房地美深陷财务赤字与人才流失困境

　　积重难返

　　根据房地美当天公布的财报，当季利润加上持有的可出售抵押贷款证券，房地美当季总可支配收入达到17.89亿美元，但当季要向美国财政部返还的优先股股息高达18.07亿美元，因此还需向财政部申请约1900万美元援助资金。当这笔资金到位，美国政府对房地美的救助总额预计将达723亿美元。政府援助资金的年利率高达10%，也就是说一年需向财政部支付72.3亿美元股息，而房地美历史上仅有一年的年利润超过这一数值。

　　房地美在财报中坦承，长期来看，公司不可能创造足够的净利润或总可支配收入，向财政部申请的援助资金可能会越积越多，希望财政部可以免除部分费用。截至目前，房地美已经支付了约183亿美元股息。

　　美国财政部曾提议，为避免陷入严重债务问题的贷款购房者停止偿还贷款(止赎)，将对房地美和房利美(“两房”)持有或担保的抵押贷款本金减记进行补贴，“两房”每减记1美元抵押贷款本金，可获得财政部0.63美元补贴。“两房”监管机构美国联邦住房金融署测算后表示，此举可为“两房”节省17亿美元损失，但财政部为此需拿出38亿美元。该机构代理署长爱德华·德马科认为，住房抵押贷款本金减记既没有必要也没有效率，因此并未接受财政部的提议。

　　从房地美的财报来看，当季利润比去年第四季度下降6.8%，这主要是由于抵押贷款利率更低，导致利息收入下降，同时由于更多房产折价出售或停止偿还贷款，导致房地美持有或担保的抵押贷款支持债券价值受损。

　　不过从长期来看，贷款拖欠率呈下降趋势，贷款申请人信用评分呈上升趋势，止赎情况正在逐步好转。财报显示，房地美持有或担保的资产中约30%是2005年到2008年发放的住房抵押贷款，这部分贷款申请人的信用评分加权平均值为723分，严重拖欠率(连续三次或以上未能按时还款)高达8.93%，当季亏损的88%来自于这部分业务；而2009年以后发放的住房抵押贷款比重为54%，贷款申请人的信用评分加权平均值约为760分，严重拖欠率仅为0.34%。随着此类资产比重不断增加，未来财务状况将有所好转。

　　人才流失

　　次贷危机以来，美国各界对改革住房金融体系的呼声日益强烈。美国国会不希望政府支持企业过多干预市场，因此要求“两房”削减业务规模和高管薪酬。根据美国联邦住房金融署今年2月份向美国国会提交的计划，美国政府要执行“建、减、保”三大战略目标。第一个目标是致力于为二级抵押贷款市场建立新的基础设施架构；第二个目标是逐步缩减“两房”在市场中的主导地位，同时简化和收缩两个公司的运营活动；第三个目标是保持阻止住房止赎活动的能力，以及保持对新融资和再融资活动提供信贷资金。

　　尽管这三个目标在执行中可能会有矛盾，但“两房”瘦身已是共识。业务规模江河日下，优秀人才也加速流失。美国联邦住房金融署3月份宣布，“两房”高管薪酬今年将比2008年减少近75%，并计划将新首席执行官年薪定为50万美元。

　　“两房”的12名高管在2009年和2010年的工资与奖金总额高达约3540万美元，其中房利美首席执行官迈克·威廉姆斯两年薪酬共930万美元，同期房地美首席执行官查尔斯·霍尔德曼的薪酬也高达780万美元。与政府公务员相比，“两房”高管薪酬确实偏高，德马科2011年年薪仅为24万美元，美国总统奥巴马的年薪也仅为40万美元。但2007年房利美和房地美首席执行官薪酬分别高达1220万美元和1050万美元，新方案执行后“两房”高管薪酬要比美国银行、花旗银行、摩根大通银行和富国银行等美国私人金融机构高管薪酬平均值低约50%。

　　目前，包括威廉姆斯和霍尔德曼在内的多名“两房”高管已经表示今年将离职。另外，由于整体业务规模呈下降趋势，2011年上半年房地美离职率高达13%，高于之前五年平均值8.5%；房利美离职率也升至11%，高于之前三年平均值6%。