2016-01-29 00:00:00 明源地产研究院
2015年整体市场表现如何，2016年楼市将如何走向？这个问题相信所有的地产人都非常关注。近日，世联行发布了2016年房地产市场年报《中国房地产市场2015年回顾与2016年展望：明道若昧，进道若退》。文中用非常翔实的数据回顾了2015年房地产市场，并对2016年房地产市场走向给出了自己的判断，文章有点长，但非常值得一读。
第一部分： 2015年房地产市场回顾
回顾 2015 年，我们发现中国房地产行业已经或正在发生着深刻的变化：市场在不被看好中创出新高，库存在投资下滑中增速放缓，房企在行业分化中坚定转型。
特征 1：成交向上，投资向下
（一）2015年全国商品房销售额创新高、达 8.7万亿，同比增 14.4%，与 2013年相比增 7.2%
国家统计局公布的数据显示，2015 年，商品房销售面积128495万平方米，同比上升6.5%；商品房销售额87281亿元，上升14.4%。
从70个大中城市新建商品住宅价格指数环比走势来看， 2015年1-4月商品住宅价格出现较大幅度回升，5-12 月商品住宅价格涨幅趋于平稳。其中，2015年 12 月70个大中城市中新建商品住宅价格指数同比上升较大的城市有深圳、上海、北京、广州、南京、厦门、杭州、武汉、宁波、天津，同比下降较大的城市有丹东、湛江、锦州、岳阳、蚌埠。
总体来看，2015年全国商品房市场呈现以下特征：1、商品房销售金额创历史新高；2、待售面积创新高，但增速开始放缓；3、成交区域分化，量价走势冷热不均、冰火共存。
（二）房地产投资增速降至 15 年来的新低点、同比仅增 1.0%；商品房待售面积攀新高、达 7.2亿平米
2015年全国房地产开发投资完成95979亿元， 同比增长1.0%，其中，住宅增长0.4%，办公楼增长10.1%，商业用房增长1.8%。2013 年以来，房地产投资增速从20%左右延续下滑。
（三）土地市场冷热不均，呈现向城市价值回归的趋势
2015年，房地产开发企业土地购置面积 22811万平方米，同比下降 32%；全国房地产开发企业土地成交款 7622 亿，同比下降 24%。
从全国主要城市土地成交情况来看， 2015年TOP20城市土地成交总金额14592亿元，同比减少0.4%。累计土地成交金额排在前五名的城市，分别是北京、上海、重庆、广州和南京，土地成交金额累计同比增长前五名的城市，分别是温州、盐城、九江、厦门和石家庄。
特征 2：政策宽松，改善预期
2015年中国经济进入“新常态”，面对经济增长的挑战和下行压力，政策正向刺激开启，涵盖金融、税收等多方面的正向调控一直延续到了 2015 年底。
回顾全年，调控政策表现为以下特点：
（一）2015年中央层面的房地产调控政策表现为短期刺激与长期制度构建并举
1、金融政策运用多
从货币政策看，2015 年在央行进行了五次降息、降准，操作次数甚至超过了2008年水平；从信贷政策来看，2015年首套房首付比例最低降至 25%、二套房最低降至40%，较之以前大幅下调；从财税政策看，个人将购买2年以上(含 2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。这一系列政策的调控力度几乎与2008年相当，可以预计，未来金融和财政政策的调控空间已有限。
2、行业规则建构多
2015年，中央层面继续着手推进房地产行业规则构建，从中长期调节房地产市场的平稳运行：一、加快培育和发展住房租赁市场；二、稳步推进农村土地制度改革试点；三、户籍制度改革进程加快，推动新型城镇化建设。
（二）保障性住房建设力度加大，推进保障房建设创新机制
2015年保障性安居工程计划建设740 万套， 相比2014 年增加40 万套。
特征 3：一半海水，一半火焰
（一）冰火共存，区域分化成为常态
2015 年是销量创新高之年，在创新高的背后，是区域性的分化，其量价分化明显，经济发达的城市群市场表现良好，反之，经济较差的城市群则表现不良，易导致市场走入困境。
长三角、珠三角地区销售面积及销售额增幅明显，但东三省在 2015 年 1-11 月份的销售面积及销售额均同比下降，情况较为严重。长江中游、中原地区及京津冀的两者数据也有较大增幅，成渝、海峡西岸和山东半岛这三个地区的总体较为平稳。
根据国家统计局公布的数据可以看出，全国商品房销售额一二三线城市分化也明显。
今年前11月份销售额一线城市达到12083亿元、二线 24901 亿元、三线城市达到37539 亿元，三线城市销售额增长远低于全国同比增长。再来看商品房销售面积，2015 年前11个月全国达到109253万平米，同比增长7.4%，一二三线城市分别增长20.7%、8.7%和6.0%，三线城市的增长率低于全国。
世联行统计的全国39个重点中大城市的销售额如下表所示，合计销售额比去年同期增长 35%。从增幅来看，其中有 12 个城市达到销售额同比增长 40%以上，仅 5 个城市销售额出现同比下跌趋势，总体情况良好。
其中，深圳销售额同比增长尤为瞩目，同比增长 159%。一线城市中，上海仅次于深圳，涨幅高达78%，北京同期增长 41%，广州增长幅度稍弱，仅为 18%。
（二）库存总量创新高，但增速放缓
至 2015 年，全国商品房待售面积高达71853 万平米，同比增长15.6%，在待售面积不断上升的情况下，房地产开发投资的速度也在下滑，去库存成为当务之急。
从全国情况来看，住宅库存问题主要是东北等区域性风险偏高；而商办库存，从一二线到三线，库存去化周期过长是普遍痛点。总体来看，目前的住宅、商办库存总量均达到了历史高点，但增速也自 2013年开始逐渐放缓。
1、 商品住宅库存情况及去化周期
去库存是目前的主旋律，在分析过后发现商办的库存为普遍痛点，住宅库存则是区域性问题。根据我们推算，至 2016 年，住宅累计可售量将超过 30 亿平米（假设项目新开工 1 年后陆续进入市场；上一年的新开工面积-当年的销售面积=可售面积，逐年累加即为累计可售面积）
2、商业物业库存情况及去化周期
相对于住宅的库存和去化周期，全国商业的库存压力更大，预计 2016 年累计可售面积达到 12.6 亿平米，而去化时间则高达 14.8 年。
再看不同的城市群，商业库存为普遍的痛点，均面临着高库存的压力，经计算，全国库存高达 14.8年，而去化最差的东三省需要 25.7 年才能够完全消化其商业物业库存；成渝地区和中原地区相对较好，去化周期分别为10.4 年和11.2 年，但是去化周期仍过长，库存问题令人堪忧。
3、办公物业库存情况及去化周期
对于非商品住宅中的办公物业，根据相同的计算方法，到2016 年，累计可售量将达到3 亿平米，去化时间也会超过 10 年。
特征 4：大浪淘沙，始见真金
2015 年，从万科万达的成功牵手、恒大集团海内海外四处并购，到二三线城市中小房企的债务危机、转让潮涌；从大型房企集体回归核心城市、积极降库存调结构，到行业整体库存总量和去化周期仍在创新高；从标杆房企融资渠道多元化、融资成本创新低，到难抵行业整体利润率持续下滑、房企转型蔚然成风，中国房地产并购整合的大幕已经拉开，行业已进入大浪淘沙、优胜劣汰的洗牌时代。
（一）强者恒强，标杆房企跑赢大市
从销售业绩来看，房企之间的业绩明显回暖，大者恒大，强者恒强的市场局面将成为房地产行业新常态之一。从市场集中度的角度来看， 2015 年全年销售业绩Top10 的上市房企销售总额达到 14897亿元，比去年13396亿元同比增长11.2%。
（二）营业收入大幅上涨
截至2015年 12月, A股市场共有143 家上市房地产开发商公布了前三季度的财务数据。总体而言，今年房地产行业的营业收入继续攀升，前三季度共实现营业收入 6483.33 亿元, 同比上升 42.4%, 增幅10.0%，实现了强劲反弹; 其中净利润为 628.61亿,同比上涨22.8%。我们从今年营业总收入和净利润的双双高涨，看到了房地产销售市场的回暖。
（三）三费占比持续攀升
从今年三费占比的变化，我们可以看到，中国上市房企在销售费用，财务费用还有管理费用的支出占比较 2014 年有了进一步的提升，占比达到了10.29%，为近6 年来最高的水平，比2014 年年底三费占比上涨1.4个百分点。
（四）库存去化周期继续上升
截止 2015 年 10 月 31 号，A 股市场总共有 143 家房地产开发商公布了 2015 年前三季度的库存数据，上市房企的存货价值进一步攀升。止三季度末，累计库存绝对值达28944亿元，同比2014 年底增长26.56%，累计库存绝对值创下历史新高。
我们选择了万科，绿地控股，保利地产，华夏幸福，金地集团，招商地产，首开股份，世茂地产，阳光城等 10 家上市房地产公司作为标杆房企，进一步分析标杆房企与上市房地产的整体平均水平的差异。
从化周期来看，标杆房企 2015 年第三季度的去化周期与 2014 年第三季度的去化水平持平，但是与行业平均水平的 3.3 年相比，库存压力相对较小。
（五）偿债能力持续减弱
截至 2014 年第三季度，上市房地产开发商短期债务总计 6666.17 亿元，长期债务大幅度攀升至11292.13 亿元，增长幅度高达 58.2%，有息负债率进一步攀升，高达 56.7%。
今年由于房地产整个行业的销售行情回暖，A股上市房企的现金流有了一定程度的增加，但是经营活动产生的现金流仍然为负，只有-341.84 亿元，但是负值缺口同比有了大幅的下降，下降了 49.83%。
（六）净利润率及 ROE持续回落
进一步的研究表明，今年前三季度上市房企毛利率与净利润率进一步下降，其中毛利率仅为 28.11%，比去年同期进一步下滑 4.6 个百分点。最新的销售净利润率跌破 10%、为 9.37%，比去年年底下滑 1.73 个百分点。
（七）标杆房企土地购置回升
我们进一步从2010-2015 年房企拿地的规划建筑面积与土地购置金额这两个方面进行了详细的比较。
截止 2015 年12 月底，我们选取的10家上市房企（包括万科，保利地产，万达集团，中海地产，绿地控股，绿城中国，华润置地，恒大地产，碧桂园集团，世茂股份）在全国购置住宅用地的规划建筑面积同 2014 年相比，同比上升 16.23%，为7653.87万平方米。
新增住宅用地规划建筑面积主要集中在珠三角城市群，西部城市群与沪苏浙城市群。东北城市群与其他城市群的新增建筑面积出现了大幅的同比下降。
2010-2015 年标杆房企新增住宅用地规划建筑面积变化
2010-2015 年标杆房企新增住宅用地购置金额变化
从标杆企业拿地的商办用地规划建筑面积我们可以看到，2015 年新增购置商办用地建筑面积主要集中在环渤海城市群与西部城市群。
总体来看，标杆房企的投资拿地虽然有所回暖，但回归理性，拿地范围也不是全面铺开，更多的是侧重于投资较发达城市群，且住宅用地的占比上升，商办用地明显下滑。
第二部分： 2016年房地产市场展望
展望 1：经济稳增长，房地产投资或触底回升
（一）外部经济环境的复杂性和不确定性依然存在
2015年以来，世界各大经济体的复苏情况总体较为疲软。对中国而言，出口、汇率和资金流向等方面仍可能呈现波动性，经济运行依然面临较为严峻的考验，房地产投资筑底回升对中国经济稳增长意义重大。
1、 美国经济复苏，率先进入加息通道
从主要经济指标的走势来看，2015年美国的GDP、就业、消费者信心指数等数据在持续好转。联储预计2016年底利率可能达到1.375%，所以按每次加息25个基点来计算，2016年可能加息四次。
2、 欧元区仍处于弱复苏状态，增长乏力
总体上看，欧元区整体经济一直在改善，复苏程度也较为温和。近期欧洲的通胀水平、经济景气指数正在逐步好转， 2015年第三季度的 GDP同比增长1.6%，较一季度上升 0.3 个百分点，与第二季度持平。预计2016 年欧元区经济仍会持续弱复苏状态。
3、 日本经济复苏缓慢，内需萎靡不振
2015 年，日本的各项经济数据表现并不如意，整体经济仍然呈现下行的趋势。安倍晋三为刺激经济而推出的货币宽松和财政扩张措施均无法重振日本低迷的经济，第三只箭——结构改革也没有取得很大的进展。日本经济复苏在 2016 年将面临更大的挑战，如果不能重振国内的私人消费，一味地加大财政和量化宽松政策只会徒增总体风险，中国对日本的出口也将遭受日元持续贬值的冲击。
4、 新兴经济体增速放缓，迎来更大挑战
新兴经济体的经济增长速度普遍开始放缓，以俄罗斯、巴西为代表的资源出口国经济下挫严重，2015年三季度俄罗斯和巴西GDP同比分别下降4.1%和4.5%。考虑到美元的加息和大宗商品价格持续下行，这些依赖资源出口型的新兴经济体在未来将会遭受到本国货币贬值的压力和资金外流的风险。
（二）中国经济稳增长，房地产仍发挥重要作用
2015 年，是中国经济步入新常态的第一年，回顾经济发展状况，总体呈现出低通胀、低增长的特点。展望 2016，消费增速难以在短时间内爆发，增速仍可能继续放缓。2016 年房地产仍会在中国经济的稳增长中发挥重要的作用，预计房地产投资增速将在一季度探底，并于二季度开始筑底回升，支撑固定资产投资增速，从而实现中国经济的持续稳增长。
展望 2：供给侧改革下六大政策着力点
2015年11月10 日，习近平主席在中央财经领导小组会议上指出“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率，增强经济持续增长动力”。其中“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”被列入供给侧改革的重点内容。这表明国家解决房地产库存问题的出发点从需求端的刺激开始转向了供给侧的改革。我们认为， 2016 年的房地产市场，政策环境将延续宽松，短期内仍以运用货币、金融和财政政策从需求端刺激为主，而中长期将在制度层面对供应端进行改革。
（一） 从短期来看，需求端政策仍将发力
1 下调首付比例.
经过2015年首付比例的调整，目前我国首套房和二套房的首付最低比例下调到25%和 40%，但从中国家庭的资产负债表状况上看，仍有加杠杠、降首付的空间。
2、降准降息
2015年全年央行一共进行了5次降准降息，展望2016，降准降息仍有可能，但空间不大。
3、个税政策，房贷利息抵个税
（二） 从中长期来看，加快户籍制度的改革，鼓励农民工进城
根据国家统计局发布的 2014 年全国农民工监测调查报告， 2014 年全国农民工总量为27395万人，但在务工地自购房的农民工仅占1%。我们认为，在加快户籍制度改革的同时，应深化住房制度的改革，如把公租房扩大到非户籍人口，降低农民工进城务工的住房成本，把购房和落户契税减免、财政补贴等政策挂钩。
（三） 加快农地流转，从根本上解决农民缺钱问题
根据国家统计局公布的数据，2012年我国农村人均住宅面积37.09平方米，按照我国农村人口6.7 亿推算农村住房总面积近250 亿平方米，宅基地市场价值（含农房及其附属设施）超过 20万亿。一旦农民土地、房产能够依法流转，将为我国农村人口带来大量财富，形成新型城镇化的重要驱动力量。
（四）一线城市推进租赁市场资产证券化，解决白领生存问题
一线城市可以打破划拨用地、工业用地等入市障碍，通过资产证券化的方式引入社会资金参与建设和管理，扩大租赁市场，进而满足白领的租房需求。
（五）从省市层面上看，加快区域的协同发展
对于处在城市群核心大城市周边的三四线小城市，必须依托核心城市进行发展，一方面要通过大城市的产业迁移引入更多的产业，做好产业功能的定位，加快自身的经济发展和城市设施配套的建设，另一方面则要建立和完善与周边城市间的交通体系，形成区域一体化，带来更大的产业集聚和人口集聚，进而拉动房地产市场的需求。纵观日本三大都市圈的发展历史，正是由于良好的城市布局规划、城市间的产业定位及交通体系建设，三大都市圈占据了三分之一的国土，却集聚了三分之二的人口和经济总量。
（六）从企业层面做足功课
对企业而言，要在三方面做足功课：
1、 拿地
拿地的选择在一定程度上决定了房企的生死存亡。从我们监测的库存来看：在住宅方面，非核心城市群的三四线城市库存较严重，所以开发商在三四线城市的拿地需更有选择性；在商办方面，全国的库存普遍严重，一线城市也不例外，所以商办用地的购置需更慎重。
2、产品
从产品的角度上看，一方面，开发商需精准定位，提升产品品质，将产品配套做好做全；另一方面，一线城市产品豪宅化趋势明显，以深圳的数据来看，200平米以上的大户型供应量大幅增加，产品开发的功能，空间尺度还存在很大的优化空间，在豪宅开发方面，可借鉴国际化大都市（香港、纽约等）成熟的豪宅市场经验。
3、营销
在互联网大潮来临之际，房企的营销也需从传统模式转向“互联网+“模式，如大数据营销、场景营销、O2O营销等。
展望 3：2016 年，中国房地产市场稳中前行
展望2016年，全国商品房销售金额同比放大的预期仍然存在，但增长速度将放缓。从房地产政策面看，2015年短期刺激政策基本见底，2016 年政策更倾向于长期的制度性构建，预计明年房地产政策仍将延续正向刺激的基调。从市场供求面来看：
（一） 提高城镇化率、户籍制度改革及开放二胎政策，中长期带动新增需求
国家统计局公布的数据显示，2014年中国城镇化率（即城镇常住人口/总人口）已达54.8%，世界其他发达国家城镇化率平均水平在80%左右，城镇化率低于发达国家平均水平25%左右。
2014年我国人口为13.6782 亿，在不考虑中国人口增长的情况下计算，未来将会有约 3.4 亿人口需要“进城”，城镇化建设的提速中长期将会为房地产市场注入持久的需求动力。
另外，随着中国经济的发展，中国家庭小型化趋势也逐渐形成。2040年中国的家庭户数量将达到 5亿户，在2045年才达到峰值（5.04亿）。这也有助于形成未来房地产市场需求上升的预期。
（二） 从人口结构来看，改善型需求的释放仍将持续
根据 UNdata（联合国数据库）对中国人口年龄结构的统计及测算，2015 年、2020 年、2025 年，中国 25-34 岁的人口（即首置型购房者集中的人群）分别占总人口比例为17.3%、17.3%、13.6%，整体呈现下行趋势。而 35-49 岁的人口（即改善型购房者集中的人群）在2015年、2020年、2025 年均达到3.1亿以上，占总人口的比例保持在23%的高位，表明未来10年，中国房地产改善型置业市场容量将会持续放大。
（三） 从供求对比来看，2016 年房价依然有上行压力
从市场供求关系看，我们用供销差模型对市场供求关系及价格进行分析，即：供销差＝实际需求－潜在供应＝销售面积－滞后1.5 年的新开工面积，实际需求方面我们按照谨慎乐观的趋势，设定 2016 年商品住宅市场销售面积成交将会有 1.05 倍增长；潜在供应方面我们使用滞后 1.5 年的新开工面积计算，
结果如图：
当供销差为正的时候，市场表现为求大于供，当供销差为负的时候，市场表现为供大于求。从模型上看，2016 年的市场表现将会接近2015年的走势，2016年2 季度后市场供求关系将会得到改善，市场成交上行趋势或将出现。
从价格方面看，市场价格走势滞后供销差指标 6 个月，也就是说供求关系变化半年后市场价格才会做出相应的调整，具体情况如图：
从历年全国商品住宅供销差和历年全国商品住宅均价环比走势看，整体趋势基本吻合，2016 年的全国商品住宅价格走势将会好于 2015年，2016 年上半年及4 季度市场价格上行压力将会有所增加。
2016年，整体市场量价保持小幅增长是大概率事件。但价值回归、区域分化的趋势不会改变，核心一二线城市，需求依然看好，可能会出现阶段性的供求紧张、导致房价继续有上行的压力；但大部分二三线，去库存将成为主基调，房价持平、甚至下跌的城市可能是大多数。
展望 4：城市价值回归，市场分化延续
（一）产业发展所带来的人口集聚，是需求的第一推动力
近几年来，中国的城市化进入快速发展期，并初步形成几大城市群。这些城市群的商品住宅销售额、GDP 和人口如下表所示，与全国数据对比，所分析样本 GDP 合计占比达到 85%、人口合计占比为71%、商品住宅合计销售额占比也高达83%。从表中可看出，GDP总值排名靠前、人口数量排名也是处于较前位置的城市群，其商品住宅销售额占比也相应较高。
（二）突破行政范围的大都市区效应逐渐显现
一般来说，核心城市的经济发展最为迅速，城市化水平提高，吸引了大量的人才聚集于此，当城市人口密度过大时，核心城市已不足以容纳如此多的人群，城市范围则逐渐扩大，随之而来产生了高地价、高房价、交通拥堵等现象。最终，形成以核心城市为中心的，向周边城市辐射的城市现象。
值得关注的是，珠三角、长三角的城市数量占比超过 4 成，形成以深圳、上海为核心带动的周边多城市同步上涨的现象。其余区域仍以省会为主的单中心增长格局。
展望 5：顺应趋势，房企拉开转型大幕
2016 年，分化与转型已成为行业共识，开发主导的黄金时代一去不返，以房地产为基础的资产运营、资产证券化、金融服务的黄金时代已然登场。展望未来，房地产行业的内涵会发生深刻的变化，无论是开发商还是服务商，顺应趋势、积极谋变、坚定转型，方能走得更远。
（一）国内房产企业的转型探索
回顾2015年，房产企业转型的探索主要可分为以下几种类型：
1、 物业服务和社区互联，从开发销售向售后的服务链条延伸。
2、 布局金融业务，迎合地产金融化趋势。
3、 发展产业地产，从传统单一的住宅开发，探索在物流地产、商业地产、酒店、写字楼等领域的创新模式，以及探索发展城市配套服务的智慧社区、公共服务（如教育、医疗地产、养老地产等）。
（二） 美国房产企业的启示与借鉴
如果说美国房地产的今天，可为中国地产行业的明天提供参照，我们希望通过分析美国市值排名居前列的房企及其业务类型，为中国房企提供一个多元的视角。
我们看到，美国市值排名前列的房企，包括从资产管理、金融服务、开发销售到提供中介及咨询等纯服务的各类房企，其中，业务具体涉及零售、办公、仓储、物流、养老、公寓、公共服务等不同的细分领域，且市值最大、营收最高的房企并非是开发类的企业，充分显示出房地产行业发展到成熟阶段后，行业链条足够长、内涵足够丰富、品种足够多元的特点。
展望未来，中国房企的转型之路可能漫长、崎岖、波折，但顺应趋势、坚持到底，企业的明天会更加美好。
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