全球楼市大扫描（下）
2009-11-11 00:00:00 第一财经日报
臧文茜
今年初以来，俄罗斯所有大城市的住房价格均大幅下滑。各城市的房价跌幅一般都在15%～20%之间。
俄建筑协会提供的资料显示，全国房价跌幅（同比）居前5位的城市为伏尔加格勒、彼尔姆、罗斯托夫、彼得堡、莫斯科，跌幅分别为23.9%、 23.5%、 22.3%、 20.3% 和19.7%。其他城市房价跌幅也大多在10%以上。
业内专家指出，俄房价的波动态势表明，金融、经济危机对俄罗斯楼市的影响是普遍的，不受其所处城市的地域、人口多少、经济好坏等因素左右。
俄宏观经济研究中心负责人马特罗索娃表示，在金融、经济危机之下，投资俄罗斯房地产已经从盈利走向亏损，不少人转而进行外汇投资。
开发商缺钱 大批楼盘停工
已有专家警告说，如果危机得不到有效控制，中小开发商明年将被挤出俄房地产市场。莫斯科国家建设监察委员会主席扎依科近日在一次记者会上透露的信息证实：“由于陷入财务困境，莫斯科在建的3000个楼盘已有1/3被迫冻结。”
俄罗斯MIEL房地产集团总裁库利科夫也表示，许多地区60%～70%的塔吊都已停工或被拆除。
有专家认为，俄罗斯民众对房地产的需求量急剧减少，是本国开发商的资金危机引起的。因为在开发商资金周转不灵的情况下，不能指望房子按时建好。就算俄政府从现在起对住房信贷市场鼎力相助，俄楼市也要到2011年才能走出困境，恢复到2007年的水平。
还有专家表示，俄罗斯出现楼房滞销的原因还包括：其一，经济不稳导致民众收入不稳，不敢向银行申请按揭；其二，很多人在等待房价继续下跌。
俄罗斯约80%的住房建设资金来自预售，但目前，俄银行几乎已经停止审批抵押贷款（按揭）。俄地区发展部副部长克鲁格利克证实，全国几乎所有的楼盘销售都已陷入停顿。
俄罗斯“建筑和工业建材价格制定联邦中心”负责人叶尔莫拉耶夫上月底说：“从去年秋天金融危机开始以来，莫斯科经济适用房的实际成交价已经下降30%。市内黄金地段住宅区的高档住房成交价更是大跌50%以上。”
金融、经济危机不但冲击了俄罗斯楼市，也严重影响了俄政府的经适房计划。俄地区发展部部长巴萨尔金近日说，今年俄罗斯经适房建设面积将比去年下降10%。俄去年共兴建经适房6400万平方米。
按揭利率高企 百姓难承受
为激活楼市，俄总统梅德韦杰夫7月底责成政府，在央行的参与下，于12月10日前制定完成俄罗斯住房抵押贷款长期发展战略。梅德韦杰夫指出，俄政府的目标是让50％的俄罗斯购房者能获得按揭。据总统助理德沃尔科维奇估计，今年全俄按揭市场总额为约2000亿卢布（每28.76卢布约合1美元）。
梅德韦杰夫认为，俄罗斯将在2～3年后恢复到金融危机前12%～14%的按揭利率水平。但他表示，俄罗斯的按揭利率降到6%～7%才可以接受。
不过，据俄罗斯Creditmart公司统计，目前俄罗斯以卢布贷款的住房按揭利率最低为18.7%。最高达到20.6%。在次级抵押贷款市场购买住宅，按美元计算的利率最低为14.04%，最高为16.13%。这一切都是由俄罗斯居高不下的通货膨胀率决定的。
这么高的按揭利率，百姓当然难以承受。莫斯科市副市长罗斯里亚科认为，如果国家承担一些基建费用，莫斯科房价将降到4万卢布/平方米。莫斯科周边地区房价将降到3万卢布/平方米，甚至便宜更多。这样，普通百姓才能在这么高的利率下买得起房。
各地百计救市
为稳定楼市，俄罗斯各地方政府各显神通。这也给低迷的市场带来了一线生机。
莫斯科国家订购委员会负责人莫诺索夫日前宣布，今年前8个月，莫斯科共建成60万平方米经适房，年底前将建成100万平方米，明年规划的面积也将不低于今年。
在新西伯利亚州，当地政府也承诺今年将完成上百万平方米保障性租房。该州州长托洛孔斯基表示:“我们采取了一系列援助措施。比如想办法保障施工不中断，并为购房者提供优惠贷款,首付仅需30万卢布。这一系列举措取得了正面效果，住房需求大大上升，申请优惠贷款的人数也增加了一倍。”
托洛孔斯基也承认，该地区人人买得起经适房还为时尚早—— 本轮危机以来，当地居民的平均工资水平急剧下降，目前月平均工资为16786卢布，而经适房价格为4.4万卢布/平方米。
在伏尔加格勒州，经济危机之前，经适房价格曾达到5.4万卢布/平方米，现在已降至3.3万～3.5万卢布/平方米。当地政府为帮助房地产市场复苏，由州财政向每位贷款购房者补贴住房总价的10%。据初步估算，当地政府今年为此将至少支付8500万卢布。
在下新城州，房价也已一路下滑至4.7万卢布/平方米。当地政府承诺，今年该州的住房建设将全部按计划完成，不会出现烂尾楼。目前，该州正运作几个援助方案，其一就是对当地900个家庭提供优惠房贷——如果这些家庭的成员所就职的单位愿意提供担保，这些家庭就能获得年利率为6%的优惠房贷。但在偿清贷款前，这些人不得辞职。有数十家企业参与了该方案。