位子不牢，房子难稳。受高失业率影响，美国一季度房屋净值再贷款违约率升至3.52%的新高。之前公布的抵押贷款违约率、房屋止赎量上升等迹象预示，美国楼市前景不乐观。

    美国银行家协会周二发布报告表示，房屋净值再贷款违约率从去年四季度的3.03%升至今年一季度的3.52%。“失业率是推高这一违约率的主要原因。”该协会首席经济学家James　Chessen表示，“如果企业不增加雇员，经济不出现明显好转，违约率很难有所改善。”

    6月美国失业率升至9.5%，创26年来新高。据彭博社统计，2007年12月以来美国各大企业已裁员约650万人。美国总统奥巴马预计年内失业率很可能升至10%。

    失业率高企已令银行抵押贷款状况严重恶化。美国财政部货币监理署和银行监管局本周发表的一季度住房抵押贷款研究报告显示，在美国全国性银行超过6万亿美元、约占全国总量64%的居民住房抵押贷款池中，不同类别贷款违约率均大幅上升。截至一季度末，优级、次优和次级抵押贷款严重逾期比例分别为2.9%、10%和16.7%。而美联储之前公布的一季度全美银行居民住宅抵押贷款拖欠率飙升至7.91%，远高于上世纪90年代初楼市调整时的拖欠率。

    中国国际金融有限公司海外市场分析师侯振海指出，最令人担忧的是优级贷款违约率快速升至2.9%，去年同期此类贷款逾期率仅1.1%。“传统违约风险很小的优级贷款一旦大量逾期，给银行造成的损失将远超次级贷款。目前优级、次优和次级抵押贷款分别占贷款总量的67%、10%和8%。”

    这将给美国银行业带来沉重压力。“虽然美国大型金融企业资产负债表经过海量融资后已大幅改善，银行业会计准则大幅放款，但未来一两年美国银行业仍将饱受住宅抵押贷款违约的困扰，盈利能力的快速恢复将很难实现。”侯振海表示。

    2月18日奥巴马宣布最新房地产市场救助计划后，美国政府近几月一直向各大银行施压，要求其更改还款条约，减轻美国房奴负担，防止更多美国家庭因无力偿债而进入止赎程序，但条约修改后仍然发生大量违约。4月，美国报告房屋止赎案例数量超过34.2万，同比激增32%。《洛杉矶时报》日前警告称，美国随时可能爆发新一波房屋止赎潮，其中包括许多优质贷款者和持有浮动利率抵押贷款的房主。

    总体来看，美国房屋市场正趋于稳定，主要原因是市场出现大量廉价止赎屋、政府提供诸多奖励计划刺激买气，及房贷利率持续偏低。巴克莱资本经济师Michelle　Meyer7月3日发布的报告预测，明年下半年美国房屋所有权被银行收回数将达到高峰，房价可能再跌7%，颓势将延续至明年底。

    侯振海认为，尽管美国房价2006年见顶以来累计下跌约36%，但仍高于长期均衡水平。“虽然房价还在‘跌跌不休’，但近期房屋销售和新屋开工等数据有见底企稳迹象。此轮楼市调整时间有可能长于预期，下半年见底可能性很大，但快速恢复和繁荣恐难实现。”