我们在抵押评估工作中会遇到各类房地产评估，有许多项目在前期沟通中都会发现客户预期房地产的市场价格符合正常市场水平，但实际现场查勘完成后就会发现其真实的抵押价值却会相差甚远，主要是可能存在各类瑕疵造成评估价格差异大或者说造成可抵押价值与实际市场价值差异大，现我们就遇到过的这类情况分类型做了个总结供大家参考。

（一）土地类

一、土地规划用途与土地出让合同约定用途发生变化

常见案例：土地证登记为住宅，规划为商住项目，经咨询政府相关部门答复，一般住宅项目用地可以自带兼容20%以内的商业项目，但在竣工验收时应补交土地用途变化部分的用途差价。

处理方法：对于这类用地是否涉及补交用途收益金主要应关注土地登记用途和备注用途分类，如果仅登记为住宅，出让年期一般为70年，这类用地就会存在补交用途收益金，在抵押评估中应作为优先受偿款扣除。

二、土地规划建筑容积率与原土地出让合同约定容积率不一致

常见案例：土地项目规划总平图的容积率高于原土地证出让合同容积率，这种风险主要在于新增容积率是否是合法，以成都市国土资源局成果土资发[2011]240号文为例，对于规划认定合法的增容部分需要补交楼面地价差，违反规划擅自增加建筑面积行为，将被限期拆除或者没收违法收入并处以工程造价的5%以上10%以下罚款。

处理方法：在次项目评估中不能简单以规划局的规划条件或者规划总平图为最优评估条件，一定要核对土地出让合同，如规划后期条件高于原出让合同条件则应在评估可抵押价值中扣除土地增容费用，若未经规划许可则应按土地出让时候约定容积率进行评估。

三、土地出让条件为毛地，存在拆迁安置、原地返迁及市政配套建设等

常见案例：土地项目市场价值很高，但出让合同中约定了出让交地条件为毛地即自行负责拆迁安置以及周边道路基础设施建设，有的涉及原地返迁住户安置。

处理方法：遇到这类情况就是在计算土地价值时充分考虑项目实际情况，需要自行配套基础设施建设的应在开发费用中进行成本计算，如需要拆迁安置的应请业主方提供拆迁工程量、已经签订的拆迁、拆迁计划，如不能提供详细拆迁计划不能计算拆迁成本与银行提出风险意见，建议拆迁完成后再进行融资。

四、土地出让合同约定配套有限价房或有代建移交政府的公共设施项目

常见案例：土地在招拍挂的时候，就明确有配套建设限价房并对该部分房屋限定了售价，同时也有的是明确代建排公共配套设施(幼儿园、公共厕所、社区服务用房等)然后无偿移交政府。

处理方法：这类项目对土地开发价值和开发成本均由一定负面影响我们在评估中一定要关注这类成本费用对地价的影响，有限价房的开发价值仅能按政府限价计算，有移交政府的公建配套，这部分计算建安成本但不能计算开发价值。

五、土地因政府市政道路建设等原因进行了回购补偿土地证尚未变更换证

常见案例：这种情况实际工作中曾经遇到过，估价师在现场踏勘过程中发现宗地图中宗地界限边界与实际查勘存在微小差异，结果询问业主和政府部门核实是因修道路退让了部分，政府已经补偿但换证手续还没办理。

处理方法：这种情况可能存在两种影响一种是银行过了审贷会去办理抵押登记时不能办理，影响工作时间和项目贷款的实施，一种是办理了抵押登记在处置资产时面积变化造成抵押价值不足的风险，所以一旦发现这类情况者应核实土地面积变化情况先做初步价格估算同时要求客户去相关部门换证。

六、土地现状为达到有效利用

常见案例：土地地处市区中心，现状为低容积率项目，地上仅有少数低层旧有建筑伴有产权证，区域拆迁成本很高或者市场成交价很到，但是现状抵押评估价值却不高。

处理方法：虽然评估中是以有效利用为原则，但前提是合法原则，在抵押评估中只能以目前合法状态进行评估，因地价与容积率关系密切，如简单以区域平均开发容积率进行评估，有可能存在高估地价后期变现困难，因土地如重新开发建设需要重新报规，有可能涉及道路退让，公建配套使得土地可开发净地面积变化造成价值减损失，同时如果土地面积较小有可能城市规划重新开发还需要整合周边土地之后才能再开发，这样还可能涉及拆迁收购。所以在抵押价值评估中根据合法原则只适宜用现状条件评估。

（二）房地产类

一、房产租约限制

常见案例：商业房地产特别是面积较大的商场或者超市一般签订了较长得租约，许多项目租约低于市场租金一半以上，造成抵押价值与市场周边铺面市场价值差异大。

处理方法：依据物权法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的原租赁关系不受抵押权的影响，如果这来资产处置时候资产购买方仍然需要履行原租赁合同，由于租金较周边市场低所以其变现价值亦会低于周边商业铺面评估价值，所以在抵押评估中我们对于一年以上租约且租金水平低于市场较多的应关注起风险，在计算价值时应分租约内和租约外分别计算同时如果采用市场比较法应在市场案例价值中进行修正。

二、房产登记用途和实际用途不一致

常见案例：底楼住宅破墙开店，实际房屋租金和售价接近商业房地产市场价值，但评估中依据合法原则仅能按住宅用途进行评估。其它还有中心区域住宅做办公、酒店，或这某些区域办公做住宅等情况。

处理方法：主要是对合法性的界定问题，以住宅做商业为例如果政府进行进行综合整治恢复成住宅，则若按商业估价后期变现就存在价值风险。所以一般工作思路仅能按现状登记用途进行评估，如果有些区域或历史遗留原因确实政府许可破墙开店的，可建议客户到政府部门完善相关手续办理新用途产权证后进行评估。

三、房产登记用途和土地登记用途不一致

常见案例：（1）房产登记为商业土地分摊为住宅，因权属存在瑕疵，（2）还有现在总部基地项目特别多房产登记用途一般为办公、科研或非生产性工业用房，房产实际就是甲级写字楼，但土地用途为工业。（3）还有房产用途为工业土地用途为住宅这类情况

处理方法：对于前两种情况都有可能涉及补交土地出让金问题，我们收集的像总部基地这类房屋的上盘房买卖合同中都明确有条款后期存在土地用途转变补交出让金，有的约定为买方承担也有卖方承担主要是依据当时房屋售价来确定出让金补交方，所以要根据项目实际情况考虑权属瑕疵对房地产的影响，对于第3种情况，土地用途为住宅房产为工业的这类项目，需要项目情况具体分析，如果区域由于整体规划调整工业区变为商住这类情况，并且土地00已经取得新的规划设计条件这可以按新规划住宅项目土地进行评估扣除现有厂房拆除费用，如无规划调整可以收集土地出让合同查询当时土地出让金是参照什么用途的地价出让（很多是按工业水平），在按对应用途价格进行评估再话加上房屋价值，或者建议客户完善相关手续后再进行评估。

四、房产登记面积与实际面积不一致

常见案例：房产存在搭建或者扩建，面积较大未办理产权变更。

处理方法：对于这类情况，依据抵押评估目的合法性只有不计算搭扩建部分价值，必须在完善相关手续后才计算该部分价值。

五、房屋所分摊的土地已经抵押

常见案例：（1）在建工程抵押，在之前土地已经全部抵押，现在对已经建成部分的建筑物进行新增贷款，（2）一个公司开发的大型房地产项目，自己持有物业经营，仅用部分房屋出来抵押，但其对应的土地已经全部抵押。

处理方法：对于这类情况，如在同一银行新增抵押贷款可以考虑仅评估建筑物价值，作为新增贷款价值，如在不同银行，应核实当时土地抵押贷款金额按容积率进行分摊到本次评估房屋实际对应的面积和抵押价值进行优先受偿款扣除。

总之，在我们评估中要有效回避风险，发现对房地市场价值有影响的潜在因素，关键就是现场调查踏勘仔细，收集资料全面并认真核实每一条款，才能有效控制和发现项目存在的潜在风险。

                                         作者：杜云川