一、通过社会公共房屋管理部门和私人机构等不同体系共同为城市居民提供住房

    英国城市居民的住房供应体系由社会公共房屋管理部门和私人机构共同构成。绝大多数居民都是通过私人机构提供的住房(包括出售给居民私人拥有的产权房和出租给居民使用的租赁房)解决住房问题。社会公共房屋管理部门提供的住房(包括政府房屋管理委员会拥有和房屋管理协会拥有的住房)主要通过出租方式，用于解决中低收入家庭的居住问题。根据英国2003年的统计数据显示，在全国城市居民住房中，业主自住的住房所占比重为69．4%，私人出租和社会公共房屋部门提供的住房所占比重分别为9．7％和20．6%。与中小城市相比，大城市业主自住房所占比重较低、私人出租房所占比重较高(伦敦市业主自住房和私人出租房所占比重分别为57．8%和16%)。

    二、英国城市居民的住房中，不同供应体系的住房结构类型和住房户型大小差异较大

    英国城市居民的住房中，住房结构主要包括独立住房和公寓两类。独立住房占主要部分，所占比重为 81．3％；住房产型类别中，三居室及以上住房所占比重为63．4%。处于城市中心的房子一般是单身群体和无小孩家庭租住的高级公寓(户型较小)和中低收入家庭租住的福利房。由于空气质量好、上学方便，有小孩的家庭大都住在离市中心约一个半小时车程距离的郊区独立住房里。

    不同供应体系的住房结构类型和住房产型大小差异较大。私人机构供应的住房主要以独立住房类型和三居室及以上房屋类别为主，其中，独立住房所占比重为87．6%，三居室及以上房屋所占比重为69． 4%。社会公共房屋部门提供的住房中，独立住房和公寓类房屋数量差距不大(所占比重分别为55．7％和 44．3%)，但以两居室及以下房屋类别为主，所占比重为60．9%。

    另一方面，不同规模城市居民的住房结构类型和住房产型大小也有较大差异。大城市中，公寓类房屋和两居室及以下类别房屋所占比重远远高于其他城市。例如，在伦敦市，私人机构和社会公共房屋部门提供的住房中，公寓类房屋所占比重分别为35．9%和 75．2％，两居室及两居室以下类别房屋所占比重分别为39．5%和64．2%，都远远高于英国其他城市的水平。

    三、通过多种方式解决无家可归者和中低收入家庭的住房保障问题

    英国在上世纪80年代实施住房制度改革，将大量的公房出售后，保障性住房的数量逐渐下降。近年来，随着城市中无家可归者和中低收入家庭住房问题的日渐突出，英国政府又逐渐加大了社会性保障住房的供应力度。英国的社会性住房由中央政府、市、区和私人四个层次共同参与，不同城市根据自身实际制定不同的保障目标和详细的阶段性实施计划，通过严格认定，利用三种方式加以实现。

    首先，各级政府将城市无家可归者和外来务工暂住人口的住房问题作为住房保障的重点。对离家出走者、由于特殊原因不能住在家里者以及由自然灾害造成的无家可归者等六类群体提供临时住所。通过提供低居住成本租赁房的形式解决外来务工暂住人口的居住问题。

    其次，公共房屋管理部门为中低收入家庭提供一定数量的可支付产权房(相当于我国的经济适用房)和可支付租赁房。可支付住房对房屋的大小和位置没有统一的限制，根据家庭实际可支配收入和人口数量的差别进行不同的设计。

    可支付产权房的价格比同类商品房低30%左右，分为全产权房和半产权房两种方式。半产权方式是居民和房屋管理协会各拥有50%的产权，在居民家庭收入、人口等发生变化后，既可以购买另一部分产权，也可以将自身拥有的一半产权退出或转让。

    第三，中低收入家庭租住私人机构提供的住房。政府鼓励经过认定后符合住房保障条件的家庭租住私人机构提供的住房，相应比例的租金由当地政府相关机构直接支付给房屋出租人。但这部分住房所占比例较小，由于中低收入人群对所住住房不很爱惜，私人机构大都不愿意将房租给他们。

    对于各类住房保障群体的认定，各城市都有一套严格的程序。通过收入、养老金、保险金、税收等各种帐户记录，结合家庭人口数、自身健康状况等多种指标进行综合评定并最终确定住房保障的标准。

    四、英国超大城市居民的住房状况相对较差

    英国超大城市居民平均住房状况相对较差。以伦敦为例，伦敦市居民的平均住房状况远远低于英国其他中小规模城市。统计数据显示，2002年，伦敦市大约有1／3的住户居住在面积较小的出租屋里；超过5万户居民居住在伦敦市政府提供的临时住房里，这些临时住房条件较差，约有1／6只能容纳床和饭桌等简单设施。只有大约4%的住户居住在独栋住房里，远低于英国20%的比例。

    五、英国对城市旧城区的改造，强调综合开发、统一利用

    随着社会的不断发展，英国的很多老城市都面临着大规模的改造和更新。英国对城市旧城区的改造，强调综合开发、统一利用。开发商的开发方案和综合实施计划是项目竞标成功的重要条件。

    首先，强调不同阶层居民的混合居住，各类住房合理搭配，反对建高级社区，避免形成事实上的贫民窟。

    其次，英国政府于2004年修改了《住房法》，就如何确保建造足够多的低收入群体买得起的“社会性”住房，做了详细的规定。各城市政府主要通过规划手段，强制要求新建项目中必须有一定比例的中低价位住房(伦敦市要求新建项目中中低价位住房的比例高达50%)。中低价位住房或者由开发商建好后以同类商品房价格的70％卖给公共房屋部门，或者在开发商取得项目时就将一部分位置较好的土地以较低价格卖给公共房屋部门，由其进行建设。

    第三，在城市综合建设中，开发商必须承担建设一定量的公共建筑的义务。公共建筑的方案和规模是开发商取得项目的重要砝码。

    六、英国务城市通过各种财税、金融措施为居民购房提供帮助

    1．通过财政支持和抵押贷款免税措施，鼓励居民购房

    (1)由财政支持，实行产权分享方式(也称为半租半买形式)推动居民分步骤购买住房。

    对于购买能力低、无力一次性贷款购买住房的居民，通过财政支持，由居民先购买部分产权，其余部分仍继续付房租，等将来经济能力提高后，再买下整套住房。购买部分产权的居民可以有三年的优惠购买权，三年之内购房的房价与其他优惠条款不变。通过这种房屋所有权归居民和房主共有的过渡方式，推动居民最终买断全部产权。

    (2)由财政支持，通过房价优惠措施吸引居民购买其租住的由社会公共房屋管理部门提供的公房。

    房价优惠折扣按居住期计算，以两年居住期为起点，独栋房屋的起点优惠为32%，公寓中的单元房起点优惠为44％。以后每增加1年，独栋房屋可增加1%的优惠，以优惠金额占总房价的60%为限；公寓可增加2%的优惠，以优惠70%为限。所有住房优惠金额的最高限度为5万英镑。

    (3)对住房抵押贷款实行免税政策。

    英国的住房贷款利率较低，并且具有可变性。政府对住房抵押贷款实行免税政策，因此金融机构可以用较低的利率向居民提供贷款，从而减轻了借款人的利息负担，刺激了居民贷款购房。住房抵押贷款的利率根据通货膨胀和市场利率的变化进行调整。

    2．金融机构提供各种金融支持手段为居民购买住房提供帮助

    (1)通过抵押贷款优惠措施促进居民购房。

    英国的住房贷款银行对居民购买住房提供的贷款有信用贷款、不动产担保贷款等，但最主要的形式是住房抵押贷款。各保险公司和商业银行等金融机构提供的住房贷款也基本上是住房抵押贷款。

    英国的住房抵押贷款优惠措施主要有以下特点：

    第一，抵押贷款的偿还期较长，一般是15—25年，最长期限可达30年。

    第二，贷款率(贷款占房价的比率)高，一般为 80%；在有保险公司担保的条件下，最高可达90%，甚至100%。为居民购买住房提供了十分有利的条件。以伦敦为例，其居民平均每7年就更换一次住房。

    第三，灵活多样的贷款方式。各金融机构根据借款人的不同需要和收入状况，在贷款偿还期限、偿还方式、贷款利率的调整方式和贷款率等方面灵活安排。最大限度地满足购房人的需要。借款人还可以将住房抵押贷款与借款人的定期人寿保险相结合，在贷款偿还期内每月偿付利息，同时又缴纳人身保险费，到人寿保险到期时，用到期的人寿保险收入归还抵押贷款。

    (2)大力发展住房金融机构。

    英国大力扶持互助性质的住房金融互助会。通过限制其他银行进入个人住房抵押市场，帮助住房金融互助会逐步占领住房金融市场。住房金融互助会的赢利又通过某种方式返给存款人和借款人，大大缓解了城市居民的购房贷款压力。

    七、英国城市居民住房供应和保障政策对我国房地产行业发展的启示

    1．不同规模城市居民住房水平的客观差异，要求我们在制定政策时要注意因地制宜、区别对待

    在相同的政治、经济体制下，一个国家不同规模城市居民住房水平具有客观差异。大城市经济活力强，对外来人口有较强的吸引力，流动人口多，人口密度大，物价水平和房价相对较高。因此，大城市居民的住房状况(居住面积和居住位置)必然要差于相同区域内的中、小城市。而我国大、中、小城市之间，东、中、西部区域之间差距更为明显。在制定政策时要结合各城市的自身实际，针对不同的供应体系，在住房结构类型、住房户型大小等方面，因地制宜，区别对待，不能搞“一刀切”。

    2．通过政府、企业以及金融机构等，全社会共同参与解决城市中低收入居民的住房问题

    解决城市中低收入居民住房问题，在通过政府财政由社会各公共部门为中低收入家庭提供可支付产权房和租赁房的同时，需要企业和银行等金融机构的共同参与。在银行等金融机构通过各种金融创新工具为居民购房提供优惠支持的同时，由企业在开发房地产项目时，建设一定数量的中低收入家庭住房，并以相对低的价格和合适的方式提供给中低收入居民，增加的成本或者由企业让渡一部分利润，或者通过相应项目中高档房的销售加以合理弥补。这符合福利经济学中社会资源优化配置的原则，如果操作得当，是一种行之有效的办法。

    3．采取有效措施，重点解决城市外来务工暂住人口和无家可归者的居住问题

    根据各城市自身的实际，采取合理、有效的措施，在特定的区域，建设一定数量的低居住成本租赁房，有效解决城市外来务工暂住人口和无家可归者的居住问题，不但有利于保持社会稳定，而且由城市移民建筑产业拉动配套工商业、服务业而形成的自我营养机制也会为城市的发展提供向上的推进力。

    4．在城市旧城改造中，应合理规划、综合布局、合理利用

    在城市旧城改造中，进行项目招投标时，必须对公共建筑、商业建筑、各类住宅进行合理规划，并明确相应的位置和用途。开发商在项目建设中，合理承担建设一定量城市公建的任务，并在投标合同中加以明确，既能体现企业服务于社会所应尽的义务，又会大大缓解我国各地方城市建设的资金压力。

    同时，对于一定规模的开发项目，通过综合布局对土地进行有效利用。一方面，强调混合居住、邻里插花，要求高、中、低档各类住宅统一开发，不同层次居民和谐地融入在一个社区中；另一方面，通过对相应物业底商的充分利用，既有效地节约了城市空间，又为社区居民提供了便利。