根据房地产估价规范规定，带租约的房地产在租约内采用租约约定的租金水平，租约外的采用市场水平，这个规定合理吗？

第一：如果双方当事人在签约的过程中是真实的意思表现，这个约定的租金水平与市场水平相差不大，按规范进行结果不会偏差很大。但是，如果双方是关联公司或恶意误导评估公司的，这个约定有没有约束力？当然，评估师有他自己的判断能力，但没有分辨租约真实与否的资格，按规范进行结果会高估或低估。

第二：有人先按规范要求进行估价，然后再按市场水平估价，并考虑违约成本，得出其评估价格，按理好像趋于真实，这种方法可行否?对于这种不真实的合同，或真实的合同，如何按规范进行估价?得出一个规范的价格。分为三种情况：租约租金大于市场租金，租约租金与市场租金差异不大，租约租金小于市场租金。按照道理，一般开出高于市场租金的价格给承租人还价，但是高开幅度一般在10％左右，而成交价格一般在开出价格的85％－95％，即市场价的95％－105％，一般可以视为正常。不算高于或低于市场租金。评估中可以考虑也可以不考虑，对估价结果影响都是可以接受的范围。

如果租约租金大于市场租金，这要看承租人与出租人是否为关联关系啦，如果是关联方，租金长期持续可靠性较差，一方完全可以以无法承受租金要求减租或退租。如果是大型企业或者国际知名连锁企业，这也要看看租约背后是否有其他交易，或者是否是在租金较高时候签订的长期租约。而知名企业在租赁谈判中的侃价能力一般都很强，让租金高于市场租金，一般是不可思议的事情。因此，租约租金超出市场租金，评估是要结合评估目的，在抵押估价中，基于谨慎原则，对高于市场租金的租约，原则上不予考虑。但对于履约能力强的企业在租约高时签订的租约，退出成本高，如豪华装修夜总会、餐厅等（我以前评估遇到一个承租户，97年签的20年合同，其租约租金高于现在市场租金，由于退出成本很高，光装修投入就在4000元/平方米以上，尽管租约租金很高，但是退出成本更高，因此，虽然市场租金大幅下降，还得履约），这个时候可以结合其经营情况、履约能力考虑租约租金对评估价值的正面影响。

对于租约租金低于市场租金的情形，这种情形经常遇到，因为目前租金正处于上升阶段，前几年签订的租约租金一般都低于市场租金，买卖不破租赁，租约对物业评估价值的负面影响，一般需要结合估价目的和剩余租期具体情况，酌情考虑。对于抵押估价而言，一般剩余租期2年内的，可以不考虑，因为借款期一般1年，出事后处置（催告、诉讼、拍卖）大约也需要1年，2年一过，租期也就结束啦。但是租约情况需要在抵押报告中揭示，不予考虑的理由也得说明。对于长期租约（5年以上），必须考虑租约对价值的影响，市场比较法和成本法估价难以体现租约租金对价值的影响，收益法收益从租约方法能客观反映有租约情形下的价值。估价中应该保证三种方法的价值内涵一致。

关联关系（如子公司与母公司、业务往来、亲朋好友以及有其它利益关系等）我们称之为有利害关系，有利害关系的房地产租赁合同背后存在着房租以外的其它交易，约定的租金水平往往明显高于或低于市场租金，其高出或低于市场租金的部分也通过房租以外的其它方式弥补，也就是说，租约租金与市场租金的差额部分归根结底不是由房地产本身带来的，而是关联关系的其它交易在房租中的体现形式，因此有利害关系的房地产在租约期内采用租约租金有高估或低估之嫌。

“恶意误导”合同，即恶意串通或故意高签（或低签）租金，致使合同租金明显高于或低于市场租金水平，试图达到非法目的（如高额贷款、拆迁补偿或少缴税费等）。此类合同依据《合同法》第五十二条第二款、第三款之规定，属无效合同。无效合同当然不能作为收益法估价的依据。

                                                   作者：李浩