2016年第二季度成都市房地产市场分析报告
2016-07-29 00:00:00 本网站
GDP增速稳定，固定资产投资增长率略有回落
2016年二季度国内生产总值340637亿元，同比增长6.7%，从环比看，一季度国内生产总值增长1.8%，增速略有回升，整体呈现基本稳定的趋势。
图1-1-1-1： 2012年第二季度-2016年第二季度国内生产总值GDP变化趋势图
2016年1-6月，全国固定资产投资（不含农户）258360亿元，同比名义增长9.0 %，增速与1-5月份相比略有回落，下降0.6个百分点。房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%，增速比1-6月份下降0.9个百分点。其中，住宅投资31149亿元，增长5.6%，增速下降1.2个百分点，占房地产开发投资的比重为66.8%。
进入今年，“去库存”成为房地产市场的主流，在此背景下，开发商减少了对固定资产的投资，以消化库存商品房为主要目标，受此影响2016年1-6月全国固定资产投资增速出现小幅下降；房地产开发投资增速也略有收窄，基本保持稳定，其中住宅投资占比持续在66%左右，同比增长比率也有所收窄，增长率为5.6%。详见图1-1-1-2。
图1-1-1-2： 2014年第二季度-2016年第二季度全国房地产开发投资比较图
2．房地产开发企业到位资金同比企稳微增
2016年1-6月，房地产开发企业到位资金68135亿元，同比增长15.6%，增速较上季度略有回升，整体来看呈现企稳回暖的趋势。
从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过60%。从占比情况看，2016年第二季度除国内贷款占比小幅下降外，定金及预收款、个人按揭贷款、自筹资金、利用外资占比均略有增加。2016年第二季度，除利用外资增长率降幅略有收窄外，其余各项资金来源渠道增长率均有小幅的下滑，尤其是自筹资金，同比小幅下降0.1%。整体来看，各项资金到位情况基本稳定，房产市场平稳发展。详见图1-1-2。
图1-1-2： 2016年1-6月全国房地产开发企业资金来源结构分布图
从资金来源的增长率来看，2013年国内贷款增长率处于高位，平均同比增长率为29.44%；2014年同比增长率持续下降且下降幅度逐渐增大；2015年一季度同比增长率首次下降为负值，为近年来的最低值；三季度开始，房地产国内贷款环比有所增加，同比增长率震荡回升，降幅有所收窄，2016年一季度房地产国内贷款明显增加，同比增长率回升至正值，到二季度房地产国内贷款同比增长率出现回落。
定金及预收款同比增长率于2012年1月达到历史低点，在经历2013年年初的大幅上涨阶段后，涨幅稳步回落。2014年3月开始，定金及预收款同比出现负增长，继而同比增长率持续下滑，进入2015年后开始降幅收窄，增长率逐月回升，至三季度增长率已经升至正值，2016年一季度定金及预付款同比增长率持续回升，且增幅有所回升，到第二季度，定金及预付款同比增长率持续上涨，仅在季度末出现微幅回落。详见图1-1-3。
图1-1-3： 2013年第二季度-2016年第二季度全国房地产开发企业资金增长率比较图
3． 国房景气指数企稳回升
2016年6月，全国房地产开发景气指数为94.4，环比上月下降0.08个百分点，同比上涨1.77个百分点，同比保持上涨。从2010年3月开始，国房景气指数振荡下滑，至2011年10月下滑至景气线附近，随后一直位于景气线之下，2012年10月至2013年7月开始震荡回升，8月以来保持相对平稳的基础上有所下滑，12月环比有较大回升。2014年国房景气指数持续下滑，全年均位于综合景气线以下，2015年一季度下降幅度持续增大，达到低谷，从二季度开始，景气指数线止跌企稳回升趋势明显，2015年9月国房景气指数经历了一段时间的上升后出现震荡下滑的趋势，进入2016年，房产市场有所回暖，国房景气指数有所回升，受市场的调节的影响，在本季度末出现小幅下降。从整体来看，2016年季三度预计国房景气指数或仍然保持平稳的态势，大起大落的可能性不大。详见图1-1-4。
图1-1-4： 2011年-2016年二季度年全国房地产开发综合景气指数对比图
综上所述，2016年第二季度，经济增速保持稳定，国家经济增长缓中趋稳，固定资产投资及房地产开发投资增速略有放缓。房地产业作为国家经济的支柱产业，在中央定调去库存的大环境下，在不限购城市再次下调购房首付比例、降低在房产交易中的契税和营业税。地方政府也纷纷出台公积金贷款政策、财政补贴等一系列利好政策，刺激市场促进库存去化，刚性需求及改善型需求得到了极大的支持。在此大环境下，国房景气指数在2016年而季度整体有所回升，在季度末受市场的调节略有下降。
2016年第二季度，一圈层新建商品房供应量环比有所增长，同比有所减少；新房成交量环比、同比均有所增长，商品住宅成交价格企稳回升，二手房成交量同比、环比均有较大幅度的增长，成交价格稳中有涨。
1. 新建商品房季度供应量环比增加
2016年第二季度，成都市新建商品房总供应量为416.46万平方米，同比下降18.75%，环比增长34.45%。分月来看，随着成都市房地产市场的回暖，开发商对房产市场预期较好，因此4月份加大了新建商品房的供应，5月份受市场的调节，供应量有所下降，6月份新建商品房供应量波动上升。从季度上看，成都市房产市场回暖趋势明显，开发商对房产市场有较好的预期，因此加大了对新建商品房的供应。本季度成都市新建商品房供应量环比有所增加。见图3-1-1。
图3-1-1：2016年1月-2016年6月一圈层新建商品住宅供应量比较图
从供应商品房的用途来看，2016年第二季度一圈层新建商品房总供应面积为416.46万平方米，其中商业办公用房34.98万平方米，占比9%；新建商品住宅（含商业配套及车位，下同）供应面积为381.48万平方米，占总供应面积的91%。见图3-1-2。
图3-1-2：2016年第二季度一圈层新建商品房用途供应量图
2016年第二季度，新建商品住宅季度总成交275.78万平方米，环比大幅增长46.93%，同比上涨20.8%。月度来看，4月份成交量基本与3月份持平，5月份成交量有所上涨，6月份在市场的调节下成交量略有减少。从整体上看，随着房地产市场的回暖，成都市2016年二季度成交总量环比明显增加。预计2016年三季度，成都市新建商品住宅成交量或受到市场的调节出现小幅的波动，但大起大落的可能性不大。见图3-1-3。
图3-1-3：2016年1月-2016年6月一圈层新建商品住宅成交量图
2016年第二季度，成都市二手房成交量为289.82万平方米，同比去年大幅上涨59%，环比上季度大幅上涨51.09%，同比、环比均有较大幅度的上涨。从月度上看，4月份在3月份的火热的基础上持续升温，加之“营改增”政策的颁布，将二手房成交量推向峰值，5月份成交量有所回落，6月份二手房成交量基本与5月份持平。总体来看，二手房成交量仍然在持续上涨，且远超过去年同期水平，预计2016年三季度二手房市场在市场的调节下有所起伏，但大起大落的可能性不大。见图3-1-4。
图3-1-4：2016年1月-2016年6月一圈层二手房成交量比较图
4. 商品住宅成交均价持续回升
2016年第二季度，根据我公司在中心城区均匀布设的176个商品住宅交易样本点数据，中心城区商品住宅成交均价延续了上季度回暖的趋势，本季度商品住宅成交价格平稳回升，截止2016年6月成交均价为8025元/平方米，环比上涨0.3%，同比去年上涨1.19%，同比、环比均有所上涨。自2011年四季度，中心城区商品住宅成交均价持续下滑，2012年2季度止住下滑趋势后持续小幅回升，2013年一直延续回升态势，但涨幅持续收窄；2014年全国房地产市场整体不景气，造成成交均价持续小幅下降；进入2015年后，国家重点强调稳定住房消费，刺激住房刚性需求和改善型需求，以取消限购、实施房贷及公积金新政、多次降准降息以及营业税免征期调整、调整购房首付比例等多重手段，对房地产市场起到了有效的刺激作用，到了2015年三季度，成都房地产市场企稳回暖，房价稳中微涨，进入2016年，在一系列如下调购房首付比例、下调交易中产生的契税、再次调整公积金政策、实行“营改增”等利好措施的推动下，成都市房地产市场回暖趋势更加明显，截止本季度，成都市新建商品住宅房价仍呈现稳中有涨的趋势。根据国家统计局公布的“七十个大中城市住宅销售价格指数”中成都新建商品房房价指数统计显示，成都市自2014年5月开始销售价格指数持续下行，到了10月降幅逐渐收窄，下降趋势一直延续到2015年4月，自5月开始销售价格环比止跌上涨，涨势一直延续至本季度，均呈现缓慢上升的趋势，且涨幅在本季度略有回升。见图3-1-5、图3-1-6。
图3-1-5：2011年二季度-2016年二季度一圈层商品住宅成交均价比较图
图3-1-6：2011年4月-2016年6月成都住宅分类价格指数比较图
新建商品住宅成交量方面，4月份成交量基本与3月份持平，5月份成交量有所上涨，6月份在市场的调节下成交量略有减少。总体看本季度成都市新建商品住宅成交量明显有所上涨。
按照行政区域划分，2016年第二季度，高新区和成华区是新建商品住宅成交量最多的区域，两个区域成交量占比合计56.9%，超过全市成交量5成，占有相当大的市场比重。这说明城东（东大街沿线和攀成钢片区）和城南（人民南路沿线和大源、灯塔、清和片区、天府新区成都直管区片区）仍然是商品住宅交易的热点区域，这符合成都城市天府新区的规划远景和轨道交通的发展特点。其次为锦江区、金牛区，成交量较少的区域为青羊区和武侯区。详见表3-1-1、图3-1-7。
表3-1-1：2014年--2015年中心城区新建商品住宅成交明细表
单位：平方米
锦江
金牛
成华
武侯
青羊
高新
2014年1月
120418.65
43743.35
201912.72
77600.54
94051.42
201616.84
2月
78276.48
42185.01
152399.94
50577.20
57585.71
147137.29
3月
167652.81
68572.49
214189.78
91518.34
159778.28
210494.99
4月
161974.02
59394.83
199440.19
66800.23
173062.82
209559.22
5月
260552.24
97014.97
280913.47
157422.54
162228.22
331304.24
6月
97740.28
31987.38
89111.37
40468.21
46278.47
148372.18
7月
172946.84
48815.82
125742.20
62825.08
76251.36
251703.63
8月
193805.77
44542.05
124423.51
54739.42
48164.14
151681.44
9月
94072.95
51042.35
164698.41
54810.13
60984.54
187310.72
10月
168735.46
46760.28
136436.45
53213.94
65537.25
196792.94
11月
132219.94
68274.79
209666.35
79407.63
125098.24
246043.67
12月
144042.18
113385.01
235763.30
86735.93
98445.20
326008.84
2014年合计
1792437.62
715718.33
2134697.69
876119.19
1167465.65
2608026.00
2015年1月
151263.25
91445.92
149032.45
62382.50
61449.76
233113.78
2月
89934.64
39733.94
93290.98
32839.20
33429.64
123411.01
3月
112826.61
67912.71
164005.26
62703.90
51383.29
212468.16
4月
115977.89
55350.01
158752.66
43613.99
65250.53
243782.27
5月
132154.53
68587.46
176505.60
65664.49
60328.04
274774.42
6月
168085.75
114479.73
170477.04
55567.11
60606.08
252600.04
7月
123247.52
100458.07
171932.02
51459.79
60041.09
265340.30
8月
107230.12
126915.63
148454.08
43923.03
59834.12
224669.93
9月
151297.43
90290.72
138939.61
44844.64
49536.65
245769.94
10月
197587.07
77793.14
160455.38
45053.54
54025.37
217068.95
11月
181526.53
83663.57
181504.81
48043.82
73053.38
259701.22
12月
175917.22
89942.23
201362.26
63714.77
78395.73
239288.73
2015年合计
1707048.56
1006573.13
1914712.15
619810.78
707333.68
2791988.75
2016年1月
111138.08
70213.21
258916.77
32668.69
49800.45
194029.53
2月
74834.08
46351.68
88491.22
22425.43
41754.58
116260.96
3月
166983.60
117779.31
198342.23
49527.14
75778.99
279538.74
4月
162112.53
106042.31
180579.99
53240.92
79985.14
282614.74
5月
204476.67
103715.48
191978.84
51862.09
75172.09
375033.69
6月
141862.69
77125.49
188149.68
57167.59
75708.93
350954.25
2016年小计
861407.65
521227.48
1106458.73
266891.86
398200.18
1598431.91
