地价动态监测中居住用地地价指数的求取方法探讨
地价动态监测工作是在全国范围内展开的一项常态性工作，根据《城市地价动态监测技术规范》（下称《规范》）的要求，地价动态监测工作应采用两种或两种以上的评估方法，但不能采用基准地价系数修正法，在土地交易案例较多的地区，应优先采用市场比较法。地价指数既是市场比较法中进行交易日期修正必需的重要参数，又是地价动态监测工作需要最终求得的结论性指标，因此，市场比较法中的地价指数求取显得尤为重要。但是，由于地价动态监测工作的特殊性，要求本来未知、待求的地价指数作为已知条件出现，本文着重针对居住用地地价动态监测工作中的这个难点，总结了以下经验及工作步骤，供大家参考交流。
1、地价动态监测工作
1.1 地价动态监测是根据城市土地市场的特点，通过设立地价动态监测点，采用评估等手段收集城市不同级别、不同区段、不同用地类型土地价格及相关数据，对地价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市状况进行全面描述，对城市地价状况做出基本的评价和判断，得到城市地价的水平及变化趋势，最后生成相关信息向社会提供客观、公正、合理的地价信息，并为政府加强地价管理和土地宏观调控提供基础数据和决策依据的过程。地价动态监测的定义为我们地价指数求取方法的确定提供了方向和依据，即需要根据城市全域的地价变化情况综合确定地价指数。
1.2 地价动态监测工作以季度为周期，连续不间断开展，各季度各监测点的数据都必须收集准确完整；且监测范围包括城市建成区及规划建设区，范围及工作量较大。地价动态监测工作的特点要求我们，地价指数求取的方法须连续适用，所需数据须较易获得。
2、地价指数求取工作
2.1 地价指数求取需特别注意的问题
本文讨论的居住用地地价指数与季度和年度成果中的居住用地地价指数为两个不同概念：本文中的地价指数是指，向参与地价动态监测工作的估价师统一提供的，指导其进行交易日期修正，且为了减少测算误差保留两位小数的中间性指标数据；而季度和年度成果中的地价指数是指，按照《规程》通过两种及以上方法测算，最终求得的结论性指标数据，即动态监测工作成果，为整数。理论上两种地价指数水平值应相差不大。如无特别说明，本文中所指地价指数均为“测算过程中所需的中间性指标数据”。
2.2 地价指数求取的原因和目的
地价动态监测工作测算应优先采用市场比较法。但是，由于土地出让和转让市场的不确定性，交易案例数量较少，分布较为局限，无法完全满足估价需要，所以估价师往往会选取1年甚至2年以前的交易作为比较案例。虽然待估标准宗地和比较案例处于同一供需圈，但由于估价基准日和比较案例交易日有较大差距，故交易日期修正的准确性对最终地价测算结果有很大影响。
在早期的工作中，部分估价师由于只熟悉自身负责区域，对市场整体状况把握不准，无法准确判断当季度的地价指数，便在市场比较法测算中采取“沿用上季度地价指数作为当季度地价指数”，这种做法是不正确的。因为，此方法的必要前提是：在两季度内，房地产市场波动极小，房地产价格基本不变；但是，房地产市场千变万化，尤其是2011年初各地实施“限购”等调控政策以来，无论是对商品房销售还是土地出让市场均产生较大影响，在房地产市场有较大波动的情况下，如使用该方法会对最终地价测算结果造成较大误差，故该方法明显不适用于当前市场状况下，居住用地的地价动态监测工作。当然，如果仅凭估价师经验，主观判断当季度地价指数，同样会对测算结果造成较大误差。
所以，为了让各估价师充分认识城市地价的变化情况，为估价师提供指导和数据支持，对每季度城市地价做出准确的评估，我们有必要统一测算标准，要求估价师使用统一的、准确的地价指数进行测算。针对居住用地地价指数的求取问题，我们提出创新的求取方法，以使地价动态监测成果更具有准确性和实用性。
2.3 地价指数求取的基本思路
由于居住用地地价指数测算中，基准地价系数修正法、市场比较法均不能使用，成本法、收益还原法也不适用于动态监测工作居住用地估价；而剩余法对房屋售价的变化较为敏感，能准确地通过房价变化体现地价变化，所需数据也较易获得，故选取剩余法进行地价指数的测算。
首先进行市场调查，得到样点房价，继而求出区段平均房价和房价涨跌幅；利用区段平均房价涨跌幅和上季度剩余法中的“房屋售价”，求得当季度“房屋售价”，并单独使用剩余法测算标准宗地地价；各标准宗地地价算数平均得到各区段地价，各区段地价再加权平均得到季度居住用地平均地价；最后与上季度居住用地平均地价相比，并综合考虑其他因素，得出地价指数。见图1。
图1 地价指数求取流程示意图
2.4 地价指数求取的具体步骤
由于调查样本容量的增加有助于提高求得结果的准确性，故在现有动态监测点的基础上，新设立配备点。配备点是参照地价动态监测工作对监测点的要求和标准额外建立的，在各个监测区段内均匀分布的，与现有监测点一一对应的调查样点。
估价师在估价基准日前20日左右，按照要求各自完成监测点及配备点的市场调查工作。调查完毕后，估价师将房价数据录入公司专业的地价动态监测数据管理软件，由专人负责汇总，并对调查数据准确性进行初步检查。见图2及表1、表2。
表1 各季度监测点楼盘均价一览表
单位：元/平方米
表2 各季度配备点楼盘均价一览表
单位：元/平方米
将各个区段内的监测点和配备点价格进行简单算数平均，得到区段均价。
由于各个季度的调查样点是连续的、固定的，故求得的季度区段均价间是具有可比性的。在积累了一定量的房价数据后，我们能比较直观的看出2011年1季度以来，各区段的房价变化趋势，见表3、表4。
表3 各季度监测点区段平均房价一览表
单位：元/平方米
表4 各季度配备点区段平均房价一览表
单位：元/平方米
区段平均房价得到后，可求得区段平均房价的涨跌幅。利用上季度测算中剩余法使用的“房屋售价”和求得的房价涨跌幅，可求得当季度“房屋售价”。使用这种方法求取剩余法中当季度“房屋售价”有必要的假设前提：某一时点、某一用途区段房价水平值，等于地价区段内该用途样本房价的算术平均值。《规范》为我们这一假设提供了理论依据，《规范》中明确规定：某一时点、某一用途区段地价水平值，等于地价区段内该用途样本地价的算术平均值。
“房屋售价”的测算中，为使过程更具操作性，我们做如下处理：假设同一区段内所有标准宗地房价涨跌幅均与区段平均房价涨跌幅一致——即在测算中，不使用监测点的房价涨跌幅数据，而使用区段平均房价涨跌幅数据。由于区段房价涨跌幅的测算在原有监测点的房价数据的基础上，还增加了配备点的房价数据，且监测点与配备点房价变化趋势基本一致，故样本容量的增加使得计算结果更加准确，这种处理是可取的。地价指数的测算工作与地价动态监测工作是两套不同体系，这种处理的目的仅为更准确地算出地价指数服务，也不会对地价动态监测工作的测算带来误差。
“房屋售价”测算完毕后，单独使用剩余法测算标准宗地地价。剩余法测算过程在此不做赘述。
得到各标准宗地地价后，参照《规范》规定步骤，相同区段内的标准宗地地价算术平均得到区段平均地价，再用各区段面积大小加权平均后得到当季度居住用地平均地价。见表5。
表5 各季度居住用地平均地价一览表
单位：元/平方米
当季度居住用地平均地价求得后，并非与上季度数据简单地相比就得到地价指数。需要在当期求得的地价指数基础上，综合考虑其他市场因素，如当季度有无新发布政策法规，调查数据与国家公布的房屋价格指数是否匹配，土地一级出让市场有无波动等，再根据估价师经验和对土地市场的整体判断，做出一定修正，调整后的数据作为当季度居住用地地价指数。见表6。
表6 各季度居住用地地价指数一览表
单位：元/平方米
地价指数求出后，及时提供给各估价师，统一作为本季度市场比较法测算中进行交易日期修正的中间参数，估价师各自完成当季度的地价动态监测工作。在整个地价动态监测工作中，地价指数求取工作只是作为一个平台，收集汇总全市数据，为估价师顺利完成工作提供数据支持，各标准宗地的具体测算估价工作由各估价师独立完成。
3、地价指数求取的其他问题
《规范》同时规定：监测地价具有统一的基准日，季度监测地价基准日分别为各季度的最后一日，年度监测地价基准日为每年的
作者：田璐