无论是开发商还是购房者，即将过去的2008年无疑给我们都上了最生动的一堂课：供不应求到供过于求竟然就如此神速；房价谁说只涨不跌；一套房竟然也会低于成本价销售……我们正在认识到市场经济下阴晴不定的最真实的那张脸。就在即将结束2008年的时候，世家机构、正合地产、星彦地产、中原地产等成都各大地产研究机构对全年的市场走势研究报告相继出炉，与过去疯狂的“成绩单”相比，2008年楼市显得更为理性和真实。各大报告内容显示，1.76的“供销比”是近年来的最高点，地产机构预测明年下半年楼市有望出现回转。

　　总体：

　　四次调整，成交量回归原点

　　恐怕此前没人会预测出2008的成都楼市会走出如此离奇的曲线，经历2007地产宏观调控、5·12地震灾害、国际经济危机……几大事件已经将全年楼市斩断成好几截。2008年成都楼市恰好经历了两次“反复”四个阶段，他们也恰好就如一张面孔的四副表情。

　　正合地产如此划分四个阶段：年初1到2月，延续2007年底调整态势再加上季节性因素，周均成交量由2007年20万平方米跌至10万平方米；房交会前后的3到4月，随着开发商全面进入调价走量阶段和春季房交会带动，市场初步显现回升态势，周均成交量达到16万平方米；震后5至10月，受地震及市场对后续楼市鼓励政策的观望影响，周均成交量再度回落至10万平方米；年底11到12月，随着密集政策下消费者观望心态的弱化、开发商年底加大优惠推盘力度等因素的涌现，周均成交量反弹至12万平方米，最高点一度达到15万平方米。

　　2008年成都房地产市场处于全面盘整阶段，住宅供销量同比双双下降，供销比一直高位徘徊于1.8左右。正合地产统计，住宅供应约1050万平方米、成交约600万平方米，分别同比下降22%和50%。供销比也在2007年1.13基础上达到近年最高位1.76，来年的供应压力仍然明显。2008年成交量已经回归至2003~2004年行情，即此轮上涨行情的原点———500到600万平方米的年成交量水平。

　　价格变化：电梯住宅降了11%

　　房价是购房者最为关心的话题，由于震后高价低密度住宅楼盘供应量比重较大，全年房价还出现了上涨，但其中电梯公寓住宅房价却出现了明显下降。

　　正合地产统计预估，2008年市区住宅成交均价约5600元/平方米，较2007年全年成交均价5096元/平方米增长9.67％，增幅出现回落，但其中电梯物业年度均价整体降幅明显，2008年1月电梯均价5953元/平方米，而11月其均价则降至5291元/平方米，降幅为11%。这样的数据说明高端物业价格其实仍然坚挺，但普通住宅出现了下降，楼市出现两极分化。

　　每家研究机构的统计数据出现一定差异，中原地产对价格的分析也尤为详细。中原地产指出成都主城区的住宅销售价格约5600元/平方米，比2007年上涨4.2%。但从2007、2008年各月住宅成交均价看，2007年呈现出逐月增长趋势，2007年1-5月住宅价格仅有4000多元，而在6月住宅价格突破5000元，到年底10月时成都住宅价格突破6000元，12月成都住宅价格达到最高值6600元/平方米。而2008年住宅价格情况相反，呈现逐月降低的情况。年初成都住宅价格为5800多元/平方米，到年底仅有5400元/平方米，特别在震后的6月份，成都住宅价格一度跌到5200元/平方米。

　　买房人群：

　　首次置业“打主力”

　　正合地产统计结果显示，市区住宅60到90平方米供销占比近5成，主力总价区间40在45万。2008年1到11月市区电梯物业中90平方米以下户型共成交面积276万平方米，占市区成交面积比例超过半数，高达51.6％，较历年20％到30％的平均占比大幅提升，成为各面积区间中的绝对成交主力。

　　其中，90平方米以下户型成交多数以60到90平方米为主，该面积区间供销量分别达到430.38万平方米和246.04万平方米，占90平方米以下户型比例的87.7％和89.1％，而其占市区整体的比例亦达到为45.4％和46％。这样的统计结果在成都各大楼盘现场均得到证实，70、80平方米套二户型，40万元左右的房子目前销势最好。

　　世家机构的统计数据也显示，今年以来尤其是最近，成都住宅成交的户型面积是从去年以来的最低水平，成交的平均每户商品房住宅面积为77平方米，在2007年的时候几乎都在90平方米以上。世家机构分析人士指出，户均成交面积的减小与国家政策支持居民首次置业需求不无关系，当前市场成交绝大部分是由刚性需求所带动，而且刚性需求有攀升之势。

　　外地人：

　　买走四成房子

　　地震后成都的外地人购房比例出现了下降，但随着时间的推移和地震影响的消除，外地人在成都买房很快回暖。星彦地产报告显示，成都的主力购买者仍然是成都区域范围内和省内二级城市的群体，除成都五城区外的购房者占到4成左右。11月与10月比较，五城区人员略有下降，省外购房者略有增加，表明随着地震影响的淡化以及成都市入户门槛的放宽，成都的吸引力仍然强大。

　　开发商方面也出现了新的趋势，世家机构预测，知名品牌开发商的市场占有率在09年或许将有更大幅度的增长。世家机构在其《2008年成都房地产综合评述》中分析，依据成都楼市10月和11月的个盘销售情况，保利108、鹭岛国际社区、翡翠城4期、华侨城等品牌楼盘市场表现不俗，近期品牌开发商市场占有率基本稳定在1/3左右，来年品牌优势的体现将更为明显。正合地产数据印证，万科、龙湖、中海、华润、蓝光五大开发商年初市区项目销售面积占市区整体比例仅为15.5%，而截至11月，若再加上华侨城，该比例值已上升至30%左右。

　　土地供应：

　　同比少一半，商业开发或将激增

　　中原地产提供的统计数据显示，截止08年12月中旬，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地34宗，总出让面积2308.71亩；其中成交住宅类用地12宗，835亩，同比大幅下滑81%；商业类用地18宗，1450.88亩，同比大幅上升133%。正合地产统计，商业类土地成为08年土地市场主力，供应面积占比达到78%。

　　业内人士分析，在住宅投资市场受到一定阻力后开发商向商业地产领域转移成为趋势，明年商业地产的开发量可能有较大幅度增加。

　　正合地产将今年的土地市场情况与去年进行了比较。与往年05、06年的3000到4000多亩（06年未含华侨城土地）供应相比，2008年土地成交量处于低位水平。

　　09预告 行情有望反转

　　截至2008年12月底，成都一手商品住宅存量明显增多，2009年楼市将以消化存量为主，而土地市场仍将保持2008年的紧缩态势。根据中原地产市场监测统计显示，2008年一手商品住宅存共销售577.9万平方米，而2007年为1096.95万平方米，同比下降了47%，销售率严重缩水。另外，正合地产对目前项目端及土地端进行估算后发现，成都未来可供应量更是在3000万平方米左右，因此，2009年市场仍将保持供大于求态势，市场以消化现有存量为主。

　　来年的楼市行情将主要受两方面因素影响：一方面2009年楼市供大于求的局面将抑制房价进一步上涨的空间，而另一方面受项目刚性成本制约，目前已有不少项目已经在成本线进行销售，因而房价进一步下行的空间也被压缩。因此，正合地产认为2009年房价不会出现大起大落的波动。

　　另外对于楼市行情何时出现反转，尽管各大机构给出的预测有一定分歧，但总体认为最快2009年楼市或将向好。2008年11-12月以来市区住宅成交量出现了一定的回升，这表明成都潜在购买力依然存在且较强、已显现松动下手迹象。正合地产认为2009年下半年或将是全国楼市出现新一轮回升态势的最早时机，但世家机构则更为乐观，在当前诸多利好政策的背景下以及后续利好仍将不断出台的情况下，市场观望氛围可望逐步散去，考虑政策效应3-6月的时滞因素，或许最早2009年上半年就能看到楼市回暖的曙光。