2009年房地产形势研判与对策座谈会透出利好信息

　　2月10日，度过万家灯火的牛年元宵节第二天，本报组织举办了2009年成都房地产市场首场形势研判与对策座谈会，置信地产、远大地产、中信地产、正成地产、飞达置业、中源实业等企业的营销策划负责人纷纷与会，经过两个多小时的深入分析与研讨，与会者普遍表示对09楼市充满信心，并认为2009年楼市的形势是——房价触底，目前是买房的最好时机；面对这一形势，大家建议采取比较一致的对策——适时促销，推动成都楼市尽早复苏。

　　房价触底正是买房好时机

　　在座谈会上，与会开发商纷纷表示，对2009年的楼市充满信心。他们认为，今年是政策最好的一年，而经过去年的各种促销，成都房价的下降空间已经不多，要购房的人遇到合适的时机一定会下手；购房资金已到位的购房者，只是选择09年的某个时期而已。资金相对紧张的购房者，更需要找到一个最佳时刻，今年是买房者出手的好时机。

　　今年买房正当时

　　刘毅：通过春节过后反映出的市场销售信息，使我们对楼市充满信心。成都不同于其他地区的市场，成都市场有需求做支撑，除了本地人还有有成都情结的二级城市和外地人在成都买房，构成了市场强大的购买力。从投资角度出发，现在是买房的好时机，成都现在的房价已经是真实价格，从投资回报考虑，未来的收益远远大于现在的投资。

　　朱猛：置信春节期间交易量非常不错，尤其是花园城等几个项目，从我们的成交情况来看，从春节到现在，首次购房和改善性购房的消费者增多。我个人认为，市场不可能再回归到2007年的水平，现在的市场类似股市，大部分的泡沫已经在去年被挤掉，今年房价不会再大幅下降，但也不会大幅增长，依旧会保持平稳走势。市场究竟何时真正回暖，要看投资者何时出手。只有长线或短线的投资客大量涌入，带动商品房的流通，市场才会逐渐回暖。

　　楼市总体将向好

　　王鑫：目前大部分开发商在资金方面都有着很大的压力，对于中型企业来说，09年可能会上一个台阶，中型的开发商，可能手上只持有一两块项目，所以资金压力会比较小一些，可以等两三年再卖问题也不大。现在压力最大的主要是过去在高价位拿了很多地，导致今年资金难以到位的房企，这类房地产企业面临的风险可能最大。

　　鄢普：2009年是成都楼市十分关键的一年，房地产的发展离不开整个经济大背景，无论房地产行业自身发展如何，如果消费者没钱买房，整个行业是没有办法有好转的。2009年房地产关键词是市场信心和消费预期。消费预期是经济回暖的一个重要指标，预期好了，消费就会上去，经济就能良性发展，这一点对房地产而言非常关键。如果购房者一直觉得楼盘有降价的空间，一直持币观望，开发商的日子就不好过了，想要楼市回暖，消费者对市场的信心问题是关键。2009年楼市走势将呈现“W”形，对房地产的投资在今年二三季度会有所放开，政府对市场的投资成效将会显现，总体走势虽然跌宕起伏，但总体会朝好的方向发展。

　　牛年楼市机遇多

　　向进军：对于2009年房地产市场，我认为有两个关键词：主流和机遇。“主流”是基于06、07年的情况而提出的关键词，在前两年市场情况好的时候，品牌开发商并没有感受到品牌对企业带来的好处，因为大势好，所有房子都好卖；而现在，经历了08年的格局后，品牌的作用开始显现。一些以前涌入房地产市场的资金在楼市不好的情况下必然退出，于是主流开发商的作用开始体现，购房者在选房时会首先考虑开发商的品牌。2009年迎来房地产发展的“机遇”。去年房价已经有较大幅度的跌幅，房地产行业中一些企业会退出这个市场，对主流开发商来说是一个机遇；土地方面，今年会有很多优质土地进入市场，对开发商来说也是一个很好的机遇。

　　杜蕾：对于2009年，我认为市场回暖指日可待。从春节期间的销售数据来看，成交量与去年同期相比有很大回升，特别是上班后的第一个周末，成交量猛然提高，不光是在我们一个楼盘，在很多楼盘都出现了这样的局面，去年累积了一年的消费需求在这个时候得以释放。从这一个侧面我们可以看出，2009年成都楼市一定回暖。

　　应对策略

　　适时促销让楼市尽早复苏

　　面对09年楼市形势，成都开发商将如何应对？在10日的形势研判与对策座谈会上，与会开发商代表的一致看法是——开发商要自救，不能等靠要，不要指望政府“救市”。面对复杂多变的楼市，不少与会代表都提出了比较具体的“应对之策”：有开发商表示，在09年将锁定高端客户，开发高档产品，实行差异化竞争，为客户提供增值服务；有开发商认为应围绕“企业品牌”和“楼盘品质”做文章，力求扩大市场占有率；有开发商建议楼盘尽早消化存量房，以保证资金流；也有开发商认为，各大开发商应抓住春节后回暖的时机，适时加大营销推广力度，以推动成都楼市尽早复苏。

　　品牌与品质决定市场

　　朱猛：09年我认为有两大关键词：品牌和品质。对于开发商来说，要回归务实，回归产品的本质。市场好的时候，以卖方市场自居，没有真正对购房者的消费行为过程进行深入研究。因此，开发商要设身处地为购房者着想，扎扎实实地把产品品质做好，提高自身品牌，利用产品和品牌效应占领市场。

　　张雪：2009年的市场格局将延续2008年的状况，直接说，对于开发商而言能活下来就好。如果活不下来，这些企业占有的资源就会流出，活下来的企业，就可以将这些流出的资源进行整合，进入新一轮的竞争中。我认为企业能在当前的市场格局中存活下来的方法就是：现金为王。有现金的企业可以更好地整合更多的资源，而且现在土地的价格较前两年也有很大的降低，地段好的地块也能以较便宜的价格拿到，这是在以前无法想象的。在这一轮的竞争淘汰中，不一定中小企业就一定困难，一些小开发企业项目少，而且项目处于比较成熟的地段；而一些大开发商虽然资金比较充足，但由于土地储备过多，也会有压力。所以在2009年大家的机会与挑战都是相同的。

　　政策和促销仍是重点

　　王鑫：首先，消化现有存量及增量的压力将贯穿2009年的楼市，除了开发商手中囤积的房源外，还有大量06、07年入市的投资者，他们手中的房源也需要消化，开发商如何在优化自身现金流的基础上消化现有库存是09年的重点；其次，只有大量投资资金涌入，真正带动起整个市场，促使市场最终反弹，楼市才会有所好转。

　　鄢普：对政策方面我有两个建议：一是建议银行尽早全面放开二套房贷，并执行7折利率，以满足老百姓改善型购房需求，同时刺激住房销售楼市回暖；二是建议银行对所有房贷都实行7折利率，包括存量房贷。

　　精装房将是未来趋势

　　刘毅：09年我认为有两大关键词：一是差异化竞争，开发商只有把产品做好了，才会赢得市场认可。二是精装修，今年将有大量的开发商选择精装修产品，精装房是一个趋势。

　　杜蕾：飞大房产从2006年壹号公馆的精装房进入成都楼市，到现在正在打造的西城公馆开始也以精装房的方式亮相市场，同时带动了整个城西片区精装房市场的活跃局面。按理说精装房是飞大房产一个比较成熟的产品，但2008年下半年，根据市场情况，我们抛弃了部分精装房，以一步到位的方法进行销售，反而吸引了不少客户。从2008年的形式和结果我们可以总结，目前一些政策的不明朗加剧了销售的困难，这个时候开发商就更要从客户需求出发，研究客户真正想要的，2009年的情况与2008年有相似之处，我们将继续一步到位的销售策略，抛弃繁文缛节，打动购房者。