成都市城市地价动态监测工作特点简介
我公司自2004年起一直承担成都市城市地价动态监测工作。2008年，根据51号文的要求对监测范围进行了清理，商业、居住监测范围以城市建成区为主，适当参考近期规划，将原监测范围中的非城市建设区扣除，确定监测范围为454.73平方公里；工业监测范围以各级工业集中开发区为主，确定为253.56平方公里。目前，成都市地价动态监测工作设置商业、居住、工业区段分别为39、31和8个，标准宗地分别为99、88和18宗。见下表。
表1-1 成都市地价动态监测基本情况表
监测范围（平方公里）
土地用途
区段
标准宗地
454.73
商业
39
99
居住
31
88
253.56
工业
8
18
合计
--
78
205
承担成都市城市地价动态监测工作以来，公司严格按照《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土资发[2008]51号）、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）的要求，牵头组织参与工作的土地估价师采集标准宗地的基本信息，估价师独立测算后形成监测成果按时上报，并对上报监测成果的及时、真实、准确、规范、完备负责。公司开展地价动态监测工作的内容可以归纳为“组织”、“审核、监督”、“ 技术指导、技术支持”等多方面。
在部利用司、部规划院、省国土资源厅、省规划院、市国土局等领导、专家的指导下，我们的工作得到了各方面的肯定与好评，在全国城市地价动态监测工作综合评比中，也取得了较好名次。通过近几年的工作，按照国家相关规范，形成标准宗地调查表、监测指标调查表、土地供需情况调查表、城市地价年度监测报告、土地交易样本分布图等多种表格、文字、图件及相关研究成果，为国家及当地政府部门提供城市地价变化规律，为土地宏观调控提供数据参考。
比如，根据历史数据成果，我们绘制成都市各用途地价指数曲线图（以2006年为基期），从图中可以较直观地看出2006年以来成都市各类用地的变化趋势及幅度。见下图。
图1-1 2006年-2012年成都市各用途地价指数曲线图
2 工作探索
公司在严格按照51号文及《规程》要求，规范操作，按时上报各项成果材料的基础上，结合成都市实际情况，在以下4个方面进行了探索和尝试。
2.1 增设配备点
为了更好保障成都市城市地价动态监测数据可靠性和趋势性，公司在现有标准宗地的基础上，参照《规程》对标准宗地的设置要求和标准，在同一区段内选取的与标准宗地在用途、数量上一一对应的调查样本点，称为配备点。见下图。
图2-1 标准宗地及配备点分布截图
2.1.1 设置原则
代表性：所在区段内，其地价水平、利用条件、利用状况、开发程度等具有代表性；
确定性：周围条件、自身条件均较确定，基础信息易于采集调查；
稳定性：土地条件、利用状况、周围土地利用条件比较稳定，较长时间内不会发生分割、合并或重新规划等情况；
标示性：所在区段内标志性建筑物，易于辨识。
2.1.2 设置目的
扩大样本容量，提高监测指标准确性；
作为区段内更换现状标准宗地的备选点；
增加数据库样本量，为房地产土地市场拓展研究提供数据支持。
2.1.3 配备点调查
公司针对配备点调查设计了一套调查表格，并附详细的填表说明。初次调查前，组织所有估价师集中培训，介绍表格项目内涵，交代填表注意事项，这样不仅方便估价师调查填写，更保证了估价师调查口径一致，保障了调查数据的准确性和可比性；初次调查过后，得到了调查样点基本数据，之后为了减轻估价师调查负担，公司设计了简化版的调查表格，重点保留如房价、租金等季度变动信息。
公司要求每个配备点每个季度必须现场调查，且须调查3处交易或出租案例，其中住宅样点以交易案例为主，商业样点以出租案例为主；配备点本身或周边区域因素有较大变化的，须存照反映变化前后外观；每季度现场调查表格由专人负责收集整理，并使用抽样方式对调查数据质量进行检查，以保障调查数据的准确性；各季度动态监测上报工作完成后，对所有调查表格整理存档。通过以上方式，并经过长时间调查积累，目前已基本形成成都市房地产信息数据库。标准宗地及配备点房价数据库的建设不仅为地价动态监测工作服务，也为公司的房地产评估项目提供了很大帮助。
2.2 开发数据库软件
为有效管理标准宗地及配备点调查数据，本公司自主开发编写“四川大成房地产信息管理系统”软件，该软件专门针对动态监测调查数据库管理服务，具有录入保存数据、系统管理数据、时间定制查询、区域定制查询、图片上传浏览等基本功能，未来计划开发调查样点地图上点、地图定制查询、离线使用等功能。
2.2.1 登陆
估价师分别拥有各自账号密码，软件也提供密码修改功能。使用账号登陆后只能修改、更新本账号录入的数据，无法修改、更新他人数据，这防止了多用户使用造成误操作的可能。登陆界面见下图。
图2-2 软件登陆界面截图
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