一、关于委估物业用途的确定

在房地产的评估中，尽管委估物业保持某种用途已多年，但估价人员同样应遵循最有效使用原则，在合法前提下，确定其最佳用途，使其价值最大化。

二、关于成新率问题

在确定房屋成新率时，一定要将房屋尚可使用年限与土地剩余使用年限相互衔接。实际操作过程中，要根据房屋耐用年限服从土地剩余使用年限的原则确定成新率。如1997年建造的框架结构营业用房，至评估基准日已使用10年，尚可使用50年，土地剩余使用年期为35年，则该物业耐用年限为35+10＝45年，其成新率则为1-10/45＝78%。

三、关于土地使用权出让金问题

在房地产过程中，经常会遇到一些象“房改房”、“经济适用房”等项目，它们所涉及的土地往往为“划拨土地”，我们在用市场比较法或收益现值法对此类物业进行评估时，一定要考虑将其应补缴的土地使用权出让金予以剔除。这是因为：

1、用市场比较法评估时，我们所选取的交易实例价格大多为完整的房地合中的价格，即通过出让方式取得土地使用权的房地产价格，而委估物业的土地当时是通过行政划拨方式取得的，转让房地产时，应报有关部门审批，办理出让时，应由受让方办理出让手续并交纳出让金。

2、用收益还原法评估时，因为我们所收集的客观纯收益的资料均是近期的，是房地合一的综合纯收益，所以在评估通过划拨方式取得土地使用权的房地产价值时，同样要在综合纯收益中剔除国家作为土地所有者应获得的利益，或者在确定估价结果时，剔除应补交的土地出让金。

四、关于市场比较法评估中有关修正问题

在采用市场比较法进行评估时，应针对不同用途房地产，选取不同影响因素，根据不同影响因素对房地产价值的影响程度确定影响分值，进行充分分析和比较。比如住宅房地产应更注重区域自然环境、人文环境、交通条件、购物条件等，而商业房地产则应更注意商业氛围、交通便捷度等因素条件。

五、关于收益法评估的相关问题

在采用收益法进行评估时，在求取房地产净收益时，对经营费用项的扣除不能缺项，折旧费、管理费、维修费、保险费、税费一项都不能少，如果没有产生实际费用的，应罗列出来，说明理由。还原利率的确定可根据所在区域租售比，结合国家一定年期的安全利率综合确定。收益年期应结合建筑物与土地的剩余使用年期综合确定。

六、关于估价结果的分析与确认问题

在确定估价结果的时候，应对所采用的评估方法进行充分分析，考虑估价方法的适宜性，并参考估价对象所在区域的价格水平，可采用算述平均或加权平均综合确定。

                                                                   作者：钟晓兰