨幅度23.18%，全国住宅商品房平均销售价格(元/平方米2008年为3576元/平方米,2009年为4459元/平方米，上涨幅度24.69%，全国办公楼商品房平均销售价格2008年为8378元/平方米,2009年为10608元/平方米，上涨幅度26.61%。

从2014年11月22日至2015年10月24日以来的4次利率调整，房地产没有摆脱颓势，走出困境。

从房地产供给来看，参考国家统计局统计数据如下表，房地产住宅投资额度在近年保持着较高的投资水平。

项目

2014年

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

房地产住宅投资(亿元)

64352.15

58950.8

49374.2

44319.5

34026.2

25613.7

22440.9

18005.4

13638.4

城镇人口（万人）

74916

73111

71182

69079

66978

64512

62403

60633

58288

城镇化率

54.77%

53.73%

52.57%

51.27%

49.95%

48.34%

46.99%

45.89%

44.34%

在通过各种政策制度调节手段，未能增加房地产的有效需求，未能让房地产改变颓势，说明了当前房地产的需求不易受政策制度的调控，总体原因在于供给过剩。房地产的供给增长速度高于城镇化人口对房地产的有效需求率，导致房地产供过于求。

将城镇化率作为衡量社会发展的重要指标，导致过去几年粗暴的城镇化人口增加中对房地产的有效需求率降低。近年来的新农村建设，农村政策较好，交通便利，生活方便，使得近郊农村人口失去对城镇化转变的积极性。城市化过快，暴力的城市化，使得对城市的配套设施不充分，城市环境堪忧，空气污染、噪音污染、粉尘污染、光污染严重，使得城市发展出现了瓶颈。电商、快递业发展迅速，在许多城市边缘的乡镇都有快递公司，都在电商的有效服务范围内，使得农村获得社会的资源更加宽泛快捷，城乡一体化更加明显。

我国当前的城镇化率在世界范围内比较起来，还算低，但其城镇化发展如此快的还绝无仅有，这种快速的城镇化发展在某段时间减缓，势必对房地产业、房地产经济、房地产环境带来巨大的挑战。