土地用途细分下基准地价评估研究
作者：陈怡君
随着城市土地利用的多样化，城市建设用地出现了越来越多的物业形态，国家先后对土地现状用途分类和城镇建设用地分类进行了调整，客观反映了城市用地物业形态的多样性。目前最新城市土地分类中，已经将商业用地分为商服用地，商务用地，娱乐康体用地，公用设施营业网点用地、其他服务设施用地。这些用地性质虽然属于同一大类的，但不同的物业形态，产生的收益有较大差异。但目前城市基准地价体系还是采用的是住宅、商服、工业、综合四大分类体系，在基准地价评估中也是将上述不同类型的物业形态归于同一大类进行测算的，并未就不同物业形态进行进一步细分，各业态间的地价差异难以准确体现。为充分发挥基准地价的指导作用，实现土地价值最大化，进行土地用途细分下基准地评估研究，能够更准确、有效地测算土地用途细分下基准地价水平，进一步丰富基准地价用途体系，更好的指导城市地价管理及宗地地价评估。
1、基准地价概念
基准地价即土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。基准地价是政府对城镇各个均质地域（或者各个土地级别）的土地制订的不同用途（商业、住宅、工业）利用下的平均价格，作为土地在进行出让时的基础指导价，不仅可以作为土地资产量化的尺度，为土地投资者和使用者提供决策依据，而且还是政府实行地价管理、科学配置土地资源的有力工具，对其他地价具有重要的导向和控制作用。现在我国普遍存在的基准地价主要有两种形式：（1）级别基准地价：是在大范围内依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，通过结合级差地租和部分房地产资料测算的基准地价。它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价，虽然是房地产市场发育不够完善的产物，可是也对我国房地产业的逐步形成、发展、规范、完善起到了积极的推动作用。（2）区片基准地价：是小范围内在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出区片的基准地价。其形成的区段价、区片价，是市场较规范、较活跃条件下的产物，反映出城镇房地产市场已经发育到了一定程度。基准地价的测算可以直接利用房地产交易资料得到，不用完全建立在土地定级的基础上。
2、基准地价特点
基准地价是政府对城镇各土地级别或均质地域评估的土地使用权价格。基准地价与其它地价类型比较具有显著特点：（1）一般由政府委托评估，评估结果须向社会听证、广泛听取公众意见及政府认可，由市县人民政府定期公布。（2）是一种分用途的评估地价，同一区域中，不同用地类型的土地，有不同的基准地价标准。我国目前的基准地价按用途分类，主要包括商业基准地价、住宅基准地价、工业基准地价三种类型。（3）是均质地域的平均价格，均质地域的最基本表达方式是土地级别。在各地评估实践中，由于商业、住宅上地级别内部价格的差异比较大，根据商业、住宅等用地类型地价的区位变化规律及特点，进一步评估对应路线段和区片的商业路线价及住宅区片价，提高基准地价区域的均质性及区域范围宗地价格水平的相对一致性。（4）具有全域覆盖的特征，城区内的任何一个区域，应有至少一种用地类型的基准地价。（5）是有限年期的土地使用权地价。按国家有关法规规定，商业、住宅、工业土地使用权出让的最高期限分别为40年、70年、50年。因此基准地价评估设定的最高年期不得超过法定的最高出让年限。（6）具有时效性，最基本的要求是客观反映上地市场的正常价格水平，当区位条件、城市规划及土地市场发生变化、以及由此导致地价水平发生变化时，须及时对基准地价进行更新。
3、基准地价用途体系分析
当前现有的基准地价体系还是沿用以传统的评估方式进行评估，但随着城市水平的提高和土地用途多样化的转变，传统的评估方式不能很好的满足的不同土地用途细类下的基准地价评估，必须在原有的评估原则和方法的基础上进行土地用途细化下的评估研究，才能使土地的价值实现最大化。
我国从1990年开展基准地价评估以来，采用综合定级，分类定级，地价定级，在对土地用途分类上多按照，商业、住宅、工业分类来评估研究，但随着城市建设不断成熟，土地用途多元化趋势的出现，原有的基准地价分类体系与城市的发展水平不相适应，表现在：一是同一类型内部细分用途的土地收益水平及交易价格差异悬殊，基准地价对土地市场的指导和宏观调控作用显著降低；二是不能适应土地有偿使用范围不断扩大的需要，存在大范围的基准地价空白区。存在的主要问题有：（1）土地的单一性和需求市场多样性的矛盾，随着我国经济体制的变革，土地进入市场进行使用权的流转，土地的需求者对土地有特定的使用要求，土地的供应者（即政府）对土地的供应规定的调控规划，单一的政府调控规划要求来强加给土地需求者既不符合市场经济运行的规律是不科学的。另外市场机制下土地使用者对土地的使用权随时随地都在发生变化，在城市土地的市场化特征显现的时代，现行的基准地价分类已经很难适应。（2）土地用途细分不足与土地需求的扩大化矛盾，由于城市规划的侧重点是要在规划建成区内的各类用地需按标准协调空间上的布局和平衡，常常导致规划土地的区位与市场需求土地区位的矛盾和错位，所以在进行土地区位的规划时，必须考虑到各类用地主体的市场经济行为和规律。（3）同一类型下不同细分土地用途的收益水平及市场交易价格差异悬殊，基准地价遵循“以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收益和价格为依据”的原则，目前从商业、住宅和工业用地评估的基准地价成果虽然能体现宏观土地用途下的价格水平差异，但这三种上地利用类型下不同细分用途的土地收益水平也相差甚远。对于商业用地，可分成批发业用地、零售业用地、住宿餐饮用地、办公楼用地和市场用地等等。（4）商业用地中不同细分用途土地的交易价格也存在着明显的不同，以成都市区情况为例，一般商场、商铺用地的价格指数为1.0，而一般规模的宾馆、市场用地的价格指数为0.5-0.8。对于高档宾馆及大型专业市场用地，参照工业用地价格进行评估。这是因为高档宾馆用地在交易中，其成交价格较低，或者政府将高档宾馆用地和商住、商办等用地一起出让的方式以实现交易。市场用地由于其资金回报周期长，一般需要培育3-5年，在初期经营阶段一般是亏损。
4.1 土地用途细分原则
（1）形式与利用效益基本一致
目前基准地价从商业、住宅和工业用地进行评估，但是宗地地价用途分成居住用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地，商业、旅游、娱乐用地，综合或者其他用地五类。针对不同用途分类他们的土地效益是不同，应根据不同的土地效益进行评估。
（2）相同土地用途收益率的相对一致性
在市场经济条件下，土地既是一种资源，也是一种资产。作为资源，可以带来利用收益;作为资产，可以带来转让收益。因此，土地价格可以分成土地资源性价格和土地资产性价格，现实中的地价表现为这两者之和。在土地市场中，收益机制是土地价格形成的前提，上地的价格由土地的收益水平所决定，即土地产出能力的大小。土地的区位、社会、政治、经济环境、市政设施投入程度、土地用途及开发利用集约程度都对地块的收益水平产生很大的影响。不同用途土地的地价也是以其各自的收益水平高低为前提的，因此，在基准地价用途分类体系的探讨中要从不同细分用途土地的收益差异出发，综合考虑不同用途土地敏感因素，集约利用程度，社会经济效益、市场供需情况等方面，使得同一用途土地的利用收益率保持相对一致。
（3）相同土地市场发育程度相对一致性
土地市场发育程度的高低是指土地价格形成市场化程度高低。长期以来，我国偏重于国家定价和国家指导价，市场经济的基本建立，国家对有些行业逐步放宽调控力度，如一般的商业用地，商品房住宅用地，工业用地，逐步实行招拍挂的形式出让土地。但是对于国家重点扶持、建设、保障的一些用地，一些保障性住房用地，带了公益性的基础设施用地等。因此，在基准地价用途分类中，需要对不同用途土地市场的发育程度进行分析，使得同一用途上地市场的发育程度保持相对一致。
（4）相同土地价格影响因素的相对一致性
影响土地价格的因素包括区域因素，区位发展战略因素，人口因素，交通及基础配套设施因素，商业因素等。这些因素通过影响土地的收益能力和空间布局来影响土地的价格，并且不同用途土地对这些因素的敏感程度各不相同。如批发零售业用地对商业繁华度、交通等因素比较敏感，而宾馆住宿用地对交通、环境等因素比较敏感。因此，在基准地价用途分类研究中，需要考虑细分用途后，各小类用地类型的影响因素是否相对一致。
4.2 基准地价土地用途细分
为了更好的对城市基准地价进行区域及业态评估，对各类型土地用途进行细分，见表4-1。
表4-1土地利用分类与城市用地分类用途对应表(部分)
范 围
商业金融用地C2
商业用地C21
综合百货商店、商场和经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库等用地
金融保险用地C22
银行及分理处、信用社、信托投资公司、证券交易所和保险公司，以及外国驻本市的金融和保险机构等用地
贸易咨询用地C23
服务业用地C24
旅馆业用地C25
市场用地C26
社会停车场库用地S3
机动车停车场库用地S31
公共使用的停车场和停车库用地，不包括其它各类用地配建的停车场库用地
居住用地
一类居住用地R1
二类居住用地R2
市政公用设施齐全、布局完整、环境较好，以多、中、高层住宅为主的用地
三类居住用地R3
市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅与工业等用地有混合交叉的用地
四类居住用地R4
工业用地M
一类工业用地M1
对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如电子工业、缝纫工业、 工艺品制造工业等用地
二类工业用地M2
对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。)
三类工业用地M3
对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地。
仓储用地W
普通仓库用地W1
以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地
危险品仓库用地W2
存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地
堆场用地W3
露天放货物为主的仓库用地
4.3土地用途细分研究的构建
基准地价土地用途分类是为城市用地基准地价的评估做准备工作的，因此应遵循城市的社会经济发展规律，不能以单一形式来预测城市用地总需求，应该结合市场经济发展规律。对于土地市场己经逐步发育完善，土地交易日益频繁，市场经济体制已经建立并完善的城市和地区，采用一成不变的基准地价土地用途分类难以准确的评估出基准地价成果，满足土地市场发展的实际需要，在具体实施中不能科学而合理地反映与不同细分用途的土地收益水平。因此，迫切需要对基准地价的用途分析体系进一步完善，以使得城市基准地价能科学、合理地体现不同土地使用用途下土地收益水平级差变化。而运用合理的基准地价土地用途分类体系，能更好的为成都市的土地工作的开展服务，能更切合实际的为土地定级评估。具体来说，有两条途径：一是根据成都市发展的态势，动态跟踪标准的变化，及时地进行修订和调整，以实现经济、社会、生态的和谐、整体可持续发展；二是制定标准的总的原则和纲领性的指导思想，根据成都市自身的城市发展阶段和特殊的地域特色进行动态制定，对城市用地进行框架性的约束和调控，这样制定的标准的针对性将更强，可操作性会更大。根据《土地利用现状分类》、《城市用地分类与规划建设用地标准》和《城镇土地估价规程》，结合现行标准下需要解决的问题以及成都市基准地价土地用途分类的实际情况，按照以下原则构建适应成都市的基准地价商业土地用途分类体系，以商业用地为例进行细分，在研究过程中没有进行级别划分，目的是着重研究不同业态在同一区域的土地价值变化，商业细分见表4-2。
表4-2商业用地细分项，
大项
细类
商服用地
服装、纺织品、批发零售、商务金融用地等
金融保险用地
主要指企业、服务业等办公用地
贸易咨询用地
包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所
服务用地
理发、浴室、洗染、日用修理和交通售票等用地
市场用地
小商品市场、工业品市场和综合市场等用地
旅馆业用地
指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地
各用地类型及业态形式及特点如下：（1）商服用地:包括综合百货商店、商场和经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库等用地。（2）金融保险用地：包括银行及分理处、信用社、信托投资公司、证券交易所和保险公司，以及外国驻本市的金融和保险机构等用地。（3）贸易咨询用地：包括各种贸易公司、商社及其咨询机构等用地。（4）服务业用地：包括以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、会议展览、综合娱乐于一体的功能聚合、相辅相成、土地节约集约利用的城市经济聚集体。（5）旅馆用地：地上以修建酒店、宾馆等建筑物形式的用地。该类土地前期投资较大，经营方式主要以酒店出租等形式为主，投资回收周期较长。（6）市场用地：包括独立地段的农贸市场、小商品市场、工业品市场和综合市场等用地
4.4.1土地用途细分下基准地价评估原则
在进行土地估价业务时采用的《技术标准》，由于既不能采用现行方法或技术标准，也无法采用传统方法对一些可能导致估价结果不准确的特定物业形态用地进行估价，其主要目的是为了将这类型的土地估价业务做到规范性和统一性。根据这一指导思想，在本标准的编制中主要依据以下原则：
（1）针对性
城市基准地价土地用途细分，是为了维护城市土地利用和资源分配的公平性、合理性，对于具有不同经济收益能力的土地用途，确定不同的价格评估标准，进行分类管理。
（2）科学性
城市基准地价土地用途的细分，是强调土地利用功能，不同的土地用途具有不同的区位偏好，在城市土地利用中通过土地利用规划，能够使不同的土地用途各得其所、相互补充，而尽量避免把互不兼容的土地混合在一起。严格依据国家现有土地估价和土地利用的规程规范及有关文件。对于不同物业形态用地的用途认定严格依据《土地利用分类》和《城镇土地规划分类》，采用分类对应方法，进行归类合并，保证基本用途的准确性。对于编制成果时采用的技术参数等，严格依据《城镇土地估价规程》结合成都市实际取值，保证其科学和区域性。
（3）可操作性
由于服务于土地利用为目标的土地用途划分在我国应用比较广泛，城市基准地价土地用途细分可以在服务于土地利用为目标的土地用途划分的基础上，按照土地供求关系的替代性和价格的相对一致性，进行再归纳和分类。从城市基准地价的应用上分析，城市土地价格评估，可供参考的评价标准不是越多越好。标准太多，容易造成地价确定的随意性城市基准地价用途细分，应用于城市地价评估和管理，主要是建立起基于城市基准地价的宗地评估用途修正体系。
通过阅读文献查阅相关理论资料，初步了解目前我国对基准地价用途分类所做的主流研究，通过确定所涉及的区域范围，从而确定调查范围，本研究通过对成都市五城区的各类用地的土地收益方面的资料进行走访调查和2001-2012年的土地（商业用地）进行整理，运用归纳分析法、收益还原法、市场比较法、综合分析算术平均求值、spss工具等对数据进行处理分析，为了保证数据的有效性和实用性对数据进行大量的修正和筛选，从而对成都商业土地用途细分进行基准地价评估。
（1）归纳分析法
归纳分析法是在总结经验科学的研究方法而提出来的，通过数据收集，实地调查数据，借鉴相关报告数据，通过对数据进行修正，筛选出合理的数据，在对资料的归纳收集后，进行合理的分析。
（2）地价评估方法
①市场比较法：
市场比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
②收益还原法：
收益还原法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的价值。
（3）综合分析法
在原有的基础评估方法基础上，进行综合分析，采用算术平均或加权平均的方法，得出一个合理的修正系数。综合分析的目的是确保评估结果的真实性和有效性，才能更好的让研究的结果更加可行，才能应用于城市土地发展中，为城市的土地交易提高有力的支撑，为相关部门提供土地交易时的基础。
土地市场是随着需求呈现出波动的市场，正确合理的基准地价能够掌握市场运行规律，并通过制定正确、高效的土地政策，完善城市土地价格形成机制，为土地市场实现健康发展提供数据与实践支撑。通过探索城市基准地价时空分布特征，可以实现为城市土地价格的信息化查漏补缺，提高并完善城市土地市场的信息化水平，同时为城市土地市场主体提供更好的服务，并且为其他城市土地市场的完善提供一定的借鉴。运用科学的手法对城市地价地进行评价研究，可以实现土地节约集约利用，改善政府的要素调控方式与能力，提高政府对土地的管理能力，确保土地资源的生态安全。