为考察德国的房地产登记制度，建设部组织考察团赴德国进行了有关考察。在德期间，我们访问了德国吉森大学、吉森市基层法院、黑森州测量局、柏林公证员协会等机构，了解了德国的房地产登记制度。

    一、德国房地产登记制度概述

    德国房地产登记制度的主要法律依据是1900年生效的《民法典》，其重点强调了对私有财产的保护，其中第三编为《物权法》，分别对占有、关于土地权利的一般规定、所有权、地上权、役权、先买权、土地负担、抵押权、土地债务、定用土地债务、动产质权和权利质权等内容做出了具体规定。

    德国法律在确定房地产物权的所有权主体方面有明确规定，公法法人的所有权和一般自然法人的所有权本质并无二质，得到法律的保护没有区别，这是国家对私权的尊重和保护，也是市场经济法制的必然反映。按照德国民法“公法法人的私有财产所有权理论”，即各种公法法人、联邦政、州县(区)或镇政府机关都可以是财产所有权的所有权主体，他们对自己财产的权利都是所有权者，财产受国家宪法保护。

    德国的房地产登记是根据1900年颁布的《地产登记法》，由专门设置的登记机构负责对房地产的权利取得和处分实行申请登记制度。登记部门设在州地方法院下属的基层法院。其登记为要件主义，是权利登记制。对于登记的申请采用实质审查，除对申请登记所必备的形式要件、登记手续是否完备要进行审查外，还要对土地权利的变更原因以及是否有效成立进行核查，无疑问方可办理登记。登记具有公信力，经登记不可推翻。

    1．登记机构及土地登记簿内容。德国的法院体系为基层法院、州法院、州高级法院、联邦高级法院。土地登记机构设在基层法院。基层法院除负责土地登记外，还负责企业登记。土地登记簿统一设在地方法院的登记部门，受国家法律保护，一般由以下几部分组成：一是土地状况，包括四至、界址点、面积等有关内容，其信息一般从政府设立的土地测量部门获得；二是所有权人，若发生变更，会在登记簿上划X，再登记新的所有权人，登记簿会一直保存；买卖合同则到一定的保存年限后删除：三是土地权利负担状况，如是否被查封、是否有居住权的登记等；四是预告登记的情况，即在抵押贷款偿还之前，不是完全的所有权人等。登记簿按土地所有权人设立，一个所有权人一个号码。根据当事人的需要，在登记后可以出具登记证明(也称房产证)，证明的内容与登记簿记载的内容一致，不盖章简单打印的为10欧元，盖章的为18欧元。

    2．登记内容。德国《民法典》物权规定，物权的设立、转移、变更和废止归为物权行为，都可申请登记，登记是自愿的。除所有权外，还有地上权、役权、先买权、土地负担等，涵盖了担保物权和用益物权。具体的登记有：预告登记、异议登记、地役权、通行权、地上权、居住权、相邻权、抵押权等。在德国民法中预告登记是一种必须在土地登记簿中登记的担保手段，是为了保障债权人实现其物权的债权请求权。它有“转让预告登记”和“涂销预告登记”，前者是保全权利转让的请求权登记：后者是所有权人与抵押权出现混同一人时，为了保全后序顺位抵押权，后序顺位抵押权人要求所有权人涂销其优先顺位的抵押权的预告登记。所以预告登记是介于债权与物权之间，经登记公示后，以保全房地产的请求权为目的，具有物权效力的一种登记制度。

    3．公证员制度。公证员制度在德国的房地产登记中起到了重要的作用，德国法律赋予了公证员在房地产登记中的特殊地位。其德国《民法典》和《公证法》规定，只有经过公证的合同才有效。德国房地产转让的程序通常是：在房地产转让公证前，公证员要到登记机关审查土地房屋权利状况、有无权利负担、是否有建筑许可等，甚至包括土地上是否有通讯、电气设备等，然后由公证员起草买卖合同草案；若有变更，可找双方共同协商修改合同，最后确定合同、进行合同公证。从签订合同到正式登记之前，为保护买方的所有权，在签订合同的第二天，买方有申请预告登记的权利，同时，公证员还要履行告知义务，一方面要将房地产买卖情况向税务部门告知；另一方面，还要将房地产买卖价格，包括土地的价格和房屋的价格向政府有关部门告知。随后，由公证员向登记机关申请登记，所有权向买方进行转移，预告登记解除。登记机关完成登记后，会向公证员反馈登记信息，一般情况下，公证员还会得到登记副本。最后，公证员还有义务对登记进行审查，如发现错误，向登记机构申请更正；无错误，则通知双方当事人，整个交易完成。由此可见，在房地产登记中的各环节，公证员发挥着履行实质审查的关键作用。

    公证员收费的标准，按照《公证员收费法》执行，按土地价值的百分比收取。如100万欧元的土地买卖，单方做出意思表示时的单方土地变更收费标准为千分之一点五，若是双方协议，标准为千分之叁，高于100欧元的累进递减，低于100欧元的累进递加。

    4．登记责任赔偿保险机制。由于德国登记制度的独特性，登记责任赔偿分为两部分：一是登记机关的错误实行国家赔偿，但登记机关的登记人员有失误要追究其责任。因此登记人员一般都购买10万欧元的职业责任保险。如果登记机关自己发现了登记错误，可以主动纠错，并注明撒消。二是为防范公证员工作失误而造成的风险，公证员一般都购买义务性的职业责任保险，保险金额一般为30万欧元，保险费为 1900欧元。其次，还有公证员协会提供的团体险，保险金额一般也为30万欧元。另外，还有大的律师事务所额外提供的保险。除此之外，地方各公证员协会还建立了联邦信誉基金。若对当事人造成损害，当事人可到法院起诉，法院判决后根据保险范围由保险公司支付，但保险公司随之会提高该公证员的保险费，若属公证员自身责任而非保险公司的责任，由联邦信誉基金赔偿。

    5．信息查询和共享。在一个地方或州政府均设有一个信息处理中心，负责处理所有政府需要的信息数据，其中包括土地登记簿的资料信息。地方的土地测量局负责提供土地、房屋的测量数据及房地产的评估报告，各部门的基础数据汇总到信息中心供有关部门 (如登记部门)查阅和使用。登记的信息一般是权利人和当事人以及其授权的人能够查询；公证员、司法人员可以查询，银行可以查询利害关系人的信息，但所有的查询都有查询痕迹的记录。此外，还可以通过互联网与登记系统联接，联网费是1000欧元，每年的年费500欧元，查询一次10欧元。

    二、德国房地产登记制度对建立和完善我国房地产登记制度的借鉴意义

    1．尽快出台并完善有关的法律法规。由于我国房地产登记立法不完善，以及各部单行法律之间在房地产登记问题上的规定衔接不够紧密，造成了我国房地产登记目前出现了房产和土地的登记机关不统一、登记程序不统一、登记信息不统一、登记权属证书不统一的状况，出现了一些登记风险。因此，我国应尽快出台《物权法》，并尽快启动《不动产登记法》的起草工作，进一步完善房地产登记制度，调动亿万人民创造、积累、爱护财产的积极性，促进社会经济的发展。

    2．城市房地产应该实施统一登记，并由现行的房产登记机构承担。城市规划区内的房地产应由房产登记机构进行登记。主要考虑：一是从权利形态上看，房地产登记的核心是所有权登记。目前，我国土地依法属于国有或者集体所有，土地使用人只有有期限的土地使用权，而房屋产权人拥有的是房屋所有权。二是从住宅建筑形态上看，目前我国城镇房屋以多层或高层建筑为主，业主对房屋的权利是明确、具体的，而业主享有的国有土地使用权采用按比例分摊，其享有的土地权利是不可确指的，无法明确权利的具体部位，业主的土地权利仅具有象征意义，且依附于其专有部分的建筑物所有权。三是我国已经逐步建立了包括房地产管理法律、行政法规、部门规章的房地产登记法律体系。建国初期，我国就开始在城市进行房地产登记，逐步形成了一套相对完善的管理制度、标准、程序和操作规则。经过多年的不断完善，各城市房地产登记机构已经形成了完整的房地产权属登记资料。近年来，建设部大力推行房地产登记规范化管理，多数大中城市已经实现了房地产登记数字化管理。各城市都公开了办事程序、简化了办事环节、缩短了办事时限、降低了收费标准，并实现了一个窗口办理，对保护产权人和相关当事人的合法权益起到了很好的作用，也为房地产登记制度的进一步完善奠定了基础。四是群众多年形成了房地产交易就是房屋买卖的习惯，城镇居民对房屋所有权的重视程度较高。目前，城镇房屋登记发证率超过90％，而土地使用权登记发证率较低。据了解，对房屋买卖目前大多数城市还没有办理分户土地使用权登记。由于房屋产权转移的其占地范围内的土地使用权依法随之转移，因此，当事人申请房屋产权买卖登记时，可以一并办理土地使用权登记。

    3．强化登记的公示和公信作用，建立登记信息的社会化服务体系。房地产登记是房地产物权变动的公示方法，登记的目的就是通过登记簿，准确记载不动产权利的归属和变动。任何当事人设立、转移物权都会涉及第三人的利益，物权的设立、转移必须公开、透明，才能保护第三人的利益，维护交易的安全。现代民法建立了公示制度，将物权设立、移转、变更、消灭的事实通过登记的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动情况。因此，房地产基本登记信息应该可以公开查询，这样有利于房地产相关当事人了解房屋的基本信息，强化登记的公示和公信功能，从而达到保护交易安全的目的。我国在制订房地产登记法律时，要明确登记信息和资料的查询办法，这样也有利于房地产登记机关进一步强化登记责任，加强内部管理，减少登记失误。

    4．进一步扩大和完善房地产登记的类型。针对当前和今后房地产物权登记新的发展趋势，权利的设置越来越复杂，同一房地产之上可能同时存在数个物权，越来越多的物权需要通过登记来体现(例如预告登记、异议登记、地役权、通行权、地上权、居住权登记等)。在这一方面，我国的立法相对滞后，不能适应我国社会主义市场经济的发展、保障正常的房地产物权秩序、保护房地产权利。因此，应该根据《物权法》的要求，相应增加登记的类型。

    5．建立房地产登记错误责任赔偿保险制度。我国的登记机构没有建立责任赔偿保险制度，如果发生赔偿一般都是实行国家赔偿，国家承担的责任和风险较大。目前我国房地产登记错误的情形可分为两类。一是登记机构以外的原因导致的登记错误。主要有：当事人故意隐瞒有关事项、提供虚假证明资料，骗取房地产登记(根据我们掌握的情况，绝大多数登记错误属于这种情形)；当事人提交的资料反映的情况不真实(当事人不知情)；公证文书、面积测量报告等第三方机构出具的证明文件错误。二是登记机构自身的原因导致的登记错误。主要有：个别工作人员故意或过失导致的登记错误；没有按规定的程序和标准进行审查导致的登记错误。登记的错误无疑会给善意的权利人或真正的权利当事人及利害关系人造成损害。我国《城市房屋权属登记管理办法》和《土地登记规则》中有类似“救济”机制的条款规定，但是未做明确规定，需进一步加以完善和规范。借鉴其他国家和地区的房地产登记制度，赔偿机制的模式可以参考以下三种：一是，依照《国家赔偿法》的规定进行赔偿。二是，建立专门的赔偿基金，从登记费中按一定的比例或按一定的数额提取资金，建立专门的赔偿基金。三是，建立登记机构保险制度，或者建立登记工作人员的职业保险制度。

    6．按照城乡一体化的原则，加强集体土地上的房屋登记，建立城乡统一的房屋权属登记制度。我国《城市房地产管理法》适用范围是在城市规划区国有土地范围以内，在城市规划区外的，只要属于国有土地，也可以参照执行。目前对于集体土地房屋权属管理主要的依据是国务院1993年发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》，规定县级以上人民政府建设行政主管部门应当加强对村庄、集镇房屋的产权产籍管理，依法保护房屋所有权人对房屋的所有权。实践证明，由于登记机关的不统一以及村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员和知识，目前城乡登记管理的水平有较大差别，登记中城乡管理不统一的矛盾日益突出。国际上通行的房地产权属登记的一项原则是“帘幕原则”，即只能透过一个窗口来了解房地产权属状态，政府的登记簿是公众获得信息的唯一来源。因此，要按照城乡一体化管理的原则，实行统一登记。

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