瑞士“国小民富”，金融、食品、精密机械与钟表、高端医药以及旅游等产业著称于世，仅有700多万人口的蕞尔之国创造了人均GDP高达6万多美元的财富，排名位居世界前列。但是，瑞士仅有30%多的家庭拥有自己的房产，这个比率似乎让人难以理解瑞士民富的现状和百姓的思维。在瑞士，发达的经济状况与购房以及“炒房”并无直接联系，政府的调控政策在其中发挥着关键作用。

　　超过六成家庭不买房

　　据瑞士联邦统计局数据显示，自上个世纪70年代起，瑞士家庭购房比率逐步上升，1970年为26.4%，1990年为31.3%，2000年达34.6%，2010年上升到40%。另一组数字显示，2010年瑞士拥有165万栋居住楼房，其中57%为带院房屋(HORSE)，住宅总套数达400万套，平均使用面积为98平米，其中54%为一室和两室套房，房屋空置率仅为0.94%。这说明，虽然几十年来房价在不停上涨，瑞士人尤其是年轻人没有“疯狂”购房，房租也并未成为瑞士国民的“沉重”负担，相反购房可能反而“不太划算”；现存房屋资源得到有效利用，合理的空置率有利于房产买卖市场和租赁价格的平衡发展，保障供需双方利益。

　　与国际房价涨势一样，瑞士房地产市场十几年来也经历了价格猛涨。除个别地区外，瑞士大多数城市房产市场价格差别不大，但日内瓦、苏黎世、巴塞尔等大城市的房价最高，且这些城市的家庭房产拥有率仅在12%到25%之间，八成左右家庭租房居住。如日内瓦市内较为普通的公寓房每平方米售价在8000瑞士法郎以上(1瑞郎约合6.7元人民币)，而迈入职场不久的年轻人月薪约在4500到6500瑞郎之间，在金融和国际机构等领域就业月薪略高三成。对于年轻人来说，面对至少几十万瑞郎的房款，即使最低首付20%也是捉襟见肘。另外，工作不稳定和流动性也是年轻人不拥有房产的主要原因。因此，绝大多数瑞士年轻人基本选择租房住。

　　各类保障房制度完善

　　各类保障房为瑞士人提供了多种价格合适的租房选择。在住房问题上，瑞士注重保护弱势群体，分别设立了最低廉租房(HLM)、廉租房(HBM)、中等租金房(HCM)等制度，按家庭人均收入来分配这些房源，并规定了从10年到25年不等的租房合同有效期和定期检查租户家庭收入状况的抽查制度。同时，日内瓦还推出了混合收入租金房(HM)制度，提供给收入不定的人群居住。面对近年来城市房屋供应紧张的局面，日内瓦市政府又推出了用10年实现“公营住房”(LUP)的建设计划并筹资3亿瑞郎，鼓励非私营资本以非盈利模式参与该长期项目。

　　据了解，上述各类租金房并非都是成规模的小区，大多散落在不同的住宅区内。日内瓦市政府在住房建设招标规划中提前规定，房产商必须在不同楼层的楼房中留出一定套数的相关种类廉租房，其余房屋可对外出售。好处是，有效保障建筑的设计与建设质量、确保配套设施的完善，各阶层市民能够相互融合，避免城市人为地出现“富人区”和“贫民窟”现象。

　　政府帮助公民购房

　　瑞士提供多种政策帮助国民实现“拥有房产梦”，各州均出台了相应政策。比如日内瓦州制定了诸如银行专项存款优惠利率、首付担保、允许暂时动用养老金、减税甚至预借资金等多项措施，前提条件为“公民购买首套住房”。

　　居住在日内瓦州的家庭可在州政府指定的银行开设专项的“住房储蓄账户”，存款利息上浮一倍，家庭中每人每年最多只能增加存款1.2万瑞郎，非成年人为6000瑞郎，优惠利息有效期为10年。上述利息只针对购买首套住房的家庭，在利用上述优惠利息选购住房时，房屋条件和价格必须符合州政府的规定，即不能购买商业闹市“抢手房”和豪华住宅等。政府支持旨在满足国民的基本居住需求，而非享受。瑞士人买房一般需缴纳至少两成首付，如果购房者还有困难，州政府可以为购房者提供最多一半首付的担保。

　　买房不划算 还清贷款也不划算

　　瑞士针对房产的税收政策很多，造成买房“不划算”，除房产税和地产税之外，最影响民众购房热情的是潜在收入税。潜在收入是指因购买自住房(包括贷款购买)而减少了租房支出，这笔节省的支出也被算为收入，税务部门会评估该套自住房的市场租金额，并把此纳入工资总额予以征税。如果是贷款购房，税务部门也会在工资总额中扣除按揭还款。因此，出现了贷款购房、尤其是全款购房反不“划算”的现象。

　　当然，瑞士人也并非都不买房。据业内人士分析，购房者基本具有以下要素：学历高、收入稳定、中年以上、有多位子女等，但人们一般不会选择全款购房。此时，他们会仔细盘算贷款数额、住房地段和面积大小等因素对收入税的影响，以选择最佳贷款方案和住房，减少纳税额度。此时，银行会根据客户职业状况和收入预期来商定贷款额度和还款计划，甚至会要求客户在一定期限内归还部分贷款本金。一般而言，银行最多提供8成房贷，其中至少35%的贷款需要连本带息还款，而剩下最多65%的部分可以只还利息而不还本金；贷款利率最高约为5%~6%，经济危机时期降至2%~4%。

　　目前，瑞士绝大部分购房者属于贷款行列，他们选择“归还利息而不还银行本金”的方式，尽量延长债务期，以减少纳税收入。这也得到金融部门的“认可”，因为在健康发展的房地产市场中，房贷是比较安全的，银行资本能够获得长期的安全收益，而且随着不动产的持续升值，银行本金更加安全。

　　上述“债务长期化”可一直伴随贷款者达到退休年龄，而退休工资的锐减又严重阻碍了“还款步伐”。此时，老年人愈发选择出卖住房，在“一身轻”之后拿着盈利和退休金去租赁面积较小的房子或住进养老院。这就出现了目前老年人群逐步选择租房的趋势。但是，如果老人的上述“轻身”计划在家庭内部遇阻，那么，子女们在继承遗产的同时也必须承担房贷的债务。现实中，银行被迫收回房屋的现象在瑞士罕见。

　　遏制“炒房”维持房市稳定

　　瑞士针对“炒房”行为制定了严厉的税收政策，令“炒房者”望而却步。据瑞士联邦统计局资料，联邦各州针对“房屋再出售”的年限和不同盈利程度，制定了一个相应的二维税率换算表。苏黎世州政府规定，个人出售房产盈利达10万瑞郎以上的，对6个月之内的买卖行为要征收44.1%的增值税，而对第50年的出售行为仅征税14.7%，但盈利超过100万瑞郎的，上述相应税率分别为58.4%和19.4%。而日内瓦州类似规定则较为宽松，即无论盈利多少，对两年之内出售住房要征收50%的增值税，超过25年出售的予以免税。除增值税外，瑞士各州还制定了各自的房屋转让税、每年缴纳的房产税以及过户、公证、律师等费用。如日内瓦州规定了3%的房屋转让税和1%的年度房产税。

　　总之，瑞士各级政府采取了多项措施来保障每个国民的基本住房需求，规范房地产市场良性发展，坚决遏制“炒房”行为。只有健康、稳定和持续发展的房地产市场才能让全体国民、房地产产业、金融系统乃至国民经济等各方面取得“多赢”局面。(驻瑞士特约记者 宋文)