一、          房地产市场背景分析

1.       GDP增速放缓，固定资产投资增长率回落

2014年一季度国内生产总值128213亿元，同比增长7.4%，增速有所放缓，国内经济仍存在一定的下行压力。

2014年1-3月，全国固定资产投资（不含农户）68322亿元，同比名义增长17.6%，增速比1-2月份回落0.3个百分点，比去年同期回落3.3个百分点。房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.80%，增速比1-2月份下降2.5百分点。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速下降1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。2012年年末全国房地产开发投资、住宅投资增速止住下滑趋势后上涨并保持在20%左右，但2013年8月以来，全国房地产开发投资、住宅投资增速持续下降，已快跌至2012年年中时的低位。详见图1-1-1。

图1-1-1： 2013-2014年第一季度全国房地产开发投资比较图

1.       房地产开发企业到位资金增速较快速下降

2014年1-3月，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比增长6.6%，增速较去年平均增长率30%下降较多，今年同比增幅明显低于去年。从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款占资金来源比例接近7成，为开发企业主要资金来源渠道。2014年第一季度，各资金来源渠道增长率都处于下降通道，利用外资、订金及预收款同比出现负增长。详见图1-1-2。

图1-1-2： 2014年1-3月全国房地产开发企业资金来源结构分布图

从资金来源的增长率来看，2013年国内贷款增长率处于高位，平均同比增长率为29.44%；但今年以来同比增长率有所下降，2月同比增长24.80%，3月同比增长20.40%，连续两月下降。总体来看，尽管市场上不时有央行将收紧资金的传言，但从数据上看贷款余额继续保持增长，涨幅有所收窄，房地产开发贷款难度有所降低。

定金及预收款同比增长率于2012年1月达到历史低点，在经历2013年年初的大幅上涨阶段后，涨幅稳步回落。2013年全年，其平均同比增长率为46.78%，远高于2011年来的平均水平，表明房地产开发企业销售在触底后开始持续上升，销售僵局持续好转，房地产市场回暖趋势明显。尽管2014年第一季度出现负增长，但由于2013年第一季度定金及预收款处于高位，所以并不能说明现在房产市场走低。详见图1-1-3。

图1-1-3： 2012-2014年第一季度全国房地产开发企业资金增长率比较图

1.       国房景气指数有所下滑

2014年3月，全国房地产开发景气指数为96.40，环比上月回落0.51个百分点，同比回落1.16个百分点，同比止住连续11个月的上涨趋势并连续两个月下降。从2010年3月开始，国房景气指数振荡下滑，至2011年10月下滑至景气线附近，随后一直位于景气线之下，2012年10月至今年7月开始震荡回升，8月以来保持相对平稳的基础上有所下滑，12月环比有较大回升，截止2014年3月，国房景气指数震荡发展，且仍位于综合景气线以下。去年以来，全国房地产市场回暖趋势比较明显，进入2014年后，房地产市场向上趋势有所减弱，预计国房景气指数处于综合景气线以下的情况将持续。详见图1-1-4。

图1-1-4： 2011年-2014年第一季度全国房地产开发业综合景气指数对比图

综上所述，2014年第一季度，一方面国家经济增长放缓，因此国家将把“稳增长”摆在接下来经济工作的主要位置，房地产业作为国民经济的支柱产业，未来不会出现大幅下滑；另一方面房地产开发投资、商品房销售面积、销售额等房产市场核心指标虽均出现下滑，但更多是由季节性因素造成，上述指标回落尚属正常反应，只要金融政策和调控政策保持稳定，房产市场也将不会出现太大变化。

在3月结束的“两会”上，相关负责人已表态，将对各地房地产调控实施分类指导，房价上涨压力不同的城市其调控措施也将有所差别，所以房价上涨压力较大的一线城市仍面临严峻的政策环境，而房价上涨压力较小的二、三线城市房地产市场环境反而相对有所宽松。据此分析，一线城市仍将比较严厉地对房地产市场进行调控，部分城市存在将行政干预性质较强的限购措施取消的可能性，转而通过调节土地供应、房地产交易税收等市场手段调控市场，二线城市放松甚至取消限购的可能性大于一线城市。预计2014年第二季度全国房地产市场总体将继续向上，但向上趋势或将逐渐减弱，城市间的差异化将逐步显现，不排除个别城市出现环比、同比上涨或下降较大的可能。

一、          成都房产市场运行状况

2014年第一季度，一圈层新建商品住宅供应量充足，成交量在保持相对稳定的基础上有所下滑，商品住宅成交价格在连续6个季度上涨后小幅下降，二手房成交量受春节假期因素影响较大，但总体仍保持平稳。

1.       新建商品住宅季度供应充足