作者：基准地价评估部  郭贵玥

摘要：统计分析就是对大量数据资料进行汇总、推断和分析的方法，这些分析来源于对统计数据、资料的研究，通过研究分析来发掘数据内部的规律性。在基准地价评估的各个阶段，统计分析都具有非常重要的作用。因此，如何正确运用统计学工具为基准地价评估服务，成为估价工作非常重要的一环。某些估价机构在统计分析方法的应用过程中，不同程度的存在一些问题，本文从实践出发，揭示了统计分析在基准地价评估中存在的几种类型的错误，并提出了改进的措施。

关键词：统计分析、基准地价、地价评估

城镇基准地价是以一个城镇为对象，在该城镇一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。基准地价是国家宏观调控土地市场价格的基础，是国家征收土地税，评估标定地价，宗地地价的依据。

统计学是一门研究如何根据事物的随机性规律来收集、分析数据并利用于进行推断的科学。她在自然科学、社会科学、军事科学以及人文科学中都有广泛的应用。计算机及软件技术的发展，使很多以前无法利用人力进行的统计计算变为可能，使得统计学的应用日趋普及。现在，统计学的应用几乎遍及所有科学领域和国民经济各部门，统计学的一些基本概念和知识已成为很多社会生活和经济活动的必备常识。

哪里有数据，哪里就有统计。统计学在基准地价评估中起着很重要的作用．一旦我们开始收集数据并力图描述一个状态时，就步入了统计学的领地。而在城镇基准地价评估中，地价样本则是基准地价测算的依据。无论是有用的或者是令人误解的资料，统计学几乎都是具有很大影响力的。从平均数、众数、中位数到回归分析、相关分析，从秩和分析、同一性检验到假设检验、显著性检验，如今，统计分析充斥着基准地价评估中的每一个角落。但是，在现行的基准地价评估中，由于对统计方法的掌握不足，或者对地价的经济内涵理解错误、对影响因素的研究不充分，统计分析方法在基准地价评估中存在大量的问题。

一、             统计分析方法选用不当

同样的问题，可以采用不同的统计方法进行分析。如回归分析时可采用指数模型，也可采用线性模型。但得到的结果却是天壤之别。方法运用不当，基准地价结果就会偏离事实。这就要求估价人员在选择统计分析方法时，充分考虑到统计数据的特点，以及数据在经济范畴的意义，选择合适的方法。

部分估价机构在选择统计分析方法时，习惯性的选用模版上或前一个报告运用的统计方法，没有考虑到数据本身的特点，也没有考虑到数据在实践上的意义。如运用统计模型进行基准地价评估时，一概用算术平均模型进行测算，没有结合样本数据本身的特点，它是正态分布还是偏态分布？如是正态分布，用算术平均模型当然是没有问题的，但如果数据是偏态分布，就要考虑用众数、中位数等其他方法进行地价的测算。另外，从实践上说，还要从样本分布的情况来考虑。《城市土地估价规程》中要求样点分布均匀，但在实际操作中很难做到，这不仅跟样点收集的质量有关，还跟市场本身的特点有关，毕竟交易是根据市场需求发生的，而不是根据估价的需求产生的。如某市四级商业用地是一个很大的区域，可是在此区域中只有一个农贸市场，估价人员在收集地价资料时，大部分地价资料位于此农贸市场区域，在这种情况下，就不能采用算术平均模型，而应考虑采用其他分析方法。

    因此，在统计分析方法的选用上，应结合统计学理论与数据的现实情况进行，使统计分析方法不仅在理论上可行，在实践也较为合理。

二、             统计检验不完整

当模型的未知参数估计出来以后，可以说已初步建立了一个统计模型。建立统计模型的目的是应用它来研究经济问题，但如果马上就用这个模型去做预测、控制和分析，显然是不够慎重的。因为这个模型是否真的揭示了变量与变量之间的真实关系，必须通过对模型的检验才能确定。而某些评估机构根本就没有对模型进行检验，或者检验方法不够全面，不能完全反映变量之间，或者变量与函数之间是否有相关关系。

如某估价机构在分析地价与容积率关系时采用了回归分析方法，以纵轴为土地价格，横轴为容积率，选用指数模型进行拟合，并且通过了F检验。事实上，仅进行F检验是不够的。通过拟合优度检验，我们发现，对数模型更加适合描述地价与容积率的关系，并且，从经济意义上说，对数模型更加符合土地报酬递减规律。运用该估价机构的容积率修正体系时，就存在一定的不合理性。

如果检验方法缺失或者检验方法不完整，所建立的模型可靠性就低，这种计算就没有任何意义。检验一般从经济意义、统计和计量三个方面进行。主要检验方法有：

1、符号、值域检验：主要从经济意义上判断回归分析的合理性。如样本中某一变量违背了现实状况，我们就可以认为该模型不具有经济意义，由此得到的推断值也不准确。如通过计算的地价出现负数，明显不符合实际，从经济意义上说就不准确。遇到这种情况，应分析出现违反经济规律的具体原因，再有针对性的采取补救措施。如增大样本数量，对不合理经济意义的样本进行剔除、换用估价方法等。

2、T检验：检验模型中变量之间的线性假设是否合理。

3、拟合优度检验。因变量的变化来自于两方面，一个是自变量的变化，一个是不可控制随机因素的影响。拟合优度即反映了自变量对因变量的影响程度。R2越接近1，说明自变量对因变量的影响较大，而其他不可控随机因素对因变量的影响度较小，模型的拟合度就较高，回归模型就能较准确的反映现实。

4、F检验：模型作为一个整体，在一定程度上反应了两个变量之间的统计线性关系，应对其做显著性检验。回归方程的显著性检验，是利用方差分析所提供的F统计量，检验预测模型的总体线性关系的显著性。

5、D.W检验：即序列自相关检验，针对回归余项的线性独立假设进行检验。

估价机构在对数据、模型进行检验时，应根据实际情况合理选用各种检验方法，做到既精简又有效。

三、统计方法应用叙述不清晰

基准地价是为国土资源部门、政府部门以及其他单位服务的，报告使用者不一定是土地相关专业或统计学相关专业人士，对基准地价评估或统计学鲜有了解，因此，基准地价报告应通俗易懂。统计分析是一门专业性很强的学科，涉及到线性代数、概率论，数理统计方面的知识，本身较为深奥难懂。如何清楚的表述出它的应用步骤，成为报告质量的重要体现之一。一些估价机构仅仅从数学的角度叙述了统计方法如何应用，并没有结合基准地价进行叙述，容易让报告使用者一头雾水。还有些评估机构统计分析方法步骤描述不够清晰，无法让报告使用者明了统计分析结果或结论是如何得到。

如某估价机构评估报告中对秩和检验法的描述如下：

1、将同一土地级别中相同土地使用类型的地价，从小到大按顺序编号作为秩序数。如果同一地价有多个样点时，以其秩数和的平均值作为相同地价样点秩数。

2、分别计算不同方法所估宗地的秩和X_i及其平方和。

3、计算统计量。

4、进行统计判断，判定处理结果是否为同一总体样本。

通过该叙述，报告使用者并不能清晰的知道秩和分析是如何进行的。如第二步“计算不同方法所估宗地的秩和X_i及其平方和”应如何计算？第三步“计算统计量”又该如何计算？第四步该如何判断？

综上所述，应充分考虑到报告使用者的知识结构，清晰明白的对统计分析方法进行叙述是估价人员应做到的基本工作。条理性强，简单易懂，统计学与基准地价评估的结合是报告撰写的重要原则。

参考文献：

1、  邹述超、何腊梅，概率论与数理统计，高等教育出版社

2、  何晓群，现代统计分析方法与应用，中国人民大学出版社

3、  曾凡治等，运用回归分析测算水口镇商业用地基准地价，资源开发与市场，2005，21

4、  杜国明，回归分析在城镇土地定级估价中的应用，内蒙古师范大学学报自然科学版，2003，9

5、  胡存智，土地估价理论与方法，地质出版社

6、  洪亚敏、冯长春，土地估价相关经济理论与方法，地质出版社