北京市房地产协会公布的今年一季度新建普通住宅成交价格为12326元/平方米，同比降幅20.7%。笔者认为，这个数字对于普通购房者来说，就如同一个美丽的泡影，看上去很美，但是触摸不到。

　　同时公布的新建纯商品住宅的成交均价倒是也出现了同比19.4%的下滑，但是，不得不说，这19516元/平方米的成交均价是被大量入市的郊区县项目拉低的。 促销力度较大的项目也正是这些郊区县的楼盘，顺义区京汉铂寓项目去年销售不足三成，今年售价下调了20%以上，降为1.2万元/平方米，很快售罄。大兴顺驰领海项目售价下调15.9%，降为1.6万元/平方米，销售明显回升。

　　北京并不是个例。随着大中城市的经济发展，城市近郊区域逐渐发展为分担城市某个功能区域的同时，住宅规划也已列入，随之大兴土木，郊区县项目的大量集中入市，对城市整体成交均价是一个不小的冲击，当房地产调控来临之时，这部分项目由于交通配套等设施的原因，也成为降价的重灾区。

　　2012年，郊区县项目仍旧是供应主力军。3月北京共计20个新盘，新增有效供应58.82万㎡，新增供应面积环比增长一倍有余，其中5项目为纯新盘入市。新增供应遍地开花，共十个城区有新增供应入市，昌平、大兴和延庆位列前三，从环线分布来看，本月新增供应依旧主要集中在四环外，四环内仅1项目入市，为本年度首个四环内入市项目。

　　与房地产调控之初部分楼盘“大张旗鼓”的降价相比，现在的市场虽然噱头不断，但价格确实也出现了相应的优惠。不过，告别了“假摔”，并不意味着房价的“真降”，全市住宅成交均价下降这个结论经不起不同区域细分的考验。

　　让房价回到合理空间是房地产调控的重要目标，问题也随之而来，这合理房价的运行区间是多少？

　　用房价收入比来衡量吗？

　　央行2012年1季度储户问卷调查报告表示，居民对当前房价接受程度有所提高，房价上涨预期降至近三年来低位。67.7%的居民认为房价“过高，难以接受”，较上季下降5.2个百分点。对下半年房价走势，48.7%的居民预期“基本不变”，19.7%的居民预期“下降”，17.7%的居民预期“上升”。预期“上升”的比例较去年同期下降了23.8个百分点。

　　或许并非居民对当前房价的接受程度有所提高，而是高房价持续多年之下，对现实房价不得不低头。以北京市场目前的状况来看，以郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米，平均单套成交面积在100平方米左右，总价约180万元。北京统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，目前出手买房的“刚性需求”多为双收入的年轻人，以家庭为单位计算，家庭年可支配收入不足7万元，按照180万元的住宅总价计算，房价收入比高达27倍。

　　各种统计数据参考的口径不一，得出的数据虽略有出入，但结论一致指向过高的房价收入比。摩根大通计算35个城市和全国的房价收入比(采用国家发改委的房价数据)发现，到2010年底，全国平均房价收入比为10.6倍。同时，地区差异较大：房价收入比较高的城市为北京(23倍)、上海(16.3倍)、杭州(17.2倍)和深圳(16.9倍)，呼和浩特(4.8倍)和沈阳(6.5倍)等城市相比较低。

　　有人说，房价收入比不适合中国的国情，我国不乏三代人合供一套房子的情况。那房价租售比呢？

　　一般而言，国际标准的房产租售比为1:100——1：200，被称为国际租售比警戒线。2009年房价飙涨后，我国的租售比曾达到1:700，部分地区甚至达到1:800以上。2007年1月，上海租售比在1比300到350之间，现在达到1比600到850之间。2011年1月杭州平均租金售价比的统计结果为1∶578，有些楼盘甚至飙过1∶1200。远远偏离正常轨道的租售比没有成为房价回归的价值尺度，反而成为房租继续攀升的“合理借口”。