幼儿园租金评估方法选用浅议
2014-08-15 00:00:00 本网站
摘要：先充分了解标的物的客观状况和独特背景，再有针对性的选择合适的评估方法，最后对各方法的结果进行合理性评价并结合估价经验，才能够得出客观、公正、合理的评估结论。
据成都市教育局网站公示信息显示，目前，全市幼儿园1848所，其中公益性幼儿园535所，笔者预计未来较长一段时期，民办幼儿园仍占主导地位。对于民办幼儿园来说，除了初期投入大外，房租支出也是一个不小的费用。随着经济的不断发展及房地产市场的波动，不论是承租方，或是出租方均较难准确把握幼儿园的客观租金，故承租方、出租方或者第三方委托租金评估的项目不断增多。本文结合笔者最近承接的一个承租方委托咨询项目，对民办幼儿园这类特殊物业的租金评估方法进行剖析。
一、项目特点
幼儿园租金市场价格评估，也是租金评估中的一种。对于普通的租金评估，以及租用普通商业用房经营的幼儿园，一般可以很容易的通过市场比较法来求取结果。在此我们讨论一类特殊的房地产，即：房产证用途登记为“幼儿园”，土地证登记用途也为“幼儿园”，实际为楼盘的配套幼儿园。对于这类房地产来说，它的具体应用有一定的限制。如：1、不可出租它用，仅能作幼儿园使用；2、场所固定，土地一般在2000平方米左右，建筑物一般在1300平方米左右，仅能整体出租，不分拆。由于上述限制，造成这类房地产的潜在承租方较少，且租赁价格会受区域幼儿园数量、适龄儿童数量等的影响。
二、项目评估方法选择
租金评估一般来说可选用三种评估方法，市场比较法、收益法及成本法。其中市场比较法是最常用的一种评估方法，收益法及成本法视情况而选用。
幼儿园类物业初期投入一般较大，如本案例为6个班的中等大小幼儿园，初始装修及课桌等固定设施的投入成本约为150万元。为保证自己的投资回收期，幼儿园经营者要求的承租期一般较长，至少应在5年以上，长的甚至可达15年。所以，幼儿园的现时合同租金经常会低于区域客观租金，特别是在租金变化较大的年段，甚至可能合同租金在客观租金的1/2以下，再加上幼儿园租金调查数据的准确性较低且难以获得，故市场比较法中，可比案例的收集实际是很难的。在对本次评估的过程中，估价人员前后花费数十日，通过不同的手段，调查了近30家幼儿园，均未能获得准确的租金水准，所以市场比较法较难准确应用。
从承租方的角度来看，幼儿园的年总收入可通过调查幼儿园收费标准、可容纳学生数量等获取，年支出等相关资料可通过了解幼儿园教职工数量、平均工资水准等测算，故可采用收益法进行测算。
从出租方的角度来看，幼儿园所在房地产投入的资金成本、出租物业所发生的税费等都能够收集到，因此，也可采用成本法进行测算。
三、收益法
收益法的理论依据是预期收益原则，即房地产的市场价格不是取决于过去发生的成本，而是由该房地产未来预期能够获得的报酬所决定的。在租金评估中，可理解为，承租方愿意支付的租金与其承租的房地产的真实价值并无绝对的正比关系，而是假设承租方承租后能够获取的正常收益扣除承租方正常经营所发生的税费及合理利润后的余额。这部分余额称为承租方可支付租金收入，也是承租方能够承受的最高租金支出。
收益法求取租金的公式如下：
可支付租金收入=有效毛收入-总经营费用-合理经营利润‥‥‥‥‥‥（1）
1、年有效毛收入
目前成都市民营幼儿园收入主要有两大块，即新生入园一次性缴纳的入园费（也称学费）和学生每个月缴纳的生活费。一般来说，区域同档次的幼儿园学费、每月的生活费等基本相差不大，也可以较易通过调查了解而获得。如本案例，每个学生每年需缴纳16000学费，每月缴纳生活费400元（平均每个学生每年入园11个月计），该园近三年平均学生数为180，则幼儿园年有效毛收入为367.2万元。
2、年总经营费用
幼儿园经营时免征营业税等相关税费的，但其经营费用较多，主要支出为员工工资及生活费支出等，详细如下：
①年员工工资
根据第183号成都市人民政府令及成都市幼儿园等级评定办法（试行），每一级幼儿园根据生源数量、场地大小需配备的师资力量是不一样的，如：一级园，要求全日制幼儿园每班配专任教师2人以上，寄宿制幼儿园还要适当增加人数。本次评估所涉及的幼儿园配套6个班，共计教职工人数为30人，人均工资、福利等支出为3000元/月，则年工资总支出为108万元。
②年生活费支出
根据成都市幼儿园等级评定办法（试行），成都市幼儿园应保证膳食平衡，营养结构合理，开设三餐两点。根据成都市的物价水平及保证学生膳食平衡的要求，应在10-15元/生.天左右。本次评估所涉及的幼儿园每人（包括学生及教职工）每天生活费支出为12元/天，按年均11个月，月均22天计算，则年总生活费支出为60.98万元。
③年水电气费支出
幼儿园的水电气费支出一般为其年收入的1%-3%左右。本次评估取2%，则年总水电气费支出为7.34万元。
④年办公费
幼儿园办公费包括纸张使用、车辆维修费、保养费、燃料费及业务招待费等相关费用，该笔费用一般为其年收入的1%-3%左右。本次评估取2%，则年总水电气费支出为7.34万元。
⑤年装饰装修折旧
据前述，幼儿园期初的一次性投入较大，并且，幼儿园的经营者并不一定能够在第一个租约期满后获得新的租赁合同，故一般来说，装饰装修得折旧取值5-10年，视幼儿园签订的租赁合同可具体调整，按直线折旧测算出装饰装修得年折旧金额。本次评估所涉及的幼儿园期初一次性装修投入为150万元，合同签了5年，装修按5年折旧，则年折旧费用为30万元。
⑥年不可预见费
幼儿园经营过程中不可预见费一般包括过年过节活动的费用、亲子会的费用、学生意外等，这方面的费用一般为年经营收入的4%-6%左右。本次评估取5%，则年不可预见费为18.36万元。
⑦年科研及培训费用
根据成都市幼儿园等级评定办法（试行），一级园每年有不少于3%以上收入（含捐资助学费用、财政拨款等）用于教育科研和培训研修，视幼儿园的等级，可取2%-4%进行测算。本次评估取3%，则年科研及培训费用为11.02万元。
⑧年总经营费用的求取
将第①-⑧加总，即可得到总经营费用为243.04万元。
3、年合理利润
幼儿园经营属于相对比较特殊的一类经营企业，其净利润一般稍高于普通企业的正常经营利润，据调查，成都市民营幼儿园年净利润率一般在15%-25%左右。本次评估取20%，则年合理利润为73.44万元。
4、可支付租金收入
假设承租方可支付租金收入全部用于支付租金，则据前述公式（1），可求出V，即：
V=年有效毛收入－年总经营费用－年合理利润
代入前述数据，可求出承租方可承受的最大年租金为39.02万元。
四、成本法
成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从出租方的角度来看，其购买房地产或者说是建设房地产，产生了成本，该笔投资会有资金成本，房地产的所有者在出租房地产的过程中，也会产生如管理费、房产税等相关税费，故房地产的所有者能够接受的最低出租价格必定不会低于上述成本之和。
成本法求取租金的公式如下：
成本价格=投入的资金成本+管理费+维修费+保险费+房产税+其他税金‥‥‥‥（2）
1、投入的资金年成本
可先求取房地产的市场价格作为出租方投入的资金，再乘以合适的收益率得出投入的资金年成本。
登记用途为“幼儿园”的房地产，一般为楼盘的配套幼儿园，在市场上交易案例相当少见，其现实的市场价格较难用市场比较法进行测算。但在本次评估中，因其土地使用权面积、用途、剩余年期等都相当明确，建筑面积、结构、修建年代等准确可得，故可采用房地分估的方式求取。
①土地使用权市场价格的求取：依据《成国土资发[2007]436号》文，教育设施用地执行《成都市中心城区划拨和协议出让机关团体、学校、博物馆、医院、体育场、公共公益设施用地级别及供地价图》，故其土地使用权的市场价格可明确测算出。
②建筑物现值的求取：采用成本法，参考公式：建筑物价格＝建筑物重新购建成本－建筑物折旧。
③房地产市场价格=土地市场价格+建筑物现值，本次评估所涉及的幼儿园土地约2000平方米，建筑物约1300平方米，土地供地价约185万元每亩，建筑物重置价约2000元/平方米，则房地产市场价格约为820万元。
④取1年期存款利率做为出租方可以接受的最低年收益率，则本次评估所涉及的房地产最低年净收益为24.6万元。
2、年管理费
幼儿园用途房地产一般为整体出租给承租方经营使用，在此种情况下，出租方实际需要承担的管理费往往是很低的，一般为年租金收入的1%左右。假设出租方年总租金收入为V，则年管理费为0.01V。
3、年维修费
这里所说的维修费，是指建筑结构、外墙防漏等属于出租方应当承担的费用，不包括室内装修、室外可移动设施更新等的费用。一般来说，该笔费用取建筑物重置成本的1%左右，也可视建筑物的新旧程度做相应的调整。本次评估取1%，则年维修费为2.6万元。
4、年保险费
目前成都市现行的众多保险方式中，对房屋保险费的计算一般为房屋重置价的0.15%-0.2%。本次评估取0.15%，则年保险费为0.39万元
5、年房产税
对于出租类的房地产来说，房产税一般为年租金收入的12%，即0.12V。
6、其他税金
对于出租经营的房地产来说，还需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，以及印花税等，合计应该是5.6%，即0.056V。
7、最后成本价格的求取
据前述公式（2），代入上述数据，得出下列一元一次方程：
V=24.6+0.01V+2.6+0.39+0.12V+0.056V
由上述公式，可计算出V=33.89万元。
五、方法的应用评价
在对幼儿园用途房地产租金的评估过程中，分别采用了收益法和成本法进行测算。收益法求取的收益价格实际是从承租方的角度，求取的承租方能够承受的最高价；成本法评估的成本价格实际是从出租方的角度，求取的出租方愿意出租的最低价。
这两种方法是分别从不同的角度、不同的途径对该房地产租金的一个求取，在本次评估中，以收益法计算出的租金稍高于以成本法计算出的租金，这个结果是符合逻辑和客观常理的，即承租方可以接受的最高租金（39.02万元）高于出租方愿意出租的最低租金（33.89万元）。所以，最终租赁双方达成续租条件的可能性较大。也说明这两种估价方法均具有较强的适宜性，因此最后可采用收益法测算结果与成本法测算结果的算术平均值来确定最终的租金水准。
参考文献：
1.《成都市幼儿园管理办法》（成都市人民政府183号令）；
2.成都市幼儿园等级评定办法（试行）；
3.《关于印发《成都市幼儿园膳食管理办法》的通知》（成教办〔2012〕33号）；
4.《成都市中心城区划拨和协议出让机关团体、学校、博物馆、医院、体育场、公共公益设施用地级别及供地价图》。