房地产抵押风险分析与防范
2014-09-18 00:00:00 本网站
摘要：抵押贷款风险源于房地产的因有特性、房地产市场变化、政府政策调整、房地产价格评估、银行风险管理、评估作价等多个环节，存在于房地产贷款审核、发放和回收各个方面，防范房地产抵押风险，要结合产生风险的源头进行防范。
1、房地产抵押概述
1.1房地产抵押概念
在我国，房地产抵押权的设定条件须具备房地产抵押合同和房地产抵押权登记两个条件。房地产抵押合同为要式合同，抵押人和抵押权人订立房地产抵押合同，应当采用书面形式并记载法律规定的内容。房地产抵押经房地产管理机关登记后依法成立并取得物权公示、公信效力。房地产抵押权登记后方可对抗第三人。
1.3房地产抵押效力和影响
1.3.1房地产抵押权的对内效力
①先受偿效力
房地产抵押权的对内效力体现在房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。
②房地产抵押权担保的债权范围效力
③房地产抵押权所涉及的物的范围效力
房地产抵押权所涉及的物的范围效力应涵盖房地产自身、房地产的从物、房地产的从权利以及孳息等诸多方面。
④抵押物价值保持的效力
抵押人的行为足以使所抵押房地产的价值减少的，房地产抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或者提供与减少的价值相当的担保。
1.3.2房地产抵押权的对外效力
①房地产抵押权对用益物权的影响
房地产抵押权在设定前或设定后，抵押人均可在抵押的房地产上设定用益物权。但用益物权只有在房地产抵押权设定之前已存在并经登记才能具有对抗房地产抵押权的效力。
②房地产抵押权对其它抵押权的影响
在同一房地产上设定数个抵押权时，其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿，顺序相同的则按债权比例受偿。
③房地产抵押权对房屋租赁的影响
房屋租赁关系存在于抵押之前的，房地产抵押权的效力不及于该租赁关系，抵押的房地产拍卖后，原租赁合同对房地产的受让者继续有效。如果将已设定抵押权的房屋出租的，房地产抵押权的效力及于该租赁关系，房地产抵押权实现，租赁关系解除。
1.4.1房地产抵押权实现的条件
①房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。
②债权已届清偿期而未受清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时，抵押权人才能行使抵押权。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
1.4.3房地产抵押权实现的程序
债务履行期届满债权未获清偿的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产拍卖所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院起诉，在人民法院的主持下，实现抵押权。
在划拨的国有土地使用权上设定抵押，实现抵押权时，必须经过两个特殊程序：一是拍卖该土地使用权时，必须经有批准权的人民政府审批；二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。
1.5.1因抵押的房地产灭失且无替代物而消灭
房地产抵押权为物权，作为其标的物之房地产因自然灾害、公用征收等到原因而灭失时，房地产抵押权自无法继续存在而消灭。
1.5.2因被担保的债权消灭而消灭
我国抵押权从属于主债权。房地产抵押权与被担保债权同时存在，债权消灭，房地产抵押权也消灭。
1.5.3因房地产抵押权实现而消灭
房地产抵押权实现，房地产抵押担保法律关系消灭，房地产抵押权自然消灭。
房地产抵押须符合《物权法》《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》等相关法律的规定，下列房地产不得设定抵押：
（1）土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；集体土地使用权不得单独抵押。
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。
（3）权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。
（4）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。
（5）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。
（6）已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。
（7）违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。
2、房地产抵押分类
房地产是房产和地产的总称，包含土地和土地的定着物。依据房地产类型及开发程度，一般把房地产抵押分为以下四种类型：
2.1土地使用权抵押
土地使用权抵押按类别分为国有土地出让、国有划拨、集体土地使用权抵押三种形式。
2.2在建工程及房屋期权的抵押
在建工程抵押系指抵押人将“在建工程已完工部分连同其合法取得的土地使用权”抵押给抵押权人以获取在建工程继续建造的资金的行为。
2.3房屋期权抵押
房屋期权抵押是指购房人在支付首期规定的房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，而将所购商品房抵押给银行，作为偿还购房款的担保行为。这种形式大多为居民采用分期偿还本金的抵押贷款购房模式。
2.4建成后的物业抵押贷款
建成后物业按其特性分为商业、住宅、工业等类型。建成后物业抵押贷款是指在物业不转移占用的情况下，将其房屋所有权连同土地使用权提供给抵押权人作为履行债务的担保。
3、房地产抵押风险成因分析
房地产作为抵押标的物，虽有位置的固定性、寿命周期长、可操作性强、价值量大、权利容易实现等优点，但亦应关注以下成因可能引发的风险：
3.1房地产实物状况变化带来的风险
①房地产实际地址、面积与产权证登记内容不一致，房地产的产权状况不清。
②将同一宗地或将酒店宾馆等房地产分割成二部分或多部分在不同银行设置抵押权；或房地产现场缺乏具体界线（如共用宗土地或非独立产权式商铺），以其所占有份额设置抵押权。由于基础设施及其他附属设施为统一配套，具有不可拆分性。
③已建成物业或在建工程在使用功能、建筑质量等方面存在潜在或明显缺陷；或缺乏《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地规划许可证》、已投入在建工程的工程、施工进度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量及法定优先受偿款情况说明等必要资料，影响房地产的实体或权益。
3.2房地产权益变化带来的风险
①流转受限或产权存在瑕疵的房地产，该类房地产权益受到明显约束，违规以该类房地产设置抵押权时。
②尚未完成拆迁、安置的土地，用于设置抵押权时，不符合政策要求。
③共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。
④以租赁房地产设置抵押权时，将面临租赁权对抗的风险
3.3房地产区位变化带来的风险
①行政区所在地房地产设置抵押权后，行政区迁移至其他地方，可能造成房地产贬值。
②房地产设置抵押权后，周边道路规划调整（如道路高架、平交道口修建立交桥等）或通行限制（实现交通管制或改为单行路），可能造成房地产贬值。
③房地产设置抵押权后，周边用地规划向不利用途调整，如布局殡葬、变电站、污染项目等，可能造成房地产贬值。
3.4国家及地方政策变化产生的风险
①近年来，国家对房地产进行持续调控，房地产转让时财税政策几经调整。财税政策变化（如住宅转让营业税调整），将影响抵押房地产的价值。
②《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
3.5房地产市场变化产生的风险
①国际经济形势（如2008年美国“次贷”引发经济危机及去年以来发生的“欧债”危机，引发全球经济下滑及房地产市场波动，可能造成房地产贬值。
②国内近年持续严厉的房地产宏观调控，导致房地产市场低弥，若房价开始向下调整，当出现抵押物价值下跌幅度大于贷款者购房投资成本时，抵押权将面对抵押人可能拒绝偿还债务的风险。
3.6规划变动产生的风险
①对于待开发土地，尚未确定具体规划指标，以该土地设定抵押权时，抵押权一旦实现，处置时土地规划条件（容积率）低于抵押设定条件（容积率），可能造成房地产贬值。
②政府储备用地用途不明确，或缺乏具体规划条件，以该土地设定抵押权时，可能会出现抵押价值减损风险。
③同一项目规划条件下有多宗地存在，以其中一宗地设置抵押权，若该宗地在该项目规划中属社区公共配套用地（如小区会所、运动场据、物管用房占地等），以该土地设定抵押权时，抵押权一旦实现，将难以处置。
3.7强制处分价值损失风险。
债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法处置，多采取拍卖方式进行。但买家在拍卖之前对房地产状况特别是权益状况（产权及其他权利）缺乏了解，拍卖成交价格缺乏议价期，仅在拍卖日很短的时间内完成交易，成交价格一般比公开市场价格低。
3.8抵押房产评估过程带来的风险
①时间价值风险，体现在贷款到期日的实际房地产价值和房地产评估值之间的差异引发的风险。
②违规操作带来的风险，如估价人员不去现场调查，或调查发现房地产用于抵押时存在政策限制或明显缺陷，仍然进行评估且在报告中不作为披露。
③评估机构管理不规范，执业不客观公正。房地产评估费用通常由抵押人支付，部分评估机构从经济利益出发，可能顺应抵押人（要求抬高房产的评估价格，让借款人能够申请更多贷款。当银行拍卖用来抵押的房地产时，评估机构又可能应买受要求降低房产的评估价格。
3.9房地产抵押管理风险
①银行内部风控职能缺失，风险管理混乱，未认真对抵押房地产的实体、权益及区位未进行真实性核查，过分依赖估价机构、房地产权人提供估价报告或资料。
②银行间相互竞争，争夺客户，明知房地产价值无法满足客户要求，但要求估价机构刻意人为提高评估结果，抵押实现将给银行带来风险。
③对房、地分制管理的地区，金融机构未对抵押的房地产前往房管部门和国土部门分别就房屋和土地办理抵押登记，未经登记的抵押权无法对抗第三人。
④只注重贷款前期风险控制，对贷款后抵押房地产疏于管理。在房地产抵押期间，银行对抵押房地产的实体、权益、区位等条件变化以及抵押人偿债能力等情况关注度缺失，从而引发风险。
4、风险防范措施
抵押贷款风险源于房地产的因有特性、房地产市场变化、政府政策调整、房地产价格评估、银行风险管理、评估作价等多个环节，存在于房地产贷款审核、发放和回收各个方面，防范房地产抵押风险，要结合产生风险的源头进行防范。
4.1加强抵押房地产的合法性及真实性审查
对于土地使用权及已建成物业，应审查产权的合法性。重点查验《国有土地使用证》、《房屋所有权证》等资料，调查房地产实际状况（包括实体、权益、区位）与产权证登记内容是否完全一致，土地及房屋有无他项权利限制，能否用于设置抵押权。对于产权有瑕疵的房地产或法律法规限制设置抵押权房地产，银行应拒绝作为抵押担保。
4.2加强信贷操作规范化管理
实行跟踪服务，落实调查责任，增加贷后检查强度和次数。确定申报价格的合理性、各信息与实际信息的一致性是银行办理房产抵押贷款手续的前提，加强贷后检查，防范影响贷款归还的不利因素出现，减少贷款损失。
4.3建立建全金融机构内控机制
完善金融机构内部操作流程和监督机制，提高房地产按揭贷款管理水平，构建一套有效、适用的执行制度。
4.4建立违法违规通报机制
对于虚假抵押贷款行为，要及时复查并找出问题所在，建立黑名单并实行信息共享，信贷制裁弄虚作假行为，防范房地产抵押贷款风险发生。
4.5优选房地产评估机构
选择资信等级高、诚信守法的房地产评估机构进行合作，加强房地产评估结果风险分析，对评估结果有失公允的评估机构采取约谈、通报、退出及追责机制，降低估价机构对抵押标的物价值主观误评引发的风险。