一环内、府河边、即将通地铁，看似香饽饽的“好地”流拍了。今日，春节后首场土地拍卖由一环内的小地块拉开序幕，却以流拍告终。

（地块位置示意图）

这宗青羊区大安东路1号28.9594亩地块，虽然从地段、配套和稀缺性上看，是不可多得的“好地”，在周边项目售价高达一万三且供应不多的形势下，该地起拍楼面价仅6652元/平方米。但从地块各项指标去算账，却不好啃：

>>无偿建设的返迁用房面积占总体量近三成，使得土地成本至少飙升到近万元/平方米

>>90/70的要求也使得项目未来以中小户型为主，建设成本会相对比大户型高，利润率更低

>>返迁房、中小户型为主等因素也会影响项目的整体品相及规划。

该地块与去年恒大拿下的曹家巷地块在地段和返迁要求上有一些相似之处，但恒大地块去年的成交价格仅2469元/平方米。去年以来，不少主城区小地块遭遇流拍，开发商在主城好地与高地价之间表现得比以往更谨慎，很大程度上是在价格上的博弈，以期取得更多价格空间，应对不确定的市场环境。

宗地位置：青羊区大安东路1号

竞得者：流拍

用地面积：28.9594亩

起拍楼面价：6652元/平方米

成交楼面价：流拍

溢价率：流拍

土地用途：二类住宅用地（1号地块）、零售商业用地（兼容二类住宅用地）（2号地块）

容积率要求：1号地块计入容积率的总建筑面积不大于62265.96平方米，1号地块可兼容的商业面积比例不大于计入容积率总建筑面积的20%；2号地块计入容积率的总建筑面积不大于14959.12平方米，2号地块可兼容的住宅面积比例小于计入容积率总建筑面积的50%。

综合容积率：4

关注点：一环内、府河边成熟居住区域

（地块现场图）

（地块周边环境）

（地块交通现状）

地块周情况分析》》

该地块位于红星路一段与大安东路交界，五分钟车程即可到达春熙路商圈，一环内加上府河边的地段优势使得拍卖起价高达6652元/平方米。地块所在区域为成熟居住区，五分钟左右路程内有第一人民医院、成都列五中学、狮马路小学、地铁三号线（建设中，预计今年底通车）、府南河活水公园、成华公园等生活配套，府河与地块仅一街之隔，为住户提供天然的休闲地，或成为项目未来的卖点之一。

目前地块周边基本是老旧小区，全新项目稀缺，距离最近的在售项目为世茂玉锦湾，售价在13000元/平方米左右；以小户型为主的红星国际目前精装二手房的价格在13000－14000元/平方米。而恒大在建的曹家巷广场也在周边十分钟车程内，未来或为区域提供商业配套。

一环内、府河边的地段优势本来较为适合打造与世茂玉锦湾一般的改善住宅，大面积的临河也为“河景房”提供先天条件，但地块不足30亩，并要求项目套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设住宅总面积的70%以上，且需无偿建设242套返迁住房及其他返迁用房，返迁面积占总体量近三成。结合综合容积率为4来看，未来很大可能打造高层刚需中小户。总体而言，地块的地段优势明显，但产品打造、返迁成本等对开发商是个考验。