德国的住房自有程度比较低，根据2004年国际经济合作组织（OECD）有关报告数据 显示，德国住房自有比率只有42%。而美国自有住房比率为68%、澳大利亚为70%、英国为69%、意大 利为80%、加拿大为66%、法国为55%。有观点认为，造成德国住房自有率较低的原因是，德国租房 比购房划算。但德国中部住房协会发表的《德国房地产市场及住宅社会保障的考察报告》认为，在 德国租房并不比买房更合算。

    住房自有程度低的原因：

    安定感强

    在德国，购房首付房款一般为30% ，购买一套总房价22.5万欧元的住房，首付款为6.5万欧元，每月还本付息及水电物业约700欧元。 加上首付款月均约折合200欧元，实际为900欧元；但对于租房家庭而言，同样标准的房子一般需要 1100欧元。他们得出结论，买房要比租房更合算。之所以租房比重较大，这与德国贫富差距小，公 民观念诚信保守，人口增长缓慢与发展均衡等因素有关。

    除此之外，这还与德国的住 房及住房保障体系具有密切的关系。私有住宅、公共租赁住房和廉租房构成了德国的整体住房及保 障体系。德国的公共租赁住宅管理规范，服务到位，一般由公司采取市场化的盈利经营。公共租赁 住宅和私有住宅构成了德国市场化的住房体系。

    一般来说，德国人拥有足够的经济实 力后，他们也希望拥有自己的住房，但是这种愿望并不急切。德国人富裕之后，更愿意将钱花在提 高生活质量、加大教育投资等上面，而不是省吃俭用地攒钱去购房。这说明对德国人来说，租房与 购房居住在舒适度方面并没有差别，而且租房更便于搬迁流动，所以租房费用略高于购房花费是可 以接受的，所谓的中产家庭大多居住在公共租赁住房里。这也说明德国人的社会安定感较强烈，住 房作为安全保障的功能不强。

    德国也曾经大力建造过保障性住房，1945年二次大战结 束后，西德大部分住房遭到毁损，且有大量难民的涌入，成为“住房荒”最严重的欧洲国家之一。 战后西德实行社会市场经济体制，与此相适应，建立了与市场经济及社会保障体系紧密结合的住房 保障制度。到上世纪70年代初，西德的住房问题基本得到解决，人均住房面积达到30平方米。

    西德的住房政策目标是“所有平民有足够的住房”，核心是大力发展社会住房体制和 住房储蓄体系，促进居民个人自己积累资金去建(购)住房。虽然战后德国各政府不同时期还实行过 住房保障计划，如2005年之前还对首次购房家庭实行补贴，但由于政府财政负担越来越大，保障性 住房政策最近几年已经基本取消。

    住房融资：

    自愿互助储蓄为主

    说到德国的住房体系，我 们接下来谈一谈德国住房金融支持体系。德国的政策性住房金融主要由两部分构成：一是地方政府 参与或直接投资设立促进住房建设的政策性金融机构，主要职能是为中低收入家庭建购房和私人投 资建造低租金住房发放优惠利率贷款资助；二是由全国31家住房储蓄银行构成的住房储蓄融资服务 体系，联邦财政对住房储蓄者实行奖励制度，以鼓励居民成为会员。在这两项措施的支持下，德国 逐步形成了具有互助储蓄特色与政府支持相结合的住房融资模式。

    德国于1972年颁布 《住房储蓄银行法》，并于1991年重新修订。该法对住房储蓄银行的组织形式、监督管理、经营范 围、业务原则、住房储蓄合同标准条款、住房储蓄资金的配贷使用、风险规避、贷款担保方式、营 业执照吊销、适用法律规定、高级管理人员任职和离任、业务审计等等做出了详细规定。与一般商 业银行住房贷款不同，住房储蓄银行的资金是封闭运作的，它只向住房储蓄客户吸存，也只向自己 的住房储户发放购建房屋贷款。德国的住房储蓄贷款制度，实际上是一种住房互助融资体系。

    住房储蓄实际上是一份期权合同，只要借款人履行了合同规定的储蓄义务，他就拥有 了获得低利率贷款的权利。客户先与银行签订一份一定金额与一定期限的住房储蓄合同，客户按月 向银行存款，在存款总额达到合同金额的40%至50%时，储户即可向银行申请合同全额的购房贷款。 这时住房储蓄银行运用一套严格的借款人资格评定体系，以存款额与存款时间相乘所得“评估值” 决定配贷顺序，使储户得到贷款的机会最大限度趋向公平。

    可以看出，住房储蓄存、 贷款并不同步。一般客户获得贷款的最短期限是存款后的30个月。住房储蓄银行的存贷利率均远低 于商业银行存贷款的利率，且长期保持不变。德国住房储蓄银行的贷款期一般为6至15年，贷款利 率为储蓄利率加2%的利差，通常在2.5%至4%之间。住房储蓄银行通过多年的运作实践，已形成了一 套综合的现金流量控制模式，能够采取合理有效的措施保证资金的畅通和贷款的发放。

    尽管如此，为加强风险控制，住房储蓄银行一般并不单独发放贷款，而是与普通的银 行联合发放贷款，构成组合贷款。普通的银行通过第一抵押权提供第一笔资金即一般的住房抵押贷 款，住房储蓄银行则通过第二抵押权发放贷款。对于普通的银行来说，第二抵押贷款当然要比第一 抵押贷款风险高，因此对应的利率要高许多，但对住房储蓄银行而言情况则不同；因为通过先期的 储蓄，客户已证明了他的偿还能力，所以住房储蓄贷款要比一般的住房贷款风险小。并由于住房储 蓄互助的性质，住房储蓄贷款利率一般要比普通住房贷款低很多。

    住房融资 ：政府奖励为辅

    德国政府对住房储蓄银行实行政策和财政支持。除了明确规 定免交存款准备金外，财政资金对住房储蓄制度的扶持主要体现在住房储蓄奖励政策上。德国政府 曾规定，凡在德国有固定居住地和正常纳税的居民，只要个人应纳税基数收入在5万马克之下(一对 夫妇为10万马克之下)，就可向政府申请获得住房储蓄奖励。

    此外，政府有关法规还规 定，对于年应纳税基数收入在3.5万马克以下的个人，参加住房储蓄后，可以向雇主申请住房储蓄 补助，雇主补助存入住房储蓄账户的，也可获得国家10%的奖励。在储蓄阶段，政府还给予客户所 生利息50%~100%的免税补贴，而且住房储蓄存款者所得到的国家奖励金也是免税的。由于德国住宅 储蓄制度选择了自愿互助性储蓄为主和政府奖励为辅的融资机制，这为政府实现向中低收入倾斜的 住房供应政策提供了便利。

    在德国住房储蓄体系框架下，政策性金融与商业化运作的 紧密结合既实现了住房保障的目标，又保证了机构运作的效率和可持续性。在德国高度发达的金融 体系中，住房互助储蓄银行是依据政府特定的法律而设立专门从事个人住房抵押信贷服务的金融机 构。尽管它具有为政府政策目标服务的责任，并享有政府的多种优惠，如为参加住房互助储蓄者设 立的储蓄奖励金、资产积累奖金等。但是这些优惠政策并没有改变它独立的金融企业的法人地位， 而公司制是目前德国住房互助储蓄机构普遍采纳的一种组织形式。为了保障住房储蓄资金在使用中 的公平和安全性，德国住宅互助储蓄银行在借贷资金的发放中，除了按常规审查借款的支付能力外 ，还有一套严格的借款人资格评定标准和与商业银行合作的融资安排，如最低存款额、完善的评估 体系以及政策性住宅贷款与商业性住房贷款有机的结合。因此，保障了存款的权利与义务的对称， 同时降低了信用风险，降低了流动性风险，而政策性与商业性住房信贷的有机结合，不仅缓解了封 闭式政策性住房储蓄资金供给与需求的矛盾，也分散和降低了抵押信贷的风险，这些都对我国住房 金融体系的建立和完善具有非常重要的借鉴意义。