《住房公积金管理条例》修改对房地产的影响
2015-11-26 00:00:00 四川在线房产频道
20日，国务院法制办在其官方网站上公布了《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，这是中国房地产历史上最大事件。其中最重要的修改就是，公积金管理单位可申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。
这一条的增加，就使得中国的住房公积金管理中心变成了类似美国的房地美和房利美，可以通过资本市场发行债券，用发行债券募集来的资金再贷款给符合公积金贷款的个人购买住房。以后甚至中国的住房公积金管理中心可以单独成立公司，甚至可以上市发行股票等等。
这一重大改动，打通了住房公积金与资本市场之间的通道，使得住房公积金管理中心可以从资本市场源源不断发行债券等获得资金，然后再投向住房按揭贷款市场，从而避免了住房公积金余额不足的问题。
这是中国住房历史上最大的事件了，说明以下几点特别重要的信息：
1、国家在千方百计救市房地产，在想尽办法消化房地产库存。
2、国家在压低住房抵押按揭贷款的利率。公积金管理中心通过发债募集资金，然后低价贷款给个人购房者，因为住房公积金贷款利率比银行低，同时又打通了资本通道，使得低利率资金理论上可以放大无数倍。
3、这对房地产市场的远期支持可以远超数万亿的规模，当然这个规模不是一下能释放的，而是逐步释放的，也许可以减慢房地产调整的速度。
2、国家在压低住房抵押按揭贷款的利率。公积金管理中心通过发债募集资金，然后低价贷款给个人购房者，因为住房公积金贷款利率比银行低，同时又打通了资本通道，使得低利率资金理论上可以放大无数倍。
3、这对房地产市场的远期支持可以远超数万亿的规模，当然这个规模不是一下能释放的，而是逐步释放的，也许可以减慢房地产调整的速度。
著名财经传媒人刘晓博认为：条例修订后可望陆续释放出大约2万亿以上的资金，以支持中国房地产消费！
我们先看一下，2万亿是怎么推算出来的。
根据住建部提供的数字：截至2015年7月底，全国住房公积金缴存职工1.1亿人，缴存总额8.31万亿元，提取总额4.34万亿元，缴存余额3.97万亿元；累计向2300多万户职工家庭发放个人住房贷款4.75万亿元，贷款余额2.88万亿元。
数字很多，很乱。没关系，你只用记住两个数字：3.97万亿，这是积淀下来的资金；2.88万亿，这是贷款余额。也就是说，全国住房公积金账上趴了3.97-2.88=1.09万亿的闲置资金，贷出去的钱是2.88万亿。
根据住建部提供的数字：截至2015年7月底，全国住房公积金缴存职工1.1亿人，缴存总额8.31万亿元，提取总额4.34万亿元，缴存余额3.97万亿元；累计向2300多万户职工家庭发放个人住房贷款4.75万亿元，贷款余额2.88万亿元。
数字很多，很乱。没关系，你只用记住两个数字：3.97万亿，这是积淀下来的资金；2.88万亿，这是贷款余额。也就是说，全国住房公积金账上趴了3.97-2.88=1.09万亿的闲置资金，贷出去的钱是2.88万亿。
住建部主要从两个方面“琢磨”这堆钱：
第一，1.09万亿的闲置资金要发挥作用。
他们设计了很多方案，比如放宽提取条件。一是明确购买、建造、大修、装修自住住房，无房职工支付自住住房租金，职工支付自住住房物业费，均可以提取住房公积金；二是上述情况下，可同时提取配偶的住房公积金。
此外，可以将住房公积金用于购买国债、大额存单、地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。
为什么要这样设计？因为住房公积金分散在各省市，是分开管理的。整体而言，经济发达的省市使用率普遍超过70%，有的（比如重庆）甚至超过95%；但在房地产不那么火热的地区，比如山西，使用率竟然不到25%（2014年数据）。这样，就可以通过购买地方债，支持当地建设；或者购买经济发达省市公积金机构发行的“住房公积金个人住房贷款支持证券”，支持东部省份房地产发展，同时获得收益。
这样，1.09万亿的存量资金就被盘活了。
第二，推出“住房公积金个人住房贷款支持证券”，给公积金“加杠杆”。
“住房公积金个人住房贷款支持证券”，其实就是公积金信贷资产证券化，说白了，就是把公积金发放的贷款打包，标准化之后，上市交易。这样，住房公积金机构就可以将债权卖出去，换回来资金，再次发放贷款。
上面说了，目前住房公积金贷款放出去了2.88万亿，假如6成用来做这项业务，抵押率为6成，则：2.88×60%×60%=1万亿。
其实，只要控制好风险，是可以反复抵押的。也就是说，上述的1万亿融资，仅仅是第一轮信贷资产证券化释放出的资金。如果继续加杠杆，则可以释放出更多资金。但这要进行压力测试，防范潜在风险。
让住房公积金账户上闲置的1万亿资金动起来，然后再通过公积金信贷资产证券化，还可以释放出至少1万亿的资金，这样就可以给中国房地产市场带来2万亿的资金。
而这些钱跟商业贷款配套使用，将发挥出更大的乘数效应，最终带动的消费将远远超过2万亿！
他们设计了很多方案，比如放宽提取条件。一是明确购买、建造、大修、装修自住住房，无房职工支付自住住房租金，职工支付自住住房物业费，均可以提取住房公积金；二是上述情况下，可同时提取配偶的住房公积金。
此外，可以将住房公积金用于购买国债、大额存单、地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。
为什么要这样设计？因为住房公积金分散在各省市，是分开管理的。整体而言，经济发达的省市使用率普遍超过70%，有的（比如重庆）甚至超过95%；但在房地产不那么火热的地区，比如山西，使用率竟然不到25%（2014年数据）。这样，就可以通过购买地方债，支持当地建设；或者购买经济发达省市公积金机构发行的“住房公积金个人住房贷款支持证券”，支持东部省份房地产发展，同时获得收益。
这样，1.09万亿的存量资金就被盘活了。
第二，推出“住房公积金个人住房贷款支持证券”，给公积金“加杠杆”。
“住房公积金个人住房贷款支持证券”，其实就是公积金信贷资产证券化，说白了，就是把公积金发放的贷款打包，标准化之后，上市交易。这样，住房公积金机构就可以将债权卖出去，换回来资金，再次发放贷款。
上面说了，目前住房公积金贷款放出去了2.88万亿，假如6成用来做这项业务，抵押率为6成，则：2.88×60%×60%=1万亿。
其实，只要控制好风险，是可以反复抵押的。也就是说，上述的1万亿融资，仅仅是第一轮信贷资产证券化释放出的资金。如果继续加杠杆，则可以释放出更多资金。但这要进行压力测试，防范潜在风险。
让住房公积金账户上闲置的1万亿资金动起来，然后再通过公积金信贷资产证券化，还可以释放出至少1万亿的资金，这样就可以给中国房地产市场带来2万亿的资金。
而这些钱跟商业贷款配套使用，将发挥出更大的乘数效应，最终带动的消费将远远超过2万亿！
将对全国楼市构成什么影响？
1、毫无疑问，这是大利好。正因为未来一个时期房地产将利好不断，所以最近地产股很活跃，这从地产板块指数走势，就可以看出来：
2、公积金“加杠杆”的制度设计，其实为山西这类资金闲置地区的钱，流向楼市发达地区，开通了渠道。因此，这对于有人口增量地区的楼市，将构成较大利好。比如一线城市和强二线城市。
3、对于人口流失型城市，这只能算一般的利好。多数三四五线城市，年轻人购房欲望不高，因为家里都有多套住房，而外来人口增量又比较小。
3、对于人口流失型城市，这只能算一般的利好。多数三四五线城市，年轻人购房欲望不高，因为家里都有多套住房，而外来人口增量又比较小。
公积金改革将带来这些福利！与你相关：
装修、自住房租金、物业费等用途均可提公积金
“修订送审稿”拟放宽提取条件，满足这些条件均可提取公积金：
第一，购买、建造、大修、装修自住住房；
第二，离休或退休；
第三，完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系；
第四，出境定居；
第五，偿还住房贷款本息；
第六，无房职工支付自住住房租金的。
职工有以上六种情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。
其中，因离休、退休；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系；出境定居，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。
第一，购买、建造、大修、装修自住住房；
第二，离休或退休；
第三，完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系；
第四，出境定居；
第五，偿还住房贷款本息；
第六，无房职工支付自住住房租金的。
职工有以上六种情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。
其中，因离休、退休；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系；出境定居，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。
四种情况可同时提取配偶住房公积金
《条例》规定，只要满足下面这些情况，就可以同时提取配偶的住房公积金。
第一，购买、建造、大修、装修自住住房；
第二，偿还住房贷款本息的；
第三，无房职工支付自住住房租金的；
第四，支付自住住房物业费。
职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。
第一，购买、建造、大修、装修自住住房；
第二，偿还住房贷款本息的；
第三，无房职工支付自住住房租金的；
第四，支付自住住房物业费。
职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。
个体户也可缴存公积金
修订稿还规定，无雇工的个体工商户、非全日制从业人员及其他灵活就业人员，都可以缴存住房公积金。
缴存金额“限高保低”
修订稿明确，公积金缴存实行“限高保低”。缴存基数按照职工本人上一年度的月平均工资确定。以职工工作地上一年度单位就业人员的平均工资为参照，不得低于60%，也不得高于3倍；缴存比例上限不应高于12%，下限不应低于5%。
骗贷住房公积金或被处3倍罚款
新条例不仅仅放宽了提取条件，还针对骗提骗贷公积金的现象加大了处罚力度。条例规定，以提供虚假材料等手段骗提骗贷，将被责令退回，并处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
送审稿明确，以提供虚假材料等欺骗手段提取住房公积金或者获得住房公积金贷款的，由住房公积金管理中心责令退回骗取的住房公积金或违法贷款，处骗取金额1倍以上3倍以下的罚款或违法贷款额10%以上30%以下罚款，并取消缴存职工5年住房公积金提取及贷款资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。