作者：陈衫

一、成都写字楼市场简介

成都作为中国西部的商贸、金融、交通物流为一体的中心城市，有着得天独厚的发展优势，世界500强企业纷纷入驻，看好这有潜力的西部市场，为成都的经济发展增添一份自己的力量，随着这些企业的入驻和本土企业的孳生、发展，对写字楼的需求也日趋增加，2010年至2012年之间成都写字楼如雨后青笋般冒出，加大了市场的供应量，但该市场供应量的总和远远超出了市场的需求总量，也就导致了2013年的库存压力大、竞争加剧、销售迟缓的原因。2014年全年市场新增项目脚步放缓，主要以销售2013年积压的库存为主，据四川中原地产数据显示，截止2015年6月底，成都主城区写字楼存量面积为243.03万平方米，近郊县写字楼存量为41.09万平方米。其中，高新区为库存高压区，写字楼市场存量为144.16万平方米，占主城区写字楼总存量的59.32%。接下来的三季度，成都写字楼新增面积约70000平方米，写字楼的空置率达到了38.1%，市场租金水平也是连续4个季度环比下跌。种种迹象表明，目前成都写字楼市场已经供大于求，需要较长的一段时间来消化库存，使供需达到一个平衡状态。

二、成都写字楼现状介绍

从行政区域上看，成都市写字楼主要分布在高新区、锦江区、青羊区、武侯区等行政区域内，成都较早形成的商务办公区，是以天府广场为中心往外辐射，东至春熙路、东大街片区（主要代表楼盘有时代广场、喜年广场、时代1、8号等）；南至人民南路二环路口（主要代表楼盘有仁恒置地广场、保利中心、新希望大厦等）；西至蜀都大道沿线（主要代表楼盘有金沙万瑞中心、中大君悦广场等）；北至顺城大街、解放路口（主要代表楼盘有富丽中心、冠城广场等），随着城市的发展与变迁，城市发展重心迁至高新片区。在短短几年内，高新区以天府大道沿线、益州大道沿线为主，两侧成群的树立起具有城市化、科技感的高端写字楼（主要代表楼盘有环球中心、东方希望中心、香年广场等）。从写字楼级别上划分主要有甲级、乙级、丙级和专业写字楼组成。成都甲级、乙级写字楼组要集中在较早成熟的天府广场、春熙路商务办公区和新形成的城南商务办公区内。丙级办公更多的是分布在城市二环至三环之间的主干道旁，如清江中路、蜀汉路、武侯大道、建设路、科华路等。至于一些专业型的写字楼供应，是由政府规划、集中打造的办公区，如青羊工业园、武侯科技园、高新软件园等。由于该类写字楼的入驻对企业的经营业态有要求，故它的供应和需求都是有针对性的。

三、对当前写字楼市场下评估的要求及态度

在工作中，我们会遇到上述各种类型的写字楼，就评估目的而言，最常见的就是抵押评估和咨询评估（投资咨询、出国咨询、租金咨询等），在目前这个市场环境下，我们应该怎样区对待及处理呢。首先，抵押评估中一个重要的评估原则就是谨慎原则，就目前而言市场上写字楼库存量较大，空置率居高不下，尚未出现下降趋势，市场租金水平也是连续下跌，写字楼价格较13—14年相比有较大的下滑，再加上目前的经济形势，个人认为短时间内写字楼市场难以扭转，所以对待抵押评估我们更要谨慎的去对待。其次，咨询评估则是要求估价人员客观、公正的评估出估价对象的市场价值，估价人员应根据自己掌握的知识及信息对估价对象做出合理的判断，既要对客户负责，更要体现出报告的客观性。所以，做好市场调查，了解市场最新动态，密切关注市场上一些重要数据的变化，是每一位估价人员应对当前市场乃至未来市场的有效方法。

成都是个美丽的城市，城市的发展需要各领域、各行业健康、稳定、持续的发展。写字楼市场作为房地产领域中的细分市场，随时间的推移，成都写字楼市场将回归理性的发展趋势。