GIS在基准地价评估中的应用
2015-02-13 00:00:00 本网站
引 言
地理信息系统（Geographic Information System或 Geo－Information system，简称GIS）有时又称为“地学信息系统”。它是一种特定的十分重要的空间信息系统。它是在计算机硬、软件系统支持下，对整个或部分地球表层（包括大气层）空间中的有关地理分布数据进行采集、储存、管理、运算、分析、显示和描述的技术系统。
基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇建设用地扩展边界范围内，对平均开发利用条件下不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、居住、工业等用途分别评估，并由政府确定的某一估价期日上法定最高使用年期土地使用权的区域平均价格。
随着电子技术、信息技术和测绘技术的飞速发展，地理信息系统（GIS）作为集计算机科学、测绘学、地理科学、环境科学、城市科学、空间科学、信息科学和管理科学等多门学科于一体的新兴边缘科学，从产生、发展，并已逐步走向成熟，GIS技术已广泛应用于国民经济建设的多个领域。近年来，在各地相继建立的土地信息系统，为土地管理的现代化、科学化、规范化开辟了一条切实可行的道路。土地估价系统是土地信息系统的重要组成部分，而基准地价评估又是土地估价的一项最基本的工作，基准地价评估成果只有与GIS充分利用，把符合标准的组件式GIS功能，如地图显示、拼接、裁剪、叠加、空间查询、属性数据查询与基准地价无缝集成，才能促进士地信息系统和土地信息共享网络体系的建立，为各级土地管理部门及时准确地掌握土地资源和资产状况，落实各项管理措施，制定土地管理政策提供科学依程，为政府决策提供宏观调控的现代化工具。
正 文
按照《城镇土地分等定级规程》等规程及相关法规的要求，城镇基准地价使用三年以上，应对其成果进行全面更新；因城镇局部条件变化，引起土地质量发生较大变化的，应结合市场资料、土地收益等进行修正和评定，一年进行一次。利用GIS技术管理的成果资料，能极大地提高成果更新的工作效率和质量，是基准地价评估信息管理系统建立的前提和基础。因此，在基准地价评估中应用GIS技术是基准地价评估工作的必然要求，也是信息技术发展的必然趋势。
基准地价评估是一项理论性强、技术含量高、涉及面广的基础性工作。评估成果的科学、真实、有效、准确、可靠与否将直接影响企业的投资决策和盈利水平，关系到居民的切身利益。基准地价水平的高低反映了城市的经济发展程度，直接影响该城市在经济活动中的竟争能力。目前，国内进行基准地价评估工作一般都是基于某种软件平台，如MapInfo、MapGIS、AutoCAD、ArcGIS等。这些软件平台的使用，提高了基准地价评估的效率，也是信息技术发展的必然趋势。而GIS 技术具有的信息收集、存储、数据库的建立、查询检索、统计分析、计算机制图、空间分析等功能，与其他软件平台相比，具有无可比拟的优势。
GIS是城镇土地基准地价评估与信息化的基础，GIS空间数据结构技术、多源空间数据集成技术、空间模型技术以及组件技术、可视化技术为基准地价的评估提供了一个技术平台。GIS技术强大的空间分析数据和属性数据的处理能力能够满足城镇土地定级估价对大量数据进行处理、分析和比较的需求，在城镇土地定级估价中发挥日益重要的作用。主要表现在以下几个方面：
（1）GIS海量空间数据的存储、分析能力的提高，使定级估价地图数据库的内容感到丰富，成果的精度不断提高。
为了使定级估价结果反映城镇自然条件、社会经济条件额差异，往往要求估价师掌握大量的资料，比如城市规划状况、土地利用状况、城市道路交通状况等，如果只凭借估价师的经验往往会顾此失彼，使定级估价成果的主观性强。但是利用GIS技术就可以将所有的自然、社会经济条件的空间特性和属性特性数据以统一格式录入计算机系统。因而，在系统中存储的相关数据，可以根据需要对代表不同条件的图层叠加显示，大大丰富了定级估价的底图数据库。
（2）GIS对空间数据存储一体化和数据共享，不但易于对数据进行动态更新，保证定级估价成果的现势性，而且还可以为国土部门进行土地资源管理提供重要的决策参考。
随着我国土地市场发育程度的加深，房地产交易日趋频繁，地价随着供需矛盾的此消彼长而不断变动。基准地价作为土地管理部门宏观调控房地产市场的一项重要手段，必须保证其准确性和现势性。GIS技术对数据的快速更新和分析处理能力，为实现基准地价的现势性提供了可能。
（3）随着GIS等空间信息技术的发展及其在土地定级估价中的应用，将评价区域按一定规则划分成一定数量的网格，并以这些网格作为评价单元，开展定级估价工作。
因为GIS能反映数据的空间信息，因此在土地资源调查和管理中得到广泛地使用。在城镇土地评估中，无论是定级因素因子，还是估价样点，以及地价监测点，都具有空间特性，而且任何一块地价都与其空间特征密切相关，可以说任何一块地的地价都是其特定空间的地价，如果地价不能和其空间特征联系起来，也就失去了意义。GIS能将空间信息有效地表达出来，因而在地价评估中得到广泛地应用。
（4）进行基准地价相关图件的制作。基准地价评估图件成果主要包括工作底图、要素分值图和基准地图。在基准地价评估中，对于已有数字化地形图、地籍图和房产图等图件的城市，可在原图上进行适当删减处理后作为基准地价工作底图。对没有数字化地形图、地籍图和房产图等图件的城市，可根据现有的纸质图形，利用扫描仪扫描后利用GIS软件进行图形矢量化，编绘得到相应的工作底图。
（5）利用GIS的空间分析功能，进行城镇土地的定级。将过去繁琐的手工计算变为用GIS来完成。包括对因素因子的选择、因素因子打分及其权重的计算、建立每一个因素因子的图形数据库，根据各因素的衰减模型，计算单一要素的作用分值、生产单一要素作用分值线，利用因素间空间叠加分析功能，对单一要素的作用分值按照其权重进行叠加运算，计算所有因素因子的作用分，根据作用分划分各类用地的土地级别。
（6）估价数据库的建立和地价的测算。建立GIS与基准地价评估的数据库用于空间数据库、属性数据库以及辅助评估数据库的存储、管理和显示，实现了电子地图管理、数据采集、存储、数据更新、查询检索、统计量算、专题图制作和辅助估价分析等功能。前者主要用于采集和管理空间数据，包括了各种辅助定位图、估价样点图、基准地价图等各种基础图件。后者主要用于采集和管理各种与空间数据相关联的属性数据如区域繁华程度、交通条件、基础设施状况、环境条件等。
（7）随着城市地价监测工作的逐步推行，宗地评估工作的数字化以及地价信息的公布查询工作的日常化，GIS将在城市地价监测、宗地评估及政府对价信息公布与查询系统中发挥重要作用。
结 束 语
21世纪将是一个信息全球化的社会，21世纪的城市规划和建设同样也将进入数字化规划和建设阶段。作为一名GIS专业毕业的人来说，对GIS的未来充满信心，对于GIS强大的功能也在工作生活中不断的尝试运用着，GIS这个新兴并高速发展的学科必将在这信息化、数字化的时代大放异彩。相信随着GIS在各个领域的推广运用，GIS的空间分析有着广阔的应用前景和深远的实际意义，GIS专业软件和网络技术的快速发展为GIS的空间分析注入更多新的思路，使得地理数据在各个领域得到更加快速、准确的分析。可以预见，在不久的将来，GIS空间分析技术更加成熟，应用成本继续降低，应用范围更加广阔，在城市基准地价评估工作中使用GIS作为工作平台，可以高效、高质量的完成地价评估工作，在人们的生产、生活中及政府的管理中起到更为重要的作用。