农村集体建设用地地价评估探讨
开展农村集体建设用地地价评估工作是推进农村产权制度改革，加强农村集体土地管理，规范农村集体建设用地使用权流转市场秩序，维护土地所有者和土地使用者合法权益的重要基础性工作。我们在成都市、都江堰市、郫县、龙泉驿区等地开展了农村集体建设用地地价评估试点工作，在缺乏交易案例的情况下，对农村集体建设用地地价评估的技术路线及方法进行了探讨。下面我们作一介绍，供大家相互交流。
一、相关背景介绍
（一）集体建设用地流转
1、流转前提
根据《成都市集体建设用地流转管理暂行办法》（成国土资发【2008】124号）的规定，集体建设用地使用权流转必须是合法取得，具体包括：（1）依照法律法规和政策规定，办理了建设用地批准手续的，为合法取得的集体建设用地；（2）按照审批权限，经国土资源部、四川省国土资源厅、成都市人民政府批准，实施农村集体建设用地整理，将整理节约的建设用地指标挂钩到符合土地利用总体规划、城乡规划的区域使用，为合法取得的集体建设用地。
2、流转形式
根据相关规定，目前成都市农村集体建设用地使用权流转包括初次流转、再次流转和抵押。初次流转包括出让、出租【作价（出资）入股、联营视同出让】等形式，再次流转包括转让、转租等形式。
3、集体建设用地形态
目前，我市农村集体建设用地现状用途主要有：宅基地、独立工矿用地、交通用地及水利设施等，以宅基地为主。流转后的集体建设用地可以用于工业、商业、旅游业、服务业、建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营用房。
4、与国有建设用地的比较
集体建设用地，即集体土地建设用地。是指乡（镇）村建设用地，主要包括：乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。集体建设用地所有权归集体所有，农民只享有使用权。
国有建设用地，即国有土地建设用地。国有建设用地所有权归国家所有。
由此我们看到，集体建设用地与国有建设用地的不同之处在于所有权的不同。在评估农村集体建设用地时，可以借鉴城市建设用地价格，通过所有权的修正，即分析两类地价的差异，得到农村集体建设用地价格。
二、集体建设用地地价定义
（一）用途确定
结合当前集体建设用地的用地形态，可分为既有零星集体建设用地与集中区集体建设用地两种形式。
1、零星集体建设用地用途
当前农村既有的集体建设用地用途主要表现为宅基地及依附于宅基地的零星商服用地，还有部分集体经济组织的独立工矿用地等。根据《集体土地所有权和集体建设用地使用权登记的有关问题实施意见》（成国土资发〔2008〕127号），我们对该部分集体建设用地在用途分类时主要考虑为商服、宅基地和其他用途（含交通、工矿等）的土地。
2、集中区集体建设用地用途
根据相关文件的规定，实施挂钩项目或拆院并院项目节约的集体建设用地，按照“拆旧区”与“建新区”对应的原则使用，直接使用节约的集体建设用地，可在土地利用总体规划确定的规划建设用地区或发展预留区使用挂钩项目的建新区，可根据需要报征为国有用地或保留为集体建设用地性质，拆院并院项目的建新区保留为集体建设用地性质。因此可以看出，在集中区建设用地在流转后可能存在国有和集体所有两种形式。其中国有建设用地流转其地价水平的确定可以按照《城镇土地估价规程》的相关规定进行；集体所有的建设用地在流转后的用途可以按照实际用途进行设定，即分为工业、商业、旅游业、服务业、建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营用房等用途。
（二）权利状况的确定
两种不同类型的集体建设用地，有不同的权利状况。其中零星集体建设用地（如宅基地），一般为当地村民无偿取得的，对这类型的零星集体建设用地在权利设定的时候，应该遵从实际，设定为划拨用地，无使用年期限制。而集中区的土地权利状况的设定，由于它的流转一般都属于有偿有期限的流转，这一点与国有建设用地的流转是相同的，因此该类型建设用地权利状况的设定也应与国有建设用地设定一样。
（三）开发程度、利用强度
这两个方面可以根据估价对象的实际状况进行设定，这与国有用地开发程度和利用强度设定是一样的。
三、集体建设用地评估技术思路
由于农村集体建设用地流转尚处于起步阶段，目前缺少土地交易案例，也还未形成集中区的那种可销售或租赁的经营性房屋，因此无法像国有用地一样采用市场比较法、假设开发法、收益还原法等常用的宗地评估方法测算农村集体建设用地地价。
通过市场调研，我们发现部分农村集体建设用地通过“单户联建”、“统规统建”、“统规自建”等形式已实现了土地的流转，我们尝试从成本的角度来计算 “单户联建”、“统规统建”、“统规自建”等形式所体现的地价。
同时，集中区如果毗邻国有建设用地区，通过分析两类用地在取得过程中的差异，对国有用地地价水平进行修正，得到集体建设用地地价。
针对零星集体建设用地地价水平的测算，特别是宅基地的价格测算，我们本着“不低于当地征地补偿标准的价格进行补偿”的原则，采用现房安置的，利用等价交换的原理，用安置房的价格来替代原有的宅基地及地面附着物的总价值，再利用剩余法的测算原理剥离出宅基地的价格。其他零星建设用地价格可参照零星宅基地价格进行修正确定。
四、集体建设用地评估技术方法
（一）零星集体建设用地地价评估技术方法
1、基本资料调查
根据前述的评估思路，本着“不低于当地征地补偿标准的价格进行补偿”的原则进行成本测算，以此确定其价格基础。根据补偿的对象，确定调查内容。1、集体建设用地地面建（构）筑物及其他附着物情况。2、集体建设用地的范围及面积等。这些资料可以通过国土部门土地统计台帐得到。3、由于当地在征地过程中一般采用现房安置和货币化安置两种安置方案，完成了住房安置的农户就不需要再次对集体建设用地（特别是宅基地）进行土地使用权补赔偿。因此还需要对安置住房进行调查，以明确其安置住房的价值。
2、测算方法
从上述的评估思路来分析，可以得到这么一个逻辑关系：
A = B+C
A：区域内农民集中安置住房总价
B：区域内原建（构）筑物总价
C：区域内原零星宅基地总价
从上述的公式中可以看出，A如果是货币安置就可直接利用，如果是现房安置，也可以通过成本的测算，得到安置住房的价值；B即拆迁区原建构筑物总价，可利用当地征地补赔偿标准及实际建构筑物数量来确定。C为这个等式中唯一一个未知数。可以利用等式变换来求取：
C =A -B
原零星宅基地的平均价格（元/亩）=（区域内当地农民集中安置住房总价-区域内原建（构）筑物总价）/区域内零星宅基地面积。
（二）集体建设用地集中使用区地价
1、调查内容
当前集中区的集体建设用地均是以“挂钩项目”或者“拆院并院”项目实施后，集约利用后节约的集中可利用的集体建设用地。在这个过程中包括的成本主要为：拆迁旧区拆迁补偿成本、农民集中居住区建设成本和建设用地复垦成本。
（1）拆迁补偿
拆旧区的拆迁补偿主要指该集体建设用地上的建（构）筑物及其他附着物的补偿，及该部分零星集体建设用地（大部分为宅基地）使用权的补偿。
（2）农民集中居住区建设
在“挂钩项目”或者“拆院并院”项目实施时，应优先按照项目实施规划开展农民集中居住区建设，其规划和建设标准按照《中共成都市委成都市人民政府关于进一步提高农民集中居住质量的意见》（成委发【2008】5号）执行。进入农民集中居住区的农民，可按照统规自建的方式按规定标准建房，也可按成本价购买项目实施单位修建的统建房。农户自建房或统建房的占地成本由建房或者购房的农户承担。该项目实施单位主要负责项目的规划设计及基础设施等费用。
在上述的两项费用中，由于在“拆院并院”项目实施中一般采用现房安置的方式安置，因此在拆旧区中的零星集体建设用地使用权补偿及地面建（构）筑物（仅限于一定数量内的，如成都市是以
（3）集体建设用地复垦
拆旧区集体建设用地上的建（构）筑物及其他附着物拆除后，应及时按土地整理项目的相关要求将集体建设用地复垦为耕地。
通过上述思路我们可以整理出集中区集体建设用地价格测算应考虑的主要成本因素：（1）整理拆旧区需支付的成本，主要包括拆旧区集体建设用地地面附着物补偿费、集体建设用地复垦费；（2）农民集中居住需支付的成本，主要包括集中居住区地面附着物补偿费、公共设施及基础设施配套费、集中居住住房建设及过渡费用等；（3）不可预见费等；以上述成本之和作为不同区域的成本积算价格，并综合确定对应用途的集中区地价。相关信息