作者：杨金燕

比较法又称市场法、市场比较法，是国际上三种通用的估价方法之一，是我们房地产估价师在工作中运用得最多的估价方法，同时也是问题较多的估价方法。在比较法中，选取合适的案例是市场比较法的核心所在，恰当正确的交易实例是客观反映估价对象价值的坚实基础。常有估价人员因为种种原因选用了不恰当的可比案例，从而导致了极大的执业风险。因此，我们在估价实务中总结了比较法在选取交易实例中应注意的一些问题：

一、交易实例的来源

交易实例是比较法的根基。通常而言，交易实例有成交案例和挂牌案例两种。  成交案例是指真实发生交易并在房产管理部门登记的案例。获取成交案例的途径有以下几个：1、房产登记管理部门；2、房地产经纪公司、房地产经纪人；3、专业数据公司；4、媒体披露；5、物业公司或者估价对象现场调查所得。

但在我国的大部分地区，由于交易数据的不公开，估价师很难从官方渠道获取一手的成交案例。

挂牌案例是指在中介或媒体发布交易信息挂牌出售但尚未实际发生交易的案例，此类案例有两方面的特点：一方面反映出售方的心理预期，一方面因未发生交易具有不确定性。获取挂牌案例的途径有以下几个：1、房地产经纪公司、房地产经纪人；2、网络；3、媒体披露；4、物业公司或估价对象现场调查所得。

鉴于挂牌案例的不确定性，建议估价人员要谨慎使用挂牌案例，避免滥用挂牌案例造成价格的失真。如果确实因需要，不得不采用挂牌案例，那么就需要估价人员在使用时一是要注意来源的可靠性，并经过充分的调查；二是要了解案例的真实性，同时也要获取案例的具体幢号、建筑面积、楼层等信息。

此外，由于社会信息化程度的提高，从网络（如搜房网、安居客、链家网等）摘录信息也成为获取挂牌案例的一种途径。对于网络案例的引用应采取合理怀疑的态度。网络案例一定程度上反映市场交易信息，但真实性和价格内涵又存在不确定性，有些是清水房价格、有些是含装修价格，有些是带家具价格；有些网络案例以偏低的价格出现吸引购房者或以偏高的价格来试探市场行情。更有甚者，相关利益方在网络上发布虚假案例来误导估价人员，此类情况应引起高度警惕，善于甄别，以免选用了不恰当的挂牌案例。

在这里我们建议房地产估价机构可与房地产经纪机构建立战略合作伙伴关系。一些大型如链家、中原地产等房地产经纪机构，网点较多、交易量大，拥有完整的成交和挂牌数据库，在获得市场交易实例时，我们估价师应转换思路，获取案例不仅是装扮成购房者才能取得，同样可以开诚布公的方式取得。估价师可以公开表明身份向经纪人调查案例，获得客观的交易信息。避免经纪人为了促使成交对案例夸大其辞，获得不正确的交易实例。

二、选取交易实例的数量

在比较法中，交易实例越丰富，越有助于求取客观的估价结果。规范要求至少三个案例为可比实例，但在比较法的应用中，由于交易中可能存在多种非正常交易，仅收集三个或四个案例不足以对房地产价值做出正确的判断，为避免发生一叶遮目的情况，我们要尽可能收集更多的交易实例。在选择案例时应区分基础案例和可比实例。

基础案例要有广度和深度，在广度上不仅要查找同楼盘同区域的案例，还要寻找同一供需圈相同档次同类型可替代的交易实例；在深度上要注意各案例的历史价格变动趋势，大量的数据帮助估价人员用来概括、归纳、分析区域房地产市场活动规律，有助于我们选取正确的可比实例。

可比实例则贵精不贵多，可以在基础案例的基础上选出三个或三个以上可比实例反映客观情况的案例用于测算。

三．交易实例的调查

1、了解交易实例

要了解案例的交易内涵，按交易费用来分目前成都市较普遍的有卖家净到手价、各付各税价；按装修来分，有清水房价、带装修价、装修带家具价。

2、分析交易实例

将案例与同类案例比较，查看案例是否位于正常的交易区间内，也要了解所在楼盘、小区的历史价格，观察案例价格与历史趋势是否一致，进一步分析是否有做高、做低房价情况。

3、对比交易实例

在对比实例时，除了将同一小区同一楼盘的交易实例进行对比，还要与同一供需圈内类似的交易实例进行对比。据笔者了解的一个真实案例，高新区一办公楼盘，开发商通过关联方交易高价成交了数十套房产，并在房管局登记备案，然后以此为标杆，将整个楼盘抵押至金融机构要求融资。在此类估价中，如果不与同一供需圈内同类型的房地产价格进行比较，则有可能选择了不恰当的可比实例。

4、走访交易实例

估价师要亲自走访案例，如在商业地产的估价中，房地产价格受地理位置、门面大小、繁华度的影响较大，如不对交易实例进行走访凭主观臆想是很难确定案例是否合宜的。

四、注意交易实例选择的可比性

在选取可比实例时，要注意交易实例与估价对象的可比性。可比性是指区位相似、用途相似、档次相似、规模相似等。

区位相似是指地理位置相近或位于同一供需圈，某些房地产由于楼盘档次、建筑用途的特殊性，在附近没有类似的可比实例，此时要考虑扩大选取范围，选用同级别区域的案例为可比实例。

用途相似除了证载用途相似，还应该注意实际用途相似。例如，有总部基地办公类房地产，房地产权证记载房屋用途为厂房，实际用途是办公，在此类房地产估价中不宜以周边的纯办公楼为可比实例，因为虽然房屋用途相同，但实际用途并不同，而应该选用同一供需圈内档次类似的房屋用途为厂房，实际用途为办公的楼盘为可比实例。这要求我们不仅要注意房地产权证用途的一致，还要注意实际用途的一致。

在档次相似方面，随着近年旧城改造力度的加大，成都市中心城区进行了大面积的拆迁改造，有部分拆迁户被安置在一些商品房小区内，虽然是同一小区，有部分为拆迁安置房，有部分为商品房，安置房和商品房建筑形式不同、入驻业主档次不同，价格有较大差距，但房产证记载并不能区分是安置房还是商品房。这要求估价人员认真调查，选用的可比实例要与估价对象房屋档次较为一致，才能得到客观的结果。

规模相似要注意选择规模相似的案例为可比实例，如果估价对象是一个大面积的商铺，应该选取大面积商铺的交易案例为可比实例，小面积与小面积有可比性，大面积与大面积有可比性，100㎡的商铺和1000㎡的商铺的价格是不具可比性的。

五、选择交易实例时应注意的几个问题

 1、不应该过于凭借以往经验来寻找案例

    当一位估价师长期从事某一区域、某些楼盘的估价工作后，会形成较好的经验积累，在多数时候，这些经验能帮助我们快速的定价。但是，如不注重将交易实例与经验对比的话，过于依赖经验，可能会得出错误的估价结论。比如我市西二环内侧的某大型住宅小区，修建于上世纪90年代。虽然拆迁安置房占大部分比例，但由于地理位置较好，生活、居家、医疗等各方面配套完善便捷，价格始终在每平8千-9千元上下，但由于国家及地方房地产政策的一再调整，同时又不具学区房等新买房概念，该片区的房价下降趋势明显，目前成交价格均价在6500元/平方米。

2、要注意将成交案例与挂牌案例进行价格对比

    一般而言挂牌案例和成交案例在价格上存在某种对应关系，在一个稳定的房地产市场中，挂牌案例价格和成交案例价格是彼此对应，有规律可循。在区域房地产市场供不应求时、成交价等于或接近挂牌价，当区域房地产市场供大于求时，议价空间增大，成交价小于挂牌价。如果价格发生偏离，必然是有某种原因在其中产生作用。鉴于成交案例的真实性，同等条件下应优先选用成交案例为交易实例，但由于市场上存在着各种非正常交易因素，在选取成交案例有必要与挂牌案例相对照，分析两者间价格关系是否异常。

3、守好估价人员的职业道德防线

某些估价人员为了迎合委托人高评低估的不当要求，有意选取成交价格明显偏高或明显偏低的交易实例，或在区位或成交日期上“舍近求远”，更有甚者，虚构编造可比实例。如此为之，自身执业操守受到亏损，轻则造成经济损失，重则引发犯罪，实属得不偿失。