借鉴外国房产税征收经验，根据自身实际建立一套完善的征管方案势在必行

　　房产税属于国际上具有通行性的税种， 世界上多数实行市场经济的国家都征收房产税。它被视为市场经济的“必需品”。

　　综合各国实践， 房产税制度大致可归纳为四种模式：一是将房产税纳入一般财产税中课征；二是以个别财产税的方式征收房产税， 即实行单独的房产税制度；三是以个别财产税的方式纳入不动产税( 主要是对土地和房屋等不动产合并征税) 中征收；四是混合房产税制度模式， 即同时实行上述两种或三种房产税制度模式。虽然模式多样， 但只有第二种模式被视为是理论上严格意义的房产税制度。

　　有研究认为，现代意义上的房产税，最早出现在中世纪的英格兰。房产税属于从价税，大多数发达国家基本上采用房产和土地一并按照评估价值征收房产税的做法。征税对象的差异主要存在于发展中国家，有的国家只对土地征税，有的国家仅对房屋等建筑物征税。

　　对于房产税的叫法各国不尽统一，有的叫财产税，有的叫不动产税，有的叫家庭税，也有的叫房屋税或物业税。但不管怎么叫，其实质就是对房屋和支撑房屋的土地征税。

　　当前，我国房产税在地方财政收入中所占比重远低于发达国家。将房产税打造成地方财政收入支柱任重道远。从征管手段来看，目前大部分发达国家已形成一套相对成熟的管理办法和配套制度。借鉴外国经验，根据自身实际建立一套完善的征管方案势在必行。

　　美国：房产税收支透明

　　作为当今世界上最发达的经济体，美国房地产税收体系已经过200多年的发展与实践，在西方发达国家中比较完善，具有代表性。

　　在美国，房产税是指将土地和房屋合并在一起直接征收的财产税，也称为不动产税。美国房产税以“宽税基、少税种”为基本原则。宽税基，是指房产税的税基广泛，除对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，其他不动产均需征税，以保证税收来源的稳定。少税种，是指税收的种类少，在房地产保有环节只设置财产税，避免因税种复杂而导致重复课税。

　　美国房产税的课税对象为房屋，计税依据为房屋评估价值。房屋评估价值由两部分组成：一是房屋本身的价值，二是土地的价值。房产评估工作由政府下属的专业评估部门完成。如果在房产估价方面出现争议，房屋业主还可以通过地方设立的仲裁程序提出申诉。

　　美国各州普遍征收房产税。房产税有七成被用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境。因其“取之于民、用之于民”，赢得美国纳税人的普遍信任，抗税现象很少。

　　目前，美国大部分地区房产税的税率维持在0.8%~3%之间，尤以1.5%左右的税率水平居多。房产税税率并非一成不变，通常是由地方政府根据每年的财政收支预算情况而定。在经济发展水平较高的地区，房产税税率相应定得较低。反之亦然。地方政府每年都会将相应的财政收支预算和税率标准公示于众，充分体现公平透明的原则。

　　经过多年实践，美国地方税务系统已经形成一套高效的税收征管程序，确保房产税应收尽收。例如，有些城市规定，提早缴纳房产税的业主可享受一定的减免优惠，过期纳税的则会接到罚单，拒绝纳税的则可能被没收房产。

　　同时，房产税还与数项免税优惠政策相连。比如在缴纳税率较高的个人所得税时，征税的税基将视其已缴纳的房产税而做相应的扣除减免，从而间接鼓励了房产税的纳税行为。

　　英国：细分征税级次

　　英国对不动产保有环节课征的房地产税种，包括住房财产税和营业房屋税两种。其中，住房财产税(或译为市政税、家庭税)，是对房产所有者或承租人使用的土地、房屋等不动产按照评估价值的一定比例征税，是地方政府的重要税收的收入来源。其历史可追溯到1601 年伊丽莎白时期的贫困救济法案中的家庭税(DomesticRates)。

　　英国住房财产税纳税人是年满18 岁的住房所有者或承租者，包括完全保有地产者、住房租借人、法定的房客、领有住房许可证者和居民以及住房所有者。

　　由于英国是土地私有化国家，居民买了房屋就同时买了土地。因此，课税对象包括两部分，一部分是土地，另一部分是附着其上的建筑物和构筑物。计税依据是纳税人拥有的一切居住房屋的评估价值，包括自用住宅和租用住宅。

　　住房财产税税率模式采用定额税率，税费按年度缴纳。英国所有房屋根据其市场价值被划分为A-H 八个级次，其中以D 级为基准税级，其他档次的纳税额分别是D 级的一定百分比或倍数。各级房屋的价值都是基于1991 年4 月1 日的市场价值。无论房屋价格升降，都不会低于1991 年房屋的市场价值，因而不必考虑现今房屋升值或贬值的问题。

　　根据这一税收结构， 英国各地方政府只要确定D 级房产的应纳税额，再乘以税收乘数，由此即可计算出A 级到H 级房屋的当年应纳税额。房产坐落区域对房产价值具有一定程度的影响，同样的房产位于英格兰比位于苏格兰的价值高，因此英格兰、苏格兰及威尔士地区的房产价值级次划分规定了不同的基数，但计算方法整体相同。

　　为保证公平，住房财产税的等级评估由独立的专门机构“评估局”国税与海关局下属的评估办公室机构(ValuationOff iceAgency)评估，而非地方政府的税务部门评估。各等级住房财产税的纳税额每年都会调整，从近年情况看，住宅税纳税额呈逐年增长的态势。

　　与美国大致相同，英国住房财产税也大体被应用于公共事业开支。同时，英国住房财产税有非常详细的免税范围，如只由学生、未成年人、外交人员或残疾人居住的房产是完全免税的，空置的住宅也有最长6个月的免税期，等等。

　　加拿大：区域化差异课税

　　房地产税是加拿大最古老的税种之一，从英国对加拿大殖民统治时期就已出现，至今已经有超过130年的历史。

　　据加拿大税收基金会统计，在全加范围内，超过80% 的财产税收属于房地产税收入。自上世纪70年代以来，房地产税在地方政府财政收入中所占比重一直在35%至40%之间。近年来，虽然这个比例有所下降，但房地产税仍然在地方财政收入中起到举足轻重的作用。

　　由于加拿大幅员辽阔，各地区之间经济发展不平衡，各省和地方财政对房地产税的依赖也不相同，因此各地对房地产税征税对象的定义也不尽相同，但通常来说，房地产税的征税对象是指土地、地上建筑物及永久构筑物。在一些省和地区，附着于房屋及土地上的机器、设备及其他固定物也被列入房地产税的征税对象；有的省还将电力、通讯、天然气和石油管线等线性财产纳入征税范围。

　　加拿大并没有统一的房地产税税率，这是因为房地产税是地方税种，税率由省或地方政府根据本地区财政需要而定。一般是省或地方财政管理部门先匡算出地方财政支出同房地产税收入以外的其他收入之间的差额，进而确定年度房地产税应纳税款总额，再依据应纳税款总额和辖区内应税房地产评估价值总额的比例确定当年房地产税税率。

　　大多数房地产税免税规定都是通过省级立法强制实行的，地方政府(市政区)也有权力批准对特定财产给予免税，如政府自用的房地产、学校、公立医院、墓地或教堂。

　　加拿大还建立了科学有效的房地产税估价制度，通过评税确定计税依据，计算机辅助批量评估系统也提高了评税工作效率，减少了地方财政负担，已经建成卓有成效的房地产税评估争端解决机制，保证了加拿大房地产税评税工作在100多年来能够逐渐走向成熟，并成为世界上许多转型国家效仿的典范。

　　日本：计税标准三年一变

　　在日本房产税框架中，主要有固定资产税、都市规划税和事业所税三大支柱。固定资产税是1950 年日本税制改革中，取代以前的房屋税、地租以及就土地、房屋、船舶、铁道等特定折旧资产所征收的税。征税主体是市町村政府。

　　固定资产税与地租和房屋税不同，属于综合税。而且前者是以资产价格为课税标准的财产税，后者是按出租价格为课税标准的收益税。

　　日本房产税属于地方性税收， 由地方政府来征收，采取普通的征收方式。在中央政府规定标准税率和最高上限后，地方政府有权在合理的范围内进行浮动，使地方政府具有很大的自主权。而且，对房屋保有环节进行征税，属于资产税范畴，如果把房屋作为投机品将会加大其成本，增加风险，减少利润，使房屋回归到其使用的本原。

　　日本房产税的课税范围较广，固定资产税中房产税的课税对象是城乡各地域上的纳税义务人所拥有的房屋，包括住房、店铺、工厂、仓库及其他建筑，除去减免规定之外，凡是能增加房屋使用价值的附属物均在课税范围之内。课征范围广，这在培育居民纳税意识的同时，也使日本地方政府具有稳定的收入。

　　日本房产税的计税依据是作为征税对象的房屋估定价格。估定价格是按照正常条件下房屋应有的交易价格来确定的时价。为保证税负稳定和简化征收手续，房屋计税依据原则上实行基准年度的评估方式，即每三年估价一次。在此后的第二、三年中，除非有房产改建、损坏或因市町村废置分合及界限变更等， 一般不重新估价。

　　韩国：综合不动产税调控房价

　　2001年至2004年间，为了打压持续暴涨的房价，韩国政府推出了一系列措施，其中最关键的利器就是综合不动产税。

　　综合不动产税是在财产税之上额外征收的税种。征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元(约合337.42万元人民币)的家庭，税率是1%至3%。但由于征税的标的房价是市场价的60%至70%，实际税率要低很多。

　　当时韩国已经有财产税。比如一套1 亿韩元(现韩元兑人民币汇率约183:1)以上的住房每年要征收0.2%左右的财产税。因此，综合不动产税一出，立即成为压垮高房价的最后一根稻草。

　　推出一项新税改措施并非易事。2005 年，综合不动产税一经推出，韩国政府就面临强烈的抵制呼声。保守媒体和在野党的反对声非常强烈，韩国舆论分歧也很严重，有些首尔市民甚至集体呼吁“拒绝纳税”。其反对理由是，解决楼市问题应该从增加供给出发；该税会被转嫁反而增加买房者的负担。实行综合不动产税以来，韩国内部对该税的褒贬不一。有些专家认为，虽然该税抑制了楼市投机，但同时增加了自住房者的负担。但总的来说，舆论倾向于认为开征综合不动产税利大于弊。

　　实行综合不动产税的第一年，韩国楼市的标准房价出现7 年内首次下降。全国楼价平均下降了4.2%，首尔核心地段楼价甚至下降了9%左右。当时，综合不动产税使得房主的持有成本上升，导致投资者抛盘，而买房者持币保持观望，最终引起房价下跌。

　　韩国政府为了彻底打压楼市投机行为，还采取了其他一系列措施：扩大综合不动产税的纳税对象、增加保障性住房的供应以及促进房产交易流程的透明化以减少“阴阳合同”。通过这些举措，加上外部环境的变化如美国的次贷危机，帮助韩国楼市进入了缓慢而有控制的调整期。

　　新加坡学者：

　　房产税能抑投机但难调房价

　　“地方政府财政非常困难的主要原因就是没有自己的税源，需要靠预算外、体制外的收入，靠土地出让金来维持开支，所以一般来说，各个国家都征收房产税”

　　文/《财经国家周刊》记者 丁其林 陈济朋

　　迎来试点一周年的重庆、上海房产税征收实践，已经成为舆论焦点。房产税的征收，与地方政府职能转变密切相关。世界上大多数国家，都倾向于将房产税收入投向公共服务或公共产品领域，这一转变未来或许将在中国出现。

　　《财经国家周刊》驻新加坡记者就此专访了新加坡国际大学李光耀学院陈抗教授，他针对中国征收房产税的一些问题发表了自己的看法。

　　能打击一些投机活动

　　《财经国家周刊》：中国现在有一些地方政府，如重庆和上海，正在进行房产税征收的试点。你怎么看房产税的必要性和可行性？

　　陈抗：我觉得征收房产税非常重要，世界各地房产税都是地方政府的主要税，源，现在我们地方政府财政困难，主要原因就是他们没有自己的税源，需要靠预算外、体制外的收入，靠土地出让金来维持其开支，这都是地方政府税源不足带来的。传统的地方税在任何国家都房产税和营业税，跟着一个地方走，跑不掉的。房地产是不动产，地也好，房子也好，都在这个地方，一般来说各个国家都征此税。

　　房产税不能对房地产价格产生很重要的控制作用，它不能做到这一点。但是它能限制那些专门为投机而买房子的活动。在很多国家你买第二套房子有一个房产税，第三套房子房产税又上升，累进，所以很多国家的人们买不起第二套房子。如果房产税高到那样一个程度的话，确实能抑制投机性购房。

　　一般国家房产税还是比较低的，比如新加坡，房产税大概10%，自己住的话4%，这个是按房产租金来算的，不是按房地产价格，所以它在新加坡是不能控制房屋价格上涨的，这就是为什么新加坡政府需要出台一些更严峻的措施来调控。

　　《财经国家周刊》：有很多人觉得房产税是调控价格的一个重要手段，你怎么看？会不会把房地产打垮了？

　　陈抗：我觉得房产税难以有效调控价格，但会打击一些投机活动，特别是要买第二套、第三套住房时。房产税应广覆盖，要包括已有的房产，同时需采用累进税制。这样的政策一旦实施，你多买一套税率就递增，现在是0.6%；第三套，1%，第四套，1.5%……这样子下去的话，那些用以投机等待套现的房子就会减少。

　　房产税是重要税源

　　《财经国家周刊》：新加坡征收房产税的背景和目的是什么？

　　陈抗：很简单，房产税就是新加坡政府的一个主要税收来源，是一种非常传统的税种，而且是跑不掉的，有房子，就得交税，而且它是一种要素税，是对土地这种稀缺资源的一种认可。

　　《财经国家周刊》：从财政上来说，房产税往往是拿来用在所在的地区，主要用于教育、警察等，比如香港的叫差饷，用于养警察的公共服务。

　　陈抗：这个就是一般的国家地方政府做的事情。地方政府干什么？很简单，就是提供地方性的公共物品，即地方的安全、中小学教育、公共医疗等。地方政府就做这些，地方财政70%~80%都是用来干这些事情。做这些事情相匹配的有事权，财权哪里来？很多国家就是靠房产税。这是非常传统的一个税种。

　　征收方式要科学

　　《财经国家周刊》：房产税的计税依据，怎样才能做到科学？

　　陈抗：在新加坡，政府部门根据你所拥有的房地产估算一个租金的年值，不论是组屋，私产，还是有地的房子。比如这套房子，给你估一个年值，如果出租一年能收5万元，那么税收就是5000元。组屋、私产还有其他的房产类型没有区别，都必须交10%，唯一的区别是你可以申请说这是我自己住的，那就可以降至4%。但即使是自住，你也不能不交，而是可以少交一些。

　　《财经国家周刊》：重庆目前试点的征税方案是按照交易价格计税，你怎么看这种办法？

　　陈抗：现在国内是按照房产税交易价格来收的，按每年的估值来收，那就是你每年估一次。而按照公共财政的理论来说，收税要有效率，如果一个税非常复杂，收税的时候要花很多的人力，税收的效益就会打折扣。想想看我们这么多的房地产，要花相当大的精力去评估年值，也是相当大的一个工作，而且可能滋生腐败。

　　还有一个问题是所覆盖面积。以前没有房产税，大家刚开始缴这个税可能觉得不习惯。但这是矫正收入不平等的重要手段。谁拥有多套房子？肯定是富人。把这些房产税征来去建经济适用房，帮助没有房子或居住条件比较差的人盖房子，应是为公平寻求努力的一个方向。

　　《财经国家周刊》：征收房产税还需要注意哪些事项？

　　陈抗：地方政府有权利立法收税的大概不是很多，所以还必须国家来立这个法。

　　还有一个是如何估价的问题。估价部门现在突然有了很大的权力，如何公平估价非常重要，这在一般房产税的实施上都是个难题。

　　《财经国家周刊》：你觉得什么时候是开征房产税的最佳时机？

　　陈抗：我觉得任何时候都可以进行。

　　《财经国家周刊》：你对征收的具体步骤有怎样的建议？

　　陈抗：比如说自住房先不征，从第二套房开始征，我觉得是比较好的做法，如果大部分人都是一套房的话，这个政策应该会受到大部分人的支持；另外，我觉得房产税必须广覆盖，否则收效不大。