局势　美政府不会很快淡出“两房”

　　美国《华尔街日报》的文章透露，奥巴马政府最早将于当地时间11日宣布一项计划书，详细说明政府准备如何逐渐从规模达10.6万亿美元的房屋按揭市场淡出。美国国会将对此做出最终决定，但预计不会是在短期之内。

　　白宫将在计划书中提出，逐步削弱房利美和房地美这两家抵押贷款公司的作用，最终将这两家机构关闭。过去一年，房地美、房利美及其他联邦机构发放的贷款占当年新增贷款总额的90%。

　　据介绍，房利美成立于1938年美国经济大衰退时期，是罗斯福“新政”的一部分；而房地美成立于1970年。它们都由美国国会创建并获得政府信用支持，也被称为美国“政府支持企业”(GSE，Government　Sponsored　Enterprise)。它们的主要职能是购买抵押贷款资产，然后将其重新打包为债券出售给投资者，从而支持美国的房地产市场。“两房”曾被认为不可能倒闭，其股票也一度是安全投资的代名词，原因是其收入稳定，而且一旦出错美国政府会出面干预。

　　2008年的金融危机重创“两房”。因为“两房”规模如此庞大，与金融系统关系又如此密切，以至于其中任何一家垮掉都会导致美国以及全球金融市场的大动荡，2008年9月7日，美国联邦政府宣布接管房利美和房地美。但即便如此，救助仍收效甚微。由于两家公司股价长期表现不佳，在2010年6月16日，“两房”从纽约证券交易所退市。

　　根据去年7月份生效的《多德-弗兰克金融法案》，美国政府被要求就结束对房地美及房利美援助的问题向国会提交方案。因为自接管“两房”以来，美国财政部已经投入了超过1500亿美元的资金用于弥补这两家公司因次级贷款而发生的亏损，而这个“黑洞”政府不能一直“补”下去。据美国国会预算办公室估计，如果按照目前的方式运作下去，在2009年至2019年的10年间，“两房”将总共花费纳税人3890亿美元。

　　据悉，此次美国政府提交的计划书将提供在不改变立案的前提下进行住房改革的选择。更为重要的是，该份方案建议将为吸引私人资本进入住房金融市场并减弱美国政府在抵押贷款债券担保业务中的作用铺平道路。

　　有分析认为，削弱联邦机构对楼市的支持力度很可能会加大购房者的借款成本，令本已脆弱的楼市雪上加霜。同时，美国共和党和民主党对“两房”的争议使得这个问题披上了政治色彩。共和党指责“两房”促进了房地产泡沫，而民主党则认为这两家机构帮助市民购置房屋并取得所有权，特别是对低收入和中等收入家庭。因此，分析师们认为任何转型计划都可能需要数年才能完成，而且这取决于房地产市场的复苏速度。

　　“美国白宫酝酿终结房利美和房地美，但是鉴于‘两房’的重要性，这一方案牵一发而动全身，因此立刻付诸于行动的可能性并不大。”中国建设银行高级研究员赵庆明对《经济参考报》记者表示。

　　内幕　“两房”债券本质上不享有政府信用

　　过去40年来，美国房地产市场的融资体系一直是公共部门和私营部门共同参与的。房利美和房地美从银行和其他贷款发放机构处购买抵押贷款债权，然后将其打包证券化后卖给投资者，当房贷借款人违约时，这些投资者不会蒙受损失。很长一段时间来，投资者都认为房利美和房地美是得到政府隐形担保的(即上文提到的“政府支持企业”，GSE)，这使得二者可以按低于市场的利率借款，发放30年期固定利率的贷款。

　　“然而，在美国法律框架下，所谓的‘政府支持企业’，其本质仍是私人机构，只不过其设立和经营需美国国会特许，本质上并不享有政府信用。有关这一点，2010年定稿的美国《多德-弗兰克金融法案》专门进行了重申：房利美、房地美以及联邦住房贷款银行(Federal　Home　Loan　Banks)不应被视为美国政府机构。”兴业银行经济学家鲁政委表示。

　　鲁政委强调，如此一来，美国政府对中国等海外投资者做出的确保GSE具备能力履行财务责任的承诺，其实不过是没有任何实质保障的“空头支票”或者“口头安慰”。据悉，中国政府最早自2009年8月的首轮“中美战略与经济对话”开始，即对美国“政府支持企业(GSEs)”履行财务责任的能力表示高度关注，并在2010年5月第二轮“中美战略与经济对话”和2011年初胡锦涛主席访美的《中美联合声明》中，一而再再而三地敦促美国政府要确保此类机构“具有足够资本和能力以履行其财务责任”。

　　鲁政委认为，从根本上来说，获得美国国会的保障才是具有本质意义的。但是，从美国的政治格局来看，想要获得美国国会在这个问题上的明确担保，几乎是不可能的；而随着美国经济逐步趋于好转，国会对房地产可能拖累经济的担心预计会持续减弱，由此指望美国国会在此问题上采取积极的合作态度就会愈加渺茫。

　　谨慎　中国须警惕投资“打水漂”

　　“两房”可能将被终结的命运更是牵动了国内众人心，很多人担心中国对“两房”的投资会不会因此而“打水漂”。

　　在去年房利美和房地美股票从纽约证券交易所退市之后，国家外汇管理局曾表示，我国外汇储备没有投资“两房”股票。“两房”的债券目前还本付息是正常的，价格稳定。外汇局同时表示，会继续密切关注“两房”相关进展，保障外汇储备资产安全。但究竟中国外汇储备中持有多少“两房”债券，至今官方未曾公布过。《经济参考报》记者10日致电外汇局询问此事，也未得到相关答复。

　　除了官方储备对“两房”债券的投资，一些国内的金融机构也购买了部分“两房”债券。例如，中国银行2010年中报显示，截至2010年6月30日，其持有美国房地美公司和房利美公司发行债券的账面价值为8.19亿美元(折合人民币55.59亿元)；“两房”担保住房贷款抵押债券的账面价值为16.64亿美元(折合人民币113.02亿元)。“目前以上两类债券还本付息正常。”中行称。

　　据多家国内媒体的猜测，国内机构持有“两房”债券的规模大约在5000亿美元左右。外汇局曾表示，“两房”债券规模大、流动性较好，在债券投资领域一直是各国中央银行进行外汇储备投资的重要对象。危机期间，“两房”获得美国政府的积极救助，总体情况稳定。但是，赵庆明强调，“两房”的问题必须引起我们的高度重视，因为，一旦美国政府“退出”两房，则“两房”债券将等同于垃圾债。而目前，“两房”债券的信用级别是美国的国家信用，收益率水平甚至高出同期限美国国债。记者查阅房利美和房地美2010财年第三季度财报得知，去年第三季度，房利美净亏损为34.6亿美元。其“兄弟”房地美净亏损为25亿美元，而加上需要支付政府救助金总额达16亿美元的股息，当季共亏损41亿美元，这也是房地美在过去十三个季度中第12次出现亏损。

　　“按照西方所一贯秉承的‘如果指望政府出钱救助私人机构，私人投资者自身也必须承担损失’的原则，中国投资者固然不会在‘两房’相关债券的投资上最终出现全损，但也几乎不可能全身而退！因此，如果可能，我们仍建议：必须择机积极减持相关债券。”鲁政委说。

　　不过，渣打银行经济师严瑾在接受《经济参考报》记者采访时表示，市场也不必过于担忧“两房”问题对国内投资者的影响。她指出，根据渣打银行的追踪研究，中国对包含“两房”债券在内的美国机构债的投资在过去几年内一直在减少，投资美国机构债占外汇储备的比例从2007年30%下降至2010年11月的16%，这意味着中国已经在将投资转向其他方向。

　　外汇局日前表示，将坚持外汇储备多元化投资策略，稳步拓展投资领域。进一步深入研究和评估外汇储备经营的风险承受力，继续加大对投资领域、产品和工具的研究，坚持长期战略性的投资理念，在审慎评估的基础上稳步推进多元化投资，实现外汇储备安全、流动和保值增值的目标。