土地整合中相关问题分析
2007-05-11 00:00:00 本网站
土地整合中相关问题分析
李华忠（四川大成房地产土地评估有限公司）
摘 要：土地整合涉及国家和整合双方的利益，随着《物权法》的实施，对各方利益平衡机制的探讨非常必要。本文就被整合土地使用者补偿价格的评估和确定提供了方法和手段；就土地整合后的土地增值产生的原因进行了分析，对土地增值的合理分配方式进行了探讨。
关键词：土地整合; 土地增值; 补偿价格
Analysis on the Related Problems in Land Integration
Li Huazhong (Sichuan Dacheng Real Estate Valuation Co.,Ltd)
Abstract: Land integration involves benefit of both the country and the integrated part. It has been necessary to probe into the system of balance in benefit of each side since enforcement of Property Law. The methods are provided to assess and determine the compensation price paid by the users of the integrated land, the reasons of rise in land value after land integration are analyzed and the reasonable distribution patterns are discussed in the thesis.
Key Words: land integration; rise in land value; compensation price
一、前言
随着房地产业的发展，房地产开发商对土地需求旺盛，为了节约土地资源，促进土地的集约利用，须对城市的存量土地进行资源整合，也就是政府或经授权的某个开发商对城区内那些被多个权属单位占据，不能独立规划开发的零星或分散的小地块进行整理合并，整体进行统一规划或依附于某个大项目统一开发的过程。在土地整合过程中，就涉及到对被整合的土地如何进行评估，对原土地使用者如何进行补偿，以及对整合后的土地增值如何进行合理分配等相关问题。
本文就一具体案例，针对上述问题进行分析，并提出一些解决问题的方法、建议。
二、项目概况
**房地产开发商在**市拥有9599.52平方米的出让住宅用地，规划容积率为4.0。在该土地周边有四块零星的异形土地，面积为4582.89平方米，为划拨住宅用地，容积率为0.85。根据城市规划和建设工程的用地要求，促使各项建设合理使用土地，**市规划管理局下达了整合该项目周围四块异形土地的要求。据规划及项目可行性研究报告，项目总用地面积12055.05平方米，规划容积率4.0。项目静态总投资7693万元，开发周期1年。
三、土地使用权价格评估及方法的选择
对于被整合地块使用权价格可能出现2种价格水平，即现状条件下的价格和规划条件下的价格。由于被整合的土地一般形状不规则、区位不好、交通不便，在区域很难找到可比实例，故一般不宜采用市场比较法；由于在城区内土地成本很难界定，也不宜采用成本逼近法；采用收益还原法时，个别主要参数不易把握，也不宜采用。所以我们建议最好用旧房剥离的剩余法和现状条件下的基准地价系数修正法评估项目现状条件下的价格。利用假设开发法和规划条件下的基准地价系数修正法来评估项目规划条件的价格。
经过测算，上述项目在现状条件下（划拨住宅用地，容积率0.85）的评估价格为1365元/平方米，评估总价为625万元。在规划条件下（出让住宅用地，容积率4.0）的评估价格为4950元/平方米。
四、土地使用权出让方式及出让价格确定
由于被整合的土地一般仅有一个特定的竞争者，所以一般采用协议方式进行出让。根据国家的法律、法规，土地整合涉及房地产开发的应以规划条件进行出让，所以，土地使用权出让价格应以规划条件下的评估价格为依据来确定。
**市规定协议出让的土地出让金一般为规划条件下评估地价的20%，则该项目的土地出让金为990元/平方米。
五、原土地使用者补偿价格确定
原土地使用者补偿价格的评估实质属于拆迁评估，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）第十四条规定“拆迁估价应当 ……综合被拆迁房屋的房地产现状进行”。再根据国土资源部颁布的《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），针对有明确目的房地估价，应在合法、公平的前提下，遵循最高最佳使用原则。被整合土地是按现状用途及条件合法取得的，所以应以现状条件下评估价格为基础来确定。
但实际上最终确定的补偿价格往往高于现状条件下的评估价格，低于规划条件下的评估价格。对于高出现状价格的部分，可以称之为“谈判增值”，或叫“博弈增值”。我认为该部分增值实质是未来土地增值的部分体现。在当今社会，可以称为“和谐成本”，即为了维护社会稳定而对被拆迁人的一种合理补偿。
从理论上讲，开发商支付和谐成本是必要的。因为开发商剥夺了原土地使用者按新规划条件进行“优先开发”的权利，所以原土地使用者应当对土地增值进行适当的分配；况且政府在收取土地出让金时，也是以未来规划条件下的评估价格为依据的。
所以被整合土地使用者补偿价格应以现状条件下的评估价格为依据，参与土地增值的合理分配。
六、土地增值额确定
土地增值额指在规划条件下的地价与现状条件下的地价的差额扣除应支付相关税费后的余额，具体见公式（1）。
…………………………………………………（1）
△K：土地增值额 L：规划条件下的地价 D：现状条件下的地价 E：土地出让金或土地增值收益 F：相关税费（主要包括搬迁补偿费、停业补偿费、中介费、契税等）
本项目中F一般占L的10%。则△K为：
△K=4950-1365-990-4950×10%=2100（元/平方米）
值得关注的是国家作为土地所有者已提前按规划条件下的地价收取了出让金，即相当于首先对土地增值额进行了分配。
七、土地增值额的合理分配方式
1、以现状条件下的评估价格占项目总投资额的比例来分配；
土地增值的产生表面原因是改变了用途和规划条件带来的，而产生真正的原因是资本的投入和再投入。除了开发商的资金、管理等再投入外，原土地使用者的土地资本初始投入也是一个重要方面。所以我们可以现状条件下的地价（D）占项目总投资额（M）的比例来分摊土地增值收益（△K）。则被整合土地使用者补偿价格（K）为：
……………………………………….（2）
据公式（2），本项目被整合土地使用者补偿价格（K）为：
1365+625÷7693×2100=1536(元/平方米)
本项目被整合土地使用者补偿总价为:
1536×4582.89=704万元
2、以现状条件下的评估价格作为项目投资，参与项目利润的分配。
以被整合土地的现状价格（D）作价入股，原土地使用者成为项目股东之一，参与项目利润（P）分配。则被整合土地使用者补偿价格（K）为：
……………………………………….（3）
本项目平均售价为0.4万元/平方米，销售税费为售价的10%，则项目利润为：
0.4×12055.05×4×(1-10%)-7693=9666万元
据公式（3），本项目被整合土地使用者补偿价格（K）为：
K=625÷7693×9666=785万元
从绝对数上看，方式2的补偿金额高于方式1，但方式2周期长，需全程参与房地产的开发及经营管理，还存在税收、政策等因素，对原土地使用者有一定的风险，在目前可操作性相对较差。在具体实践中，采用哪种方式进行土地增值的分配，应充分尊重原土地使用者的意见；同时需要政府相关部门（规划、国土、建设等）和房地产专业人士（估价师、咨询师、造价师、会计师等）的参与，力求体现公平、效率的原则。
值得关注的是引入土地增值分配机制后，随着土地整合双方及社会各界的参与，对房地产开发过程中涉及的开发成本、利润及房价的高低等敏感的社会问题会有充分的认识，对房地产业的宏观调控或许有一定的帮助。
八、结论
我们认为在现行的国家法律法规下，应对被整合地块在规划及现状条件的价格分别进行评估；土地增值是客观存在的 ，它是原土地使用者的初始投入和开发商的再投入共同产生的；原土地使用者的合理补偿价格应以现状条件下的评估价格为依据，考虑土地增值的影响，参与土地增值额的合理分配。随着《物权法》的实施，针对被整合土地使用者的权益的保护和主张就显得尤为重要。只有考虑了原土地使用者对土地增值的合理分配才能解释补偿价高于评估价的现象，才能将“谈判增值”合法化，也许才能避免类似“最牛钉子户”的再次出现。
参考文献：
1、建设部、城市房屋拆迁估价指导意见、建住房[2003]234号、2003-12-01
2、建设部、房地产估价规范（GB/T50291-1999）、国家质量监督检验检疫总局发布、1999-06-01实施
3、国土资源部、城市土地估价规程（GB/T18508-2001）、国家质量监督检验检疫总局发布、2002-07-01实施
作者简介：
李华忠（1967~ ），男，汉族，英国皇家特许估价测量师、土地估价师、房地产估价师。中国土地估价师协会常务理事、四川省土地估价师协会副会长、四川大成房地产土地评估有限公司总经理。
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