专业房地产估价人员都知道，房地分估的理论依据或前提是：

房地收益=房产收益+土地收益

房地价格=房产价格+土地价格

这两个公式是一定成立的吗?我感觉要使这两个公式同时成立，应该有太多的假设前提了，在此谈一下个人观点。

房地分估房地合一是房地产估价中成本法的数学模型，同时也是成本法的前提与基础。而房地分估价值等于房地合一价值也是以马克思的劳动价值理论为基础的。成本法的适用性在今天，应该还具有广泛的应用意义，主要是因为我国现阶段的市场经济才刚刚从计划经济手中接过火炬，一路走来，市场还相当的不完善，信息也极不对称，对于房地产估价而言，相对于其他的资产评估可能要好一些，因为房地产市场毕竟已经发展起来了，有大量的房地产交易与出租经营市场，为我们进行房地产估价提供了一个巨大的参照平台，但是，大量的工业厂房地产、乡镇住宅房地产等由于交易与市场仍然很不发达，成本法仍不失为这类房地产估价中的主要估价方法。

我们现在讲的成本法主要是重置成本法，下面谈谈重置成本法的概念内涵与适用范围。

一、首先，重置成本（重建成本，以下统称重置成本）是假设为公开市场价值。成本法中的“重置成本”是重新取得或重新建造全新状态的房屋所需的各项必要成本、利息、税金、利润之和，并非绝对意义上的成本，而是房屋的市场价值。

其次，房屋重置成本是市场上可以接受的公允重建价格。房屋的重置成本是建造某一类建房屋的客观成本，而非实际成本，是在正常的市场状况下建造该类房屋最可能的成本。开发商的实际建造成本若低于它，亦不会降低该房产的价值，按马克思的观点，那只能形成开发商的超额利润；反之，只会造成开发商的损失。因为开发商得遵循劳动价值理论。

另外，重置成本并非同类建筑中使用功能、使用条件最佳的价格。成本法遵循着成本费用价值理论、也同样遵循着替代原则，根据替代原理，现有房地产的价格可以由新建一个相同效用（而非重建成本，这一点与古建筑有区别）的替代品的成本来衡量。因此，重置成本是该类房屋在目前效用下的客观成本。但严格来说，成本与功能效用之间并无绝对的正相关关系，建筑物部分功能效用，如楼层、通风、采光、朝向、房间布局等主要取决于建筑设计，与其所谓的客观建造成本无必然关联。建筑物的最佳功能效用也不是讲一定得需要投入高成本，在我们评估中，经常会遇到两幢房屋在单位成本可能接近而功能迥异价格差异巨大的房产，所以重置成本只能是为了建造模拟估价对象所具有的功效、条件下的建筑物时最可能为市场接受的客观成本，二者不具有可逆性。

当然，重置成本也不能体现建筑物在最高最佳使用方式下的价格。比如我们实际面临着某一评估对象，其建筑特征、风格、条件等都摆在那里，自然成本也是大致确定的了，但该房屋做何用途（假设该建筑具备多重用途），只是业主的权利了，与重新建造该建筑物的成本价格并无必然联系，相同重置成本的建筑物可作不同用途使用，若为住宅、若为商业门面、若为写字楼等等，价格自然是不一的。房地产估价遵循最高最佳使用原则，重置成本不能必然体现建筑物在获利最大使用方式下的价格。

最后，重置成本根据马克思的劳动价值理论，其劳动凝结也应该遵循均衡市场状态下的价格。成本法的价值侧重于投入多少，较少考虑外部市场环境需求与未来收益（当然也会有些考虑，只是侧重），这一条在目前是备受争议，因为成本法较少考虑竞争与供需，采用成本法必须得假设这是一个长期均衡市场。即产品的价格取决于产品的长期成本。且产出量刚好是市场的需求量，若市场处于非长期均衡状态时，产品的价格与成本就不具有可比性了。估价中遵循公开市场假设和估价时点原则，房地产的价格应反映估价时点在公开市场供求情况下的价格，重置成本体现了估价时点价格水平下的建造价格，却反映不了估价时点房地产市场或房地产分类市场的供求关系。

故重置成本应是建筑物市场价格的一种反映，但不能代表最佳功效状态下的建筑物成本，同时也无法体现建筑物最高最佳使用状态下的价格，更不能反映估价时点市场供求关系下的建筑物价格。它只能是此类功能效果建筑物在市场供求均衡情况下的平均市场价格。且成本法的运用应该是有条件的运用，在《企业价值评估指导意见》里还专门讲了，成本法不能做为企业价值评估的唯一方法，应该选用收益法为主要方法，估计也这基于此种种原因考虑的。

二、上面尽管有这么多限制或条件，但这并不能影响房地产成本法中的房地分估房地合一的科学性，房地分估房地合一是成本法的计算过程，将一个整体的房地产从理论上分成几部分，然后再分级分解，通过估价师客观的求取，再一一相加，相加后的结果就是成本法眼中完整的房地产估值，这应该是成本法的精神。至于经济性贬值，这属于成本法估价中对重置建筑物折旧的概念，主要包括三个部分，实体性贬值，功能性贬值与经济性贬值，这些概念尤其是功能性与经济性贬值实际上是为了更好地计求估价建筑物的客观成本而提出来的。另外，受社会、政府、经济和物质等因素的影响，土地也存在经济性贬值或其他的损耗，这属于土地估价中的因素调整事项，这些工作是分估时要做的，房地合一时就是以一个完全匹配的土地价值出现。简单的等式就是

房地产价值=土地价值+建筑物重置价值×(1-折旧率)。

三、综上所述：

1、房地分估房地合一是成本法中运用的计算过程或估价路线。其方法客观上要求房加地既不能大于也不能小于二者之和，否则，方法就不成其方法了。

2、房地合一计算出来的结果是唯一的，不存在大与小的问题，这里因为仅是一种方法所致，至于与其他方法的比较，从而得出房地合一的结论大于或小于其估价结论都不妥，因为比较的口径明显不同，至于与房地产的内在价值比较，就更难讲了，本来我们的房地产估价就是模拟市场去发现与揭示房地产的内在价值，房地产的价值既是确定与唯一的，也是虚拟与不确定的，所以谈不上房地合一评估价值去与真实房地产内价值进行具体比较并能完全吻合一说，就算复核估价报告，也只是对估价程序估价规范执行等是否符合操作规范进行检查与复核，而无法也不必去评判估价的具体结论，正是基于这个原因。

3、经济性贬值或其他的因素修正都是在计算过程中（在加和之前）完成，不能是二者加和之后再去乘以一个折旧贬值率，因为土地与房屋属性上还不相同，土地一般是进行年限修正，不提折旧的。

4、在接手项目之时，我们需要先行确定具体的估价路线，根据估价规范，当确实不宜采用成本法时，就不必采用成本法，不必为房地分估之和等不等于房地产评估价值而伤神！

                     作者：评估部  李浩