基准地价更新评估工作中的若干问题探讨
2015-09-07 00:00:00 本网站
作者：吴海燕
基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、居住、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。
基准地价更新评估对于完善土地市场，合理配置土地资源发挥了重要作用。笔者就现有基准地价更新评估工作中出现的一些新的问题进行探讨分析。
一、基准地价更新评估范围的确定和衔接
《城镇土地估价规程》(GB-T18508-2014)、《城市土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)所确定的范围是土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围。而在实际操作过程中需重点考虑城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
一般来说，城市规划区的范围要比土地利用总体规划范围小。此外还有一些独立工矿区、旅游风景区和地方经济技术开发区的扩展，早已突破了原来的行政区域范围，形成了一个开发区、旅游风景区跨越几个行政区的现象。因而客观确定基准地价更新评估的范围就需要考虑一下几个方面的问题：一是将城市土地定级的范围和城镇基准地价评估更新的范围统一起来，都确定为规划所确定的建设用地范围内的所有土地；二是将跨区域的开发区、独立工矿区、旅游风景区及其经过当地有关部门审批的拓展区一并纳入更新和评估范围，并从原来的行政区域范围内剥离出去，要避免一个区域出现不同的基准地价标准；三是强调基准地价的评估更新核心在于现状，同时适当考虑规划实施带来的影响，衔接好城市规划问题。
二、新技术新成果在基准地价更新中的应用
笔者认为，需要强调三个方面新技术新成果在基准地价评估更新中的应用:一是城镇地籍调查成果应用于基准地价更新是一个重要的创新和发展。城镇地籍调查成果是近几年来最重要的土地基础调查成果之一，利用城镇地籍调查成果能够极大地提高城镇土地级别或均质地域的边界精度，强调城镇地籍调查成果应用于基准地价更新的重要性。二是将GIS技术充分应用到城镇基准地价更新研究过程中，并建立土地定级与基准地价更新数据库，强调基准地价更新要和地价动态监测衔接起来。三是强调电子底图的应用，工作底图、样点地价图以及所有成果图件除了纸质图外，要求采用电子图，要规定各种底图的具体参数、基准地价更新中涉及的要素必须在底图上体现。
三、基准地价更新评估参数规范问题
评估参数是基准地价评估更新和宗地评估中的关键因素，主要包括土地还原利率、地价指数和土地增值收益率等指标。笔者在实际工作中总结出以下几点重点关注的问题:一是利用土地纯收益与价格比率法测算土地还原利率时，强调必须选择足够多的近期交易案例，并且这些交易案例在用途分布和区域分布上要科学合理，这样测算的结果才有代表性。具体数量可以根据不同城市大小和级别等情况确定。二是土地增值收益率的确定方法。同一宗地的出让土地使用权价格扣除划拨土地使用权价格后，与划拨土地使用权的比值，作为土地增值收益率。须强调在不同区域、选择相当数量的案例，测算后进行分析检验，才能得到准确的数据结果。三是由于不同的评估机构或评估师，评估的结果不同，影响了评估的科学性和权威性。这就需要由政府机构、行业协会或其他相关组织，定期确定、公布、调整评估参数，保持参数的科学性和统一性。具体来说，应逐步要求研究并公布一个区域统一的评估参数标准，包括土地还原利率、建筑还原利率、综合还原利率、增值收益率、地价指数等。
四、细化设置基准地价土地用途问题
基准地价内涵三种用途:工业、住宅和商业。但实际存在的土地用途远远不止三类。按照国土资源部确定的土地用途分类标准，国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类。在利用基准地价评估宗地地价过程中，如何将这些用地类型归并到三类用途的基准地价中，估价过程没有规定，相关文件也没有界定，造成宗地评估中选择基准地价用途的随意性和混乱。对于一些不好确定基准地价用途的地价评估，估价师往往根据评估目的，有针对性地选择用途，严重影响土地评估的权威性。
为此，应根据相关理论和实际需要，确定土地用途归并原则和方法，将所有涉及基准地价评估的土地用途归并到三种用途下，并在各种用途下细分若干子用途。如工业用地可分为高新技术工业用地、传统技术工业用地。此外，按照三大用途下的不同子用途的利用情况，可以考虑确定不同细类的差别，测算出细类差别系数，作为基准地价评估的基础。比如商业用地中，可以分为零售商业、金融写字楼、服务、娱乐等，以某种细类为基数，确定其他各种细类的系数差。各种细类系数乘以基准地价之积，作为各种细类用途的基准地价。
结束语：基准地价更新评估工作是一个系统工程，为了更好地为国土管理服务，必须结合实际情况、不断创新拓展，才能充分发挥基准地价的重要作用。