德意志银行经济学家黑克·皮特斯博士(Dr.Heiko Peters) 日前接受中国证券报记者采访时指出，德国房价在1999年后经历了“十年不涨”后，最近两三年受益于经济复苏，资本流入，房价出现持续上涨。但从全球来看，德国的房价还是相对便宜，德国的房地产市场目前没有泡沫。

　　经历“十年不涨”

　　中国证券报：我们发现德国老百姓买房的比例并不高，可能也就在50%左右，其他的人都是租房。为什么德国人不喜欢买房？

　　皮特斯：2010年德国人买房的比例是45.7%。之所以出现这样的数据，一个原因是德国人工作的流动性很大。另外在租房市场上，德国政府对承租人也有比较好的保护。更重要的一个原因是，从数据上可以看到，从2000年至2009年，德国的房价持续下滑，这也打击了德国的买房热情。

　　中国证券报：2000年至金融危机发生的2008年前，全球很多国家和地区的房价都有一轮持续的上涨，为什么在此期间德国的房价却是往下走？

　　皮特斯：这和东、西德合并后出现的暂时性房地产泡沫有关。上世纪90年代两德统一后，德国的房价出现了大幅上涨。在此后的几年内，西德兴建了很多房子。但由于供大于求，加上德国进入老龄化社会，政府出台了有益于租客的政策，市场买房的需求下降，从1999年开始德国房地产市场持续疲软。从1999年到2005年，德国的房价下跌了大约8%，此后到2009年德国的房价都保持不动，德国房地产市场经历了十年不涨。

　　避风港效应显现

　　中国证券报：我们看到德国的房价从2009年至今出现了明显的上涨，主要是由于什么原因？

　　皮特斯：德国近年来房价确实出现了上涨行情。

　　这有很多原因，首先对于住房的需求来自于德国就业市场的好转。德国的失业率目前在6%左右，处于历史低位。家庭收入的提高使居民有意愿去进行大宗消费。另外居民也在追求住房条件的改善，人均居住面积在提高。与此同时，德国的贷款利率水平很低，这也大大减轻了购房者的融资压力。

　　其次，德国的房价与外界资金流入有很重要的联系。欧洲债务危机后，可以看到德国的国债收益率持续下滑，这意味着避险资金在涌入德国。资金进入德国后，需要进行投资，德国的房地产市场就是一个很好的标的。

　　另外房价的上涨也与欧元的贬值有关。欧洲债务危机后，欧元持续贬值，投资者普遍担心未来的风险。德国的房地产市场恰恰是合适的投资市场，价格波动不大，差不多每年5%的租金回报率高于大多数国债产品。

　　中国证券报：你认为目前德国的房价是否合理，房地产市场是否存在泡沫？

　　皮特斯：目前来看，德国一些区域和大城市的房价在过去两年出现了比较大的涨幅，但如果用可支配收入/房价这个比例来衡量的话，德国目前的房价水平低于长期平均水平20%。目前德国的房价还是便宜的，德国的房地产市场是健康的，不能说有泡沫。

　　我们预计未来德国的房地产价格会继续温和上涨。根据德意志银行的预测，在2015年以前，德国的房价平均每年会有3%的涨幅。