数据阴晴不定 美国房市复苏迷雾重重

　　分析人士认为，美国房市看似走出低谷，但距离复苏尚有一段距离，大规模“影子库存”的存在给价格带来持续压力，房市复苏仍面临重重阻力。

　　房价仍跌跌不休

　　标普发布的数据显示，除了凤凰城和迈阿密外，所有标普/凯斯-席勒指数追踪的城市房价在去年12月均出现下跌，其中亚特兰大、拉斯维加斯、西雅图、坦帕市的房价均创出历史新低。至此，美国20个城市房价综合指数已连续九个月下跌，与2006年创下的峰值相比，当前房价已下跌34%。

　　“尽管自去年年中开始房市出现回稳迹象，但经济和消费者信心仍不够强劲，无法在年底把房市拉回增长轨道。”标普指数委员会主席大卫·布里泽认为，从价格方面看，房地产市场在2011年底的表现“令人失望”。

　　上述数据令外界对美国房市复苏势头产生怀疑。此前美国方面公布的新房和二手房销售数据均有突出表现，其中1月份二手房销售指数升至2010年4月以来最高水平，1月新房销售量达到六个月来最高水平，二手房销量也创下2010年5月以来最佳表现。

　　有业内人士认为，房屋销量走强很可能是受到价格进一步下跌的推动。此外今年4月份美国抵押贷款担保费用将上涨，购房者也希望在此之前采取行动，这从某种程度上推升了房屋销量。

　　参与标普/凯斯-席勒指数开发的耶鲁大学经济学家罗伯特·席勒认为，房市“可能在复苏边缘，也可能不在”，但他较一年前更为乐观。席勒称，无论住房开工量的上升、建筑商信心的转暖还是失业率的下降，都是更好的信号，但他担心在积极的信号背后，房市仍面临下行压力。

　　复苏之路漫长

　　美国Zillow房地产研究机构首席经济学家斯坦·汉弗瑞认为，2012年美国整体经济的积极表现将推动房地产市场触底，但他同时警告称，即便房地产市场触底回升，房价在未来2-4年内仍可能保持平稳的状态。汉弗瑞称：“市场不会在几年内回归正常轨道。我们正在接近底部，但会在底部徘徊很长一段时间。”

　　房市面临的最大不确定性是“影子库存”的水平。所谓“影子库存”，是指大型银行、房利美房地美等抵押贷款企业持有的正处在止赎进程中的房屋数量。据房地产追踪公司1月份公布的数据，自2006年以来，美国约新增500万套止赎房屋。而由于对贷款商违规止赎操作的诉讼推迟了止赎进程，预计今年还将有100万套房屋进入止赎程序。分析人士称，数百万套止赎房屋的存在，令市场供应过剩的情况很难在短期内得到解决，同时折价房产进入市场也令房价继续承压。

　　不过在标普/凯斯-席勒指数的另一位开发者卡尔·凯斯看来，美国房市复苏仍存在积极因素，即美国家庭构成出现变化。通常而言美国家庭数量会每年增长至少100万-150万户，但在2010年3月至2011年3月期间，这一数据出现下降。而积极的信号是，在2011年3月至12月期间，美国家庭数量再度增长。凯斯据此表示，家庭数量的增长意味着需求将开始回归。

　　标准普尔此前也发布报告预计，由于美国住房抵押违约比例下降，未来几个季度止赎房屋库存增长将放缓，“这意味着房地产市场复苏呈现积极趋势”。