2015年成都房地产市场总结
1商品住宅：利好政策刺激不明显，市场整体趋稳，蹒跚前行
(1) 价格：主城区价格同比上涨，近郊同比下降
图：2012-2015年主城区和近郊商品住宅成交价格及同比增长率
受成交结构影响，主城区商品住宅成交价格同比上涨，近郊同比下降。今年以来，在中央及地方政策的多重推动下，楼市信心不断增强，位于主城区的改善型项目去化较好，成交结构的变化致使主城区商品住宅成交价格同比上涨6.5%，达10640元/平方米。近郊由于刚需项目居多，且众多项目在楼市低迷期推出各种优惠折扣等营销措施，致使近郊商品住宅成交价格同比下降3.0%，至5901元/平方米。
(2) 需求： 主城区成交面积同比下降，近郊同比小幅上涨
图：2009-2015年主城区和近郊商品住宅成交面积及同比增长率
政策刺激不明显，主城区成交面积同比下降，近郊同比趋稳。2015年虽然各种救市政策层出不穷，但对成都市场的刺激效果并不是很显著。其中，主城区共计成交891.2万平方米，为近四年来最低水平。近郊共计成交1229.8万平方米，同比小幅上涨1.5%，由于近郊多为刚需项目，且近郊库存量大，为尽快去库存，近郊众多项目在今年推出各种营销策略，或直接降价，或通过提高折扣率、给出更多优惠套餐等间接降价方式吸引购房者入市，最终，近郊商品住宅成交面积同比去年趋稳，仅小幅上涨1.5%。
图：2014-2015主城区和近郊各月商品住宅成交面积走势
主城区各月成交面积较为趋稳，近郊4月成交面积最大。2015年，主城区除2月成交41.2万平方米外，其他各月成交面积较为均衡，在74万平方米-88万平方米之间，6月成交面积最大，为87.7万平方米。近郊1月成交量冲高，至144.6万平方米，随后两个月成交量回落至68万平米左右的水平，4月成交量再次冲高，并且创全年最大成交量159.2万平方米，从5月到8月，成交量持续下滑，9月小幅反弹，11月和12月成交量又大幅上涨至127.0万平方米和130.4万平方米。
图：2014-2015各区商品住宅成交面积及同比增长率
从各区域商品住宅成交面积来看，高新区表现最好，成交面积为283.3万平方米，居各区域首位；双流成交面积居各区第二位，为254.5万平方米；龙泉驿成交面积为225.1万平方米；新都区成交面积为216.9万平方米；武侯区成交面积最小，仅成交64.7万平方米。与去年对比来看，多数区域成交面积同比下降，仅金牛区、高新区、双流和天府新区同比上涨。
（3）供应：主城区供应面积同比上涨，近郊供应面积同比下降
图：2009-2015年主城区和近郊商品住宅供应面积及同比增长率
开发商对主城区信心较强，供应面积同比上涨，近郊面临去库存压力，供应面积同比下降。2015年，受一系列利好政策的影响，改善型需求释放明显，加上主城区库存压力相对较小，开发商对主城区市场信心依旧，供应面积同比上涨10.4%，达1290.9万平方米。近郊由于库存量较大，去库存是近郊的重要议题，供应面积减小，共计1027.5万平方米，同比下降24.8%。
（4）库存与出清周期：去库存有一定效果，库存面积逐渐减少，出清周期逐步缩短
图：成都主城区商品住宅库存面积与出清周期
图：成都近郊商品住宅库存面积与出清周期
去库存效果显现，主城区和近郊出清周期均缩短。截止2015年12月底，主城区商品住宅库存面积为839.1万平方米，出清周期为10.6个月，去化压力较小；近郊库存面积为1301.7万平方米，出清周期为13.2万平方米。
（5）2015年销售排行榜
表：2015成都商品住宅备案面积排行榜
表：2015成都商品住宅备案套数排行榜
表：2015成都商品住宅备案金额排行榜
从成交面积来看，世茂城、成都中丝园和南湖国际中心位居前三，其中世茂城共计成交21.6万平方米。从成交套数来看，世茂城、成都中丝园和华润二十四城位列前三，其中，世茂城和成都中丝园成交套数均在2000套以上。从成交金额来看，麓湖生态城高居榜首，成交金额高达21.5亿元；中海九号公馆和华润二十四城并列第二位，均成交16.9亿元。
2商业：主城区商业市场表现稳定，近郊市场下滑
（1）需求：主城区商业成交面积趋稳，近郊同比下降
图：2009-2015年主城区和近郊商业成交面积及同比增长率
2015年成都主城区商业成交面积趋稳，近郊成交面积同比下降。2015年成都主城区商业成交面积为59.9万平方米，同比微涨0.2%；近郊成交面积为63.7万平方米，同比下降13.4%。主城区成交面积同比趋稳，近郊商业成交面积连续三年下降。
图：2015年成都各区域商业成交面积及同比增长率
从成都各区商业成交情况来看，2015年，金牛区成交面积同比涨幅最大，为141.3%；其次是天府新区，同比涨幅为87.2%；武侯区同比上涨15.5%；龙泉驿和青羊区的涨幅分别为13.6%和7.0%；其余区域成交面积同比均下降。从绝对值来看，高新区成交面积最大，为17.0万平方米；其次是新都区，共计成交14.0万平方米；天府新区和锦江区成交面积最小，分别为6.5万平方米和3.6万平方米。
（2）供应：主城区供应面积同比上涨，近郊同比下降三成
图：2009-2015年主城区和近郊商业供应面积及同比增长率
2015年成都主城区商业供应同比上涨，近郊同比下降三成。2015年，成都主城区商业入市面积共计170.1万平方米，同比上涨15.4%；近郊新批上市面积共计118.7万平方米，同比下降30.1%。
3办公：主城区和近郊成交面积均下降，近郊供应面积同比上涨
（1）需求：主城区和近郊办公成交面积均有不同程度的下降
图：2010-2015年主城区和近郊办公成交面积及同比增长率
受整体市场低迷影响，办公成交量连续三年下降。2015年成都主城区办公成交面积为89.2万平方米，同比下降39.0%；近郊成交面积为41.2万平方米，同比小幅下降4.0%。
图：2015年成都各区域办公成交面积及同比增
从成都各区办公成交情况来看，2015年，郫县入市了多个办公项目，并且数个办公项目销售情况较好，如合能橙中心、中铁塔米亚、花样年龙年国际中心和蜀都万达等办公项目销售面积均超一万平米，致使郫县成为唯一一个成交面积同比上涨的区域，涨幅高达102.6%，成交面积为7.9万平方米；其他区域成交面积均同比下降。从绝对值来看，高新区成交面积依旧占主导地位，共计成交45.8万平方米，远远高于其他区域。
（2）供应：主城区供应面积同比下降，近郊供应面积同比上涨
图：2009-2015年主城区和近郊办公供应面积及同比增长率
2015年成都主城区办公供应面积连续三年下降，近郊供应面积同比上涨。2015年，成都主城区办公入市面积共计178.5万平方米，同比下降8.0%；近郊新批上市面积共计61.9万平方米，同比上涨11.7%。
4土地：成交同比上涨，住宅用地供应减少，出让金同比上涨
(1) 供应：住宅用地供应面积同比小幅下降，商办用地增长近四成
图：成都市年度住宅用地和商办用地供应面积及同比增长率
2015年土地整体供应下降，但商办用地大幅增长。2015年成都土地市场在分化中前行，其中住宅用地供应面积共计2811.6万平方米，同比下降17.6%；商办用地供应面积共计986.7万平方米，同比上涨38.3%。
(2) 需求：成交量和成交价格同比均上涨
图：成都市年度住宅用地、商办用地成交面积及同比增长率
2015年住宅、商办用地成交面积小幅回升。2015年成都土地交易市场偏冷，开发商拿地更趋谨慎，多宗地块遭遇流拍，但相对去年有所回升。其中，住宅用地共计成交2100.3万平方米，同比增长10.2%；商办用地共计成交681.4万平方米，同比小幅上涨4.6%。
图：成都市年度住宅用地、商办用地成交价格及溢价率
2015年成都市住宅用地成交楼面价为2022.6元/平方米，溢价率为20.8%；商办用地成交价格为1504.0元/平方米，同比上涨22.8%，溢价率为18.0%。
(3) 出让金：成都2015年土地出让金同比小幅回升，共计540.4亿元
图：成都市年度住宅和商办用地出让金及同比增长率
成交量和成交价格均上涨导致出让金同比上涨。2015年，成都住宅用地、商办用地成交量和溢价率均有所上涨，导致出让金也同比增长，全年土地出让金共计540.4亿元，同比上涨10.6%。其中住宅用地出让金为437.3亿元，同比增长6.5%， 商办用地出让金为103.1亿元，同比增长31.8%。
表：成都2015年土地成交总价排行榜
2015总价地王前十金额合计145.17亿元，占成都全年土地出让金的26.9%。前十土地出让金额在10-21亿元之间，其中恒大地产以20.76亿元竞得成华川棉厂地块，规划建筑面积36.81万平米，为2015年成都总价地王。总价第二、第三的地王被中铁和首创竞得。
2016房地产市场展望
1宏观环境：经济下行压力下，政策聚焦去库存、促消费、保投资
宏观经济方面，2016年，在积极的财政政策和稳健的货币政策作用下，经济结构继续优化、动力转换有序推进，经济增速逐步筑底企稳。货币信贷方面，央行将继续保持稳健的货币政策，维持市场资金合理充裕，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低企业融资成本，促进房地产需求持续释放。房地产政策方面，短期坚持分类指导，鼓励住房需求特别是农民工等新市民需求，长期仍有赖房地产长效机制逐步健全。
2市场趋势：整体销售趋稳，供应小幅下降，成交价格趋稳
供应方面，成都作为全国重点城市，依旧受到开发商的青睐，尤其是主城区依旧是价值高地，从今年主城区的供需情况来看，开发商依旧看好主城区市场，预计2016年主城区供应量或将继续小幅上涨。近郊库存量依旧较大，去库存依旧是近郊的主题，预计2016年近郊供应量或将继续下滑。成交方面，主城区依旧是改善性购房者的首选之地，继续宽松利好的政策将持续释放改善型需求，预计2016年主城区成交量趋稳。近郊由于项目价格更加适中，并且不少项目给出诸多优惠折扣，加上轨道交通的陆续开通，缩短了通行时间，诸多利好吸引更多刚需购房者入市，预计2016年，近郊成交面积或将稳中略涨。成交价格方面，由于主城区土地出让价格居高不下，并且高品质的改善型项目盘踞于主城区，预计2016年，成交价格或将略微上涨。近郊由于去库存压力，成交价格或将趋稳。