美国可负担得起住宅（affordable house）的普及可归功于低收入家庭住宅税收抵免项目（LIHTC）。政府通过各项措施刺激开发商兴建可负担得起的出租住宅，并帮助提升此类房屋质量。而私人开发商能够自由设计并管理此类项目，并从中获益。

    买卖税收抵免额获取开发资金

    税收抵免项目可能是各项刺激可负担得起住宅建设计划中最重要的一个。如果赢得了税收抵免，开发商能从可负担得起住宅里得到几乎相同额度的收益，同时发展市场化出租房。

    每年国会都要向全美各州分派抵免额度。密歇根州最近得到了超过600万美元的税收抵免。开发商将聚集在一起，集中展示所有的计划，竞标获取抵免额度。很多州每个抵免项目都会分给三个开发商，州政府相关机构记录申请，给符合某些特定标准的项目计划多评几分，比如提供很低的租金或是在未开发地区建项目。

    在获得了抵免之后，开发商可将其卖给投资机构，比如一家大银行。通过抵免，银行可降低自己的税单。投资者预先支付现金，并且通过一个为期10年的分期支付计划得到全部抵免额。投资者们拥有不动产里的股份，在某些房地产热门地区，这些股份有时可以巨大的差价出售。

    5年前，投资者一般都支付抵免金额的75%。因为要10多年才被支付完，投资者认为实际上抵免价值有缩水。但最近，税收抵免额的价格一直在攀升，在某些地方一美元抵免的价格甚至达到了1.02美元，因为竞标者期望不动产价格将会上涨。

    在卖出税收抵免额之后，开发商拿到了现金并用于购买产权，接着必须施行债权融资来补足建设中所需的其余部分资金，开发商进行债权融资通常都很顺利。一笔典型的交易可能是大概50%的产权，剩下的通过不动产抵押债权来获取。借款方急切希望能够参与到项目中，交易风险很有限，因为投资者持有产权，而在一个可负担得起房屋是稀缺的市场中，不动产所有者不必担心房子租不出去。

    未被满足的市场

    近年来，针对公私合作项目的税收优惠非常多，实际上构成了建设可负担得起住宅的主要资金来源。在芝加哥，很多公有的可负担得起住宅项目已经老化并被推倒重建，但通过税收抵免政策建的房产，在使用了20多年后大多数仍完好无损。但是这类公私联营建设的住宅数量还不够多，未能满足整个国家的需要。根据联邦住宅部全美委员会的数据，每年通过税收抵免项目资助兴建的项目大概可以为美国提供12.5万个住宅单元。但是很多使用年头太久的此类住宅不断被拆除，实际上，每年减少的可负担得起住房的数量还远多于新建的。

    而随着能源和原材料费用不断上涨，开工建房越来越难，连环反应导致上百万屋主竭尽全力才能负担得起每个月的租房费。很多新开工的可负担得起住房项目里，长长的租户等待名单正在恭候它们建成使用。很多中产阶级家庭也在排队等待新项目落成，实际上是为低收入家庭设计的。“我们没能跟得上可负担得起住宅的需求。” 全美住宅建设商联合会税收抵免委员会的主席 Swank表示，“美国还有很多地方没有开发起来。”

    过去5年里，问题越来越严重。新建房屋的费用以双位数的比率在上涨，而工人的工资实际上没任何变化。美国住宅和城市发展部规定，屋主住房消费不得超过其收入的30％。但是据哈佛大学住宅研究中心数据，从2001年到2004年间，收入中超过一半用于其住房的屋主人数，上涨了200万，达到了1580万。现在，每三个美国人里就有一个人在住房方面的花费超过了其收入的30％。特别是海滨地区的问题更为严重。而目前如果要在波士顿购买一所中等价格的住宅，获得一项住宅抵押贷款申请，需要年收入最少达到12万美元，这远超过了该地区中产阶级平均工资的两倍，比如教师和警察都无法负担。

    虽然大部分的项目都是为了帮助低收入家庭，一些开发商会提供特别的可负担得起住宅项目，比如在地价稍低的地块上建造配备了适度设备的小单元，来帮助中等收入家庭，他们没有资格获得政府资助。虽然这比开发商建设豪宅所获的回报要少得多，但在某段时间对于豪宅的需求会放缓，便宜一些的公寓在市场中会有相当的吸引力。Phoenix Realty Group是一家纽约公司，最近在一笔基金中增加了2.5亿美元，该基金投资为中等收入家庭建造住宅，这些住宅位于洛杉矶以及其他一些城市房价最高的地区。基金的投资者包括MetLife 和Citibank。“中产阶级屋主迫切需要获得可负担得起的住宅。”Swank说，“因为具有创造性，开发商可以找到建造消费者需要的房屋的方法。”

    地方政府干预的纽约经验

    为克服诸多困难，开发商和非营利组织一直都在游说国会通过更多的税收抵免项目或者划拨更多补助，以便支撑可负担得起住房的建设。但是因为面临财政赤字的问题，华盛顿政府一直都不愿增加用于住宅建设的钱。但是通过补助津贴或者是地区规划特别许可，很多州都一直在努力为发展可负担得起住宅提供便利。

    比如在马萨诸塞州，如果开发商开发的项目中有25％以上的单元是可负担得起的出租房，开发商有资格要求按照自己的意愿进行规划。其他州没这么激进，只要求至少15％的单元是用于可负担得起的房屋。

    有时州政府官员会不顾当地规划部门的意见，批准某些项目。“很多大都市都有限制措施，人为增加房地产公司进入低收入住宅市场的难度。比如要求的密度太低，开发商不大可能兴建可负担得起住宅。”波士顿的一家建筑公司的负责人Alberto Cardenas说，他现在运作一个有着240套房子的中产阶级社区，通过提供25％的可负担得起住房，该公司获得了可观的开发土地。而要想在一项混合包括了市场价格和可负担得起价格住宅的项目中获得成功，“要确保以市场价出售的住宅单元能给可负担得起住宅单元提供津贴补助”。

    旧金山目前的住宅价格中值是70万美元，最近市政府对开发商提出了严格的条款：任何拥有5个以上单元的项目必须提供至少15％的单元，以可负担得起的价格出租。

    通过土地规划和资金补助，纽约在推进可负担得起住宅方面一直都是领军先锋。随着移民潮兴起，自从1990年以来纽约市已增加了84万新居民。人口剧增导致了住宅价格飙升。现在，很多以前都还是破旧不堪的社区，如Harlem boast，其住宅都能以超过100万美元的价格卖出去。

    为了帮助那些无法负担市场价格的租户，纽约市同意投放30亿美元来执行一项为期5年的项目，现在已快完工，目标是建造6.5万套可负担得起的住宅。纽约市的住宅发展合作部一直都在发行免税债券来帮助兴建可负担得起住宅，一笔2亿美元的城市资金现在正在资助小型开发商。

    纽约一家重要的房地产公司Related Cos. L.P.，最近花费3460万美元购买了Ocean Park，位于皇后区拥有602个单位，公司将花1000万美元重新翻修这栋始建于1972年的大楼。据开发商与政府之间达成的协议，最终住宅售价的25%来自税收抵免。另外，通过使用免税债券，开发商降低了融资费用。根据协议，使用此类资助的项目中，最少70％以上的单元都要出租给那些收入在市平均水平（41509美元）60％或以下的人。另外，40年内这栋建筑必须保持在以市民可负担得起的水平出租。租用这栋大楼中住宅的一些租户会从HUD获得租房津贴。因可将几种不同的津贴组合在一起，所以交易才能达成。

    上涨的价格VS不变的租金

    实际上，随着住宅设备和各项原材料价格不断飙升，无论如何运作，所有兴建可负担得起住宅的开发商都还面临一些严重问题。在联邦政府的项目计划之下，根据一项HUD使用的测量工具来评断工资水平的变化，而只有在当地的工资水平上涨的情况下，土地所有者才能涨租金。

    如果工资涨得很少或实际上上涨工资的购买力并没什么变化，租金也不能涨。“如果材料的价格一直在狂飙，开发商要自己掏腰包来弥补差价。”Barry Kahn说。这位波士顿一家房地产开发公司的总裁做了一个假设，如果一套公寓在2005年最低月租金是500美元，州住宅规划部门预算其中100美元用于公用设施，抽除这部分的费用之后，土地所有者可获得的净租金是400美元。在2006年，规划部门允许月租金涨到520美元，但是实际上每月公共设施的费用已经攀升到了200美元，现在土地所有者获得的净收入仅有320美元。

    为了保护土地所有者，全美住宅建设联合会建议将租金上涨同消费价格指数（CPI）的变化联系起来，而不仅仅依靠目前通用的与当地的工资测量联系在一起的测定基准点。很多市场中，CPI攀升的速度远远快于HUD测量系统下的工资变化速度。

    “HUD应该寻找一个公平的系统模式来设定合理的可负担得起租金规定。”Swank表示。“这会强化税收抵免项目的威力，并确保私人开发商能继续帮助减缓住宅短缺的问题。”

    中国房地产报