安逸，人们喜欢用这样一个词来形容住在成都的幸福生活。而在南半球澳洲，也有一个安逸的城市——墨尔本，连续四年被授予“世界最宜居城市”桂冠。去年的评比中，墨尔本在医疗、教育和基础设施建设等方面均获满分。这样一个宜居城市，自然获得了全球开发商的青睐，在早期意大利、新加坡、马来西亚的房产商抢滩当地市场之后，近两年来，中国多家开发商也纷纷进军墨尔本房地产市场。其中，一家深耕成都多年的川企——成都兴元房地产开发公司在当地崭露头角，一年之间豪掷1亿澳元拿下7块地，被业内称为“拿地王”。如今，就连墨尔本银行的两位行长Sean O’Donnell(肖恩·奥唐纳)和Jim Serafim(吉姆·谢拉菲姆)也因为想为这个“大客户”提供量身定做的服务，而专门去墨尔本大学孔子学院进修中文。实际上，在走出去投资的各个领域中，房地产属于高风险行业，在发达国家和地区开发房地产绝不是“有钱任性”、“买买买”那么简单的事情。除了有雄厚的资金，川企凭什么能与行业巨头同台竞争？初入澳洲他们吃过哪些亏，又获得了哪些宝贵经验？华西都市报特派记者深入当地房产行业，为你揭秘首个“吃螃蟹”的川企如何在当地站稳脚跟。

　　地产年增值6%川企看中墨尔本“钱景”

　　富士贵区最大的开发项目，是成都兴元房地产公司修建的“富贵天城”。准备今年6月开建，明年5月开售。3月20日中午，墨尔本初春的太阳有点刺眼。华西都市报记者一行驱车从市区向西出发，十分钟后来到富士贵区。在西郊通往市中心的大道旁边，有一大片被围起来的空地，东南角售楼处的风格让我们觉得很是眼熟。这里，就是兴元房地产公司在墨尔本拍下的第一块地，楼盘名叫“富贵天城”，是富士贵区从建区以来最大的开发项目。准备今年6月开建，明年5月开售。“这片区域属于政府优先发展的地方，也是从西区进入墨尔本市区的必经之路，交通便利。”澳大利亚兴一公司董事姚煌告诉记者，墨尔本市区的公寓住宅均价约9000澳元/平方米，富士贵区的公寓预计均价6000-7000澳元/平方米，一室一厅的公寓总价最低约25万澳元。2013年12月底，成都兴元房地产在墨尔本注册了“澳大利亚正兴集团”，姚煌所在的兴一公司是集团下属公司之一。一年多来，正兴集团在墨尔本豪掷1亿澳元密集拿地，包括在CBD和富人区的几个地块，至今已有7块地收入囊中，可谓是2014年墨尔本的“拿地王”。初入澳大利亚房地产市场，为何如此密集地在同一个城市拿地？“其实在进入市场之前我们做了很多考察和可行性报告，除了墨尔本还有悉尼、布里斯班等。”姚煌说，经过考察，公司认为墨尔本所在的维多利亚州政府比较支持房地产开发建设，同时这边的地价相对不是太高。以富士贵区的这块地为例，总面积1万平方米，地价仅2300万澳元。此外，近年来墨尔本房地产市场以约6%的年增速升值，新开发的公寓受到年轻人青睐，市场前景看好。

　　拿地只占20%拿批文前花千万做报告

　　在墨尔本搞房产开发，地价只占总成本的20%-30% ，但是设计和建造要占70%-80%。“听你这么说，在墨尔本拿地岂不是很简单？”面对华西都市报记者的疑问，姚煌给了一个肯定的答案：“是的，拿地挺简单的。”他说，当地政府对于外资企业进入房地产市场也并无特殊要求，拿地都是通过公开竞拍。政府政策支持、拿地成本低，销售前景好……在澳洲开发房产似乎是稳赚不赔的事情了，但姚煌告诉华西都市报记者，拿地之后的工作才是“技术活”。在澳洲开发房地产与国内有着很大不同，虽然地价便宜，但是造价却很贵。“在墨尔本搞房产开发，地价只占总成本的20%-30%，但是设计和建造要占70%-80%。”以“富士贵”项目为例，该地块规划共建5栋，地下一层，地上最高建33层，整个项目建好要花3亿澳元，每平方米要花2000澳元。为何设计与建造如此贵？姚煌给记者拉了一个清单：在澳洲拿地之前，要先花数月时间做多项调研，包括环境污染、地质情况、交通、噪音、垃圾、社区环境、房屋设计等等。“澳大利亚政府对高密度房产的开发有严格规定，必须调查土地重金属污染、地下水污染、地质构成等情况，如果不调研清楚就拿不到建筑许可证。”姚煌说，“富士贵”这块地地下1.5米就是岩石，因此规划时地下只建一层停车场，地面还要另建5层停车场才能满足住户需求。其中，每一项调研都需要专家团队出具报告，政府综合专家报告和设计方案后才决定给不给批文。而聘请专家的费用不菲，都是以小时计费，每小时约200-400澳元。“这块地我们设计费花了700万澳元，加上专家的费用，开工前就花了1000万澳元。”

　　环境要求严苛河边建房阴影不能投进河里

　　有的邻居可能对你的项目不满，那就必须从设计上修改，而有的项目则不为当地人所接受。

　　维护社区环境，是在墨尔本开发房地产环节中特别重要的一环。如果新建的房屋在设计上影响了社区环境和居民生活，那很有可能设计方案会被反对、修改，甚至数年也不能通过，最终搁浅。“我们建住宅有时候觉得旁边有小学很好，但是一旦房子建高了，阴影、噪音会影响到他们。建在球场或者河边也有这个问题。”姚煌说，当地政府有一个特殊要求，建在墨尔本雅拉河边的高楼阴影不能投进河里(除政府特批建筑之外)，“政府会让专家出具报告，通过三维模型和仿真太阳的软件，来测量上午9点、中午12点、下午3点等几个时间的阴影情况。你骗他骗不了，差一点都不行。”开发商拿到土地后，必须经过一个月的公示，给周围邻居一个提意见的时间。“有的邻居可能对你的项目不满，那就必须从设计上修改，而有的项目则不为当地人所接受，这样很有可能拿不到批文不能开发。”姚煌说，他们公司去年5月拿下了墨尔本CBD北边的一块地，10月公示了设计建造的方案，其间就遭到邻居们的反对。“他们反对是因为附近都是一到两层的房子和小学，而我们规划新建5层楼高的公寓，可能会有阴影挡住他们的光线。”姚煌说，收到邻居们的反对意见后，他们对方案进行了修改。然而，前后修改了5次，依然没有通过。无奈之下，公司找到市政府寻求帮助，市政府邀请居民参加听证会，市政厅13名议员对该项目进行投票。“结果11票赞同，2票反对，我们的方案通过了。现在再等1个月时间，看还有没有邻居会到法院去上诉。”姚煌说，在澳大利亚开发房产一定要尊重当地政策、法律，并且尊重周围社区的邻居。许多房地产公司在拿地后会购买专家的社区报告，了解社区的居民构成，有的甚至会去一家一家拜访。“有可能买了地却建不起来，或者时间拖很长，对项目、资金都会有影响。”

　　经验之谈

　　城市人数增长快公寓对购房者更有吸引力经过在墨尔本房地产市场一年多的磨合，正兴集团已经逐渐入乡随俗，首个房产项目的营销已经顺利开展起来。那么，对于未来墨尔本房地产市场的发展，他们有何看法？对于有意愿进入该市场的川企，他们又有何建议？对此，姚煌表示，当地房地产开发市场对外资的准入门槛并不高，拿地也比较容易。但正因为这样，市场的竞争也非常激烈。“除了本土开发商，马来西亚、新加坡、印尼的开发商很多，大家都在争地，今年土地价格比去年增长了20%。”姚煌认为，川企大多对当地的设计审批流程不熟，对维州的法律和规划不熟，“还要看政党的变化，执政党不同，政策方针也不一样，对房子的设计规定也不一样。”由于在海外施工，设计团队必须使用本地人，施工方也是本地，这些都是短板。“但中国房地产业经过这么多年的高速发展，我们企业已经具备了快速交地、施工和销售的能力，而这边本土企业节奏比较慢，做100套的楼盘已经很不得了了，但我们在建高层、大项目上有经验。”姚煌建议，在充分了解政策法规的同时，还需要对消费者需求做好调查。他说，正兴集团在墨尔本的7块地尽管分布于市区的东南西北，周边环境各不相同，但是在开发建设上仍主打公寓住宅。根据当地政府预计，未来几年墨尔本的人数将有较快速的增长，公寓新房对购房者更有吸引力。