国有土地使用权划拨，是经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。（《中华人民共和国城市房地产管理法》）

本文所指城市划拨土地地价评估就是在一个城市中，在土地级别划分后，如何对划拨地价进行评估。对划拨地价的评估，我们从三个方面来说明：划拨地价内涵的确定、划拨地价的评估、土地增值收益率的确定。

一、划拨地价内涵的确定

1、   划拨地价用途的设定：不需划分用途

根据国土资源部令第9号令《划拨用地目录》规定，我国现行的划拨用地的主要项目是：党政机关和人民团体用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地及国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地和特殊项目（如监狱等）用地。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权。以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。

划拨用地不以营利为目的，且地价仅含成本地价，因此划拨用地不分用途为益。

2、划拨地价使用年期的设定：无限年期

关于划拨土地使用权年期的界定存在两种观点，一种通常按用途的法定最高年期设定，另一种为“无限年期”。按法定最高年期设定的理由有：首先，《城镇土地估价规程》在“土地价格”的定义中，明确了我国的土地使用权价格是“一定年期”下的价格；其次，虽然以划拨形式取得的土地使用权没有明确的年期规定，但并不等同于使用者必然可以“无限年期”使用。事实上，这种不加界定代表着一种不稳定的状态，国家可以随时因需要收回。

笔者更认同第二种观点，按无限年期设定划拨用地地价内涵。《中华人民共和国城市房地产管理法》提到：依照本法规定以划拨方式取得土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。从操作层面来说：虽然国家可以随时因需要收回划拨用地，但是“随时”是无法预测的，就算按法定最高年期设定，也不能说明国家会在法定最高年期内收回，按法定使用年期设定并没有理由。因此可按无限年期设定划拨地价内涵，如有需要，可按年期修正公式对无限划拨地价进行修正，得到有限年期划拨地价价格。

3、估价基准日、容积率、开发程度的设定

根据实际情况进行设定。

二、划拨地价的评估

国土资源部发布《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，提出“可依据划拨土地的平均取得成本和开发成本，评定划拨土地使用权价格”。

理论上，市场比较法，收益法，成本法均可用于划拨地价的评估，但受到实际情况限制，如市场法中缺少交易案例，收益法中难以确定净收益，因此，用成本法进行评估。

在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，针对新开发土地，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润；针对征收有房屋的国有土地，划拨土地使用权价格应包括房屋拆迁过程中发生费用的总和及有关税费、利息和利润。

1、新开发土地

土地取得费为区域内平均土地取得费，可根据当地实施文件及案例进行测算。

土地开发费为区域达到现状平均开发程度需投入的费用，可按实际数据进行测算。

相关税费含：耕地占用税、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、土地管理费等，均按相关标准计算。

利息根据开发年期按人民币现行贷款利率计算。

利润按社会平均利润计算。

2、征收国有土地上房屋的土地划拨地价

　　划拨土地价格为房屋拆迁成本、土地整理费、有关税费、利息和利润之和。

房屋拆迁成本：房地产补偿费，根据被拆迁片区房屋的用途，建筑面积等因素，以房地产市场价格确定。实际评估时，其标准应略高于(至少不低于)所在类区同类普通住房的正常市场价格水平。根据拆迁实务，房屋拆迁成本还应包含临时安置及补偿费（拆迁补助费、过渡费、停产停业补助费、搬家费、优惠及奖励）。

土地整理费：拆除费用减去残值

相关税费：房屋拆迁估价费、房屋拆迁服务费、其他费用（一定比例）

利息根据开发年期按人民币现行贷款利率计算。

利润按社会平均利润计算。

三、土地增值收益率的确定

土地增值收益是指在土地出让过程中，国有土地权益在经济上的收益，一般可以用土地出让金来替代。2002年实施的国家标准《城镇土地估价规程》明确规定：“划拨土地价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。 2008年发布的《协议出让国有土地使用权规范》强化了划拨土地转为出让时，须按市场水平确定出让金的思路，并规定：应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格—拟出让时的划拨土地使用权权益价格。因此，土地增值收益可以看成是土地出让价格与土地划拨价格的差，即

土地增值收益＝土地出让价格-土地划拨价格

具体测算方法为：

1、针对每一个土地出让案例，分析其成本价格，通过交易成交价与成本价格的差得到土地增值收益，从而得到每宗地的土地增值收益率，再通过统计方法得到综合土地增值收益。

2、针对土地出让平均价格（含市场比较法、收益法、假设开发法测算结果），分析平均土地成本价格，得到土地增值收益，从而得到土地增值收益率。

通过对划拨地价定义的界定、划拨地价评估方法的选定及增值收益测算方法的确定，我们即可以对城市划拨地价进行评估。

                                                   作者：郭贵玥

                                                二O一O年三月五日