浅谈涉案房地产价格评估
作者：杨金燕（评估一部项目经理）
随着房地产市场的不断完善和法律法规的健全，人们对房地产及房地产法规有了新的认识,各种涉及房地产的法律纠纷也与日俱增，涉案房地产评估作为司法鉴定中的一种价格鉴定，在评估过程中既要符合《房地产估价规范》的一般要求，同时又要严格遵守涉案物品价格鉴定的基本原则。本文就这一特殊房地产价格评估活动发表一些浅见，以起到抛砖引玉的作用。
1、涉案房地产的概念
涉案房地产价格评估顾名思义是指司法、行政执法等领域中发生的房地产价格评估活动，目前房地产估价行业接触到的司法鉴定类房地产评估项目多为国家司法机关在依法办案过程中，委托有资格的评估机构对查封、及有经济纠纷房地产进行的评估活动。此类涉案房地产价格评估的委托人主要是法院。
2、涉案房地产评估的特点
涉案房地产价格评估既有一般房地产价格评估共同之处，同时也其自身的特点。
首先，在程序上，根据成都市司法鉴定相关规定，评估机构在接到司法鉴定委托书后15日内应出具评估报告，否则应做出书面说明未出具报告的原因；在报告中应注明委托人在规定时限内对评估结论有异议时享有申请重新评估、补充评估及复核裁定的权利。
其次，在方法上，除评估方法选用应科学合理外，在评估过程中应提高透明度，尽量让利害关系人了解、参与评估过程，把可能出现在法庭上的质证转化成评估过程中的“答疑解惑”。
第三，在依据上，委托书是关键性依据，估价范围由法院确定，委托内容要尽量详细、准确，特别是对估价对象物质实体及权利状况界定要完备准确，对估价时点、估价目的等要素要逐一落实，绝不能由估价人员越俎代庖，擅自假设。笔者在实际操作中曾经遇到这样一个案例，由于法院出具的委托书就估价范围一项不详尽，仅仅列出“评估XX区XX路XX号的仓库用途房产”，而估价人员在现场查勘时与涉案当事人沟通了解到，涉案范围实际上是两幢具有合法产权的房产及厂区的土地使用权，继而估价人员又了解到厂区内实际有四幢建筑物，另外两幢房产是否也在估价范围内不明确、是否为合法房产亦不明确，这就造成估价人员在操作过程中需要调查落实的事项很多，而有些事项是估价人员乃至估价机构都无法落实的事项。在这个案例中，我们的具体做法是跟法官沟通，请法院重新出具更加详尽的委托书，以便估价人员开展工作；具体评估过程中选用的参数要尽量做到“言之有据”，这个“据”最好是行业性公报、政府部门文件等具有较高权威的资料。
第四，在结论处理上，要尽量保证数据的完整性，不要对数据随意取整；对多种评估方法评估出的结果取舍时，理由要阐述充分，令人信服。
3、涉案房地产评估应注意的特殊问题
涉案房地产评估时除具有一般房地产评估的共同属性外，还有其特殊的要求。笔者在进行涉案房地产评估实践中遇到过各种各样的问题，现就几种具有代表性的问题进行分析并提出一些对策以供同行参考。
第一，遇到当事人不配合的问题，估价对象基础数据获取困难。涉案房地产价格评估过程中，房地产权利人由于众所周知的原因往往会不配合评估工作，不提供权证或闭门不见不配合现场踏勘，导致估价对象基础数据不详实。解决这一问题主要是从两方面着手，一是本着“公开、公平、公正”原则给当事人做细致的工作，打消其顾虑，争取其配合；二是做好现场踏勘工作的同时，多查阅房管、土地、规划、城建等部门的档案资料。另外，现场踏勘时最好当事人双方及法官在场，避免和当事人单独一方接触，需要当事人提供的资料列出书面清单并通过法官向当事人索取。获取的资料及现场踏勘调查纪事资料一定要双方当事人（包括法院工作人员）签字或盖章确认，双方有争议的部分可单独记录并征求法官的意见，留档备查。
第二，参数选取说服力不足。市场比较法中“修正系数”、收益法中“资本化率”等参数以及涉案因素导致房地产价值贬损比率的选取，在估价实践中，没有统一公开的标准，一般凭估价人员经验选取，但在当事人连番质问下，估价人员选取具体数据的理由往往显得说服力不足。笔者认为解决方法一方面要加强行业自律，提高估价从业人员道德素质，杜绝少数估价人员随意选取参数、生造估价结果、获取不当利益的行为，同时估价机构也应加强和培训估价人员在估价技术方面的学习，提供估价人员自身技术水平，更大程度的保护中介机构自身的权益不受侵害，维护中介机构公正、公平、公开的社会形象，以使房地产估价人员执业权威性能获得社会的高度认可；另一个方面笔者认为最好由行业协会定期组织测算并公布能够统一的参数，从而规范参数选取行为，以减少因估价人员个人经验有限造成的参数选取误差。
第三，复核裁定程序的衔接。当司法鉴定当事人或委托人对评估结论有异议时，房地产估价机构应积极配合，作出书面的解释，同时有必要受理“补充评估”或“重新评估”的要求，但涉案物品价格评估必须有复核裁定及最终复核裁定的程序。