2007-07-13 00:00:00 本网站
为进一步加强房地产宏观调控，2006年底至2007年初，国家有关部门先后出台了一系列相关政策，针对房地产市场而言，主要有《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知》（财综[2006]48号）、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知》（国土资发[2006]307号）等政策，这些政策的实施，对房地产市场调控将产生积极的影响。
（一）新增建设用地有偿使用费用相关政策
根据财综[2006]48号文有关精神，从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。新增建设用地有偿使用费是土地出让金的一部分。新增建设用地土地有偿使用费的征收范围为：
1、土地利用总体规划确定的城市(含建制镇)建设用地范围内的新增建设用地(含村庄和集镇新增建设用地)；
2、在土地利用总体规划确定的城市(含建制镇)、村庄和集镇建设用地范围外单独选址、依法以出让等有偿使用方式取得的新增建设用地；
3、在水利水电工程建设中，移民迁建用地占用城市(含建制镇)土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设用地。
（二）新增建设用地有偿使用使用费政策调整对房地产市场的影响
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| 一、新增建设用地土地有偿使用费调整对房地产市场的影响
（一）土地增值税的基本内容
我国于1993年制定并发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，该《条例》明确规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取收的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。《条例》发布后各地的执行情况不一，有的省市对土地增值税采取预征政策，预征税额一般按房地产交易价格的0.5%-3%，有的省市根本就未开征土地增值税。国家税务总局于2006年出台《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，强调房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题，指出土地增值税应以项目清算结果为依据进行征收，同时规定了土地增值税的清算单位、清算条件、非直接销售和自用房地产的收确定、土地增值税清算应报送的资料、项目的审核鉴证、土地增值税的核定征收、清算后再转让房地产的处理等具体事项。
（二）土地增值税清算制度对房地产市场的影响
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开征土地增值税，对房地产市场的影响是深远的。就某一项目而言，若该项目开发或转让后产生增值，在不享受免税条件下，增值额的30%-43%应作为土地增值税入库。因此开征土地增值税，可有效调节房地产或土地转让行为中获得净利润，终结房地产开发暴利，规范房地产市场。此外，土地增值税清算制度的实施对目前过热的房地产市场可进行较有效调控，促使房地产市场回归到良性发展的轨道。（三）实施土地增值税清算制度，房地产或土地价格评估应注意的问题
研究土地增值税对房地产和土地使用权价格评估的影响，应从房地产和土地使用权对其拥有的权益出发，根据评估作价目的进行具体分析。
对于作价入股、转让（出让）等评估目的，应在实施该目的时缴纳土地增值税，完税后入股方、转让（出让）方对拟入股、转让（出让）的房地产或土地使用权有完整权益，评估结果是公允的市场价值，该价值应包含土地增值税。在进行具体项目评估时，成本（逼近）法中土地增值收益隐含有土地增值税，考虑土地增值收益后，勿须考虑土地增值税；假设开发法（剩余法）通常应扣除平均利润，对超过平均利润的超额利润则视为土地收益，土地增值税是对超额利润的再分配，是地价构成部分，此时不应进行专项扣除。
对抵押、担保等评估目的，估价时点价值量应是债权人可以处分的权益，由于该时点土地增值税尚未支付，从谨慎性原则出发，评估的房地产或土地使用权价格不应土地增值税。在具体估价实务中，估价师很难知晓评估项目最初的取得成本，因此在估价报告中无法扣除土地增值税，只能评估出估价对象在估价时点的含税价值。由于该价值并非完全属于房地产产权人或土地使用权拥有者的权益，其中有部分权益（土地增值税）属于国家。因此对以房地产或土地使用权进行抵押、担保等情 况，在国家尚未出台具体规定前，估价师应在估价报告中进行专项说明并进行风险提示，建议抵押权人或债权人在确定债权额时，应充分考虑债权人所享有的抵押担保物的权益（担保额应以评估价扣除土地增值税）。
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| 成都市工业出让最低价标准及现行最低工业基准地价 （元/平方米）
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| 区 域
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