董健 上海市房地产登记处

    在我国，人们购买了房屋，要办理两次登记，分别领取《房屋所有权证》和(《土地使用证》。在房地合一的部分地区如上海，虽然只办理一次登记、领取一个《房地产权证》，但证上仍然记载两项权利：房屋所有权和土地使用权。因为在我国，房屋和土地被认为是两个不同的不动产，当然要分别记载。

    但在澳大利亚，人们只办理土地登记，并不登记房屋。这岂不是置购房人的权利于危险之中?实际并非如此。这就要从土地的概念说起。

    在澳大利亚，土地是一个空间概念，是三维的、立体的。土地就是空间，既可以纵向分割，也可以横向分割，分割出的空间，无论是否接触地面，都是土地。同一块地面上下，可以依水平高度和竖向边界划分出几十、几百块土地。而房屋，则是土地空间的一部分，属于土地的组成部分。

    例如，某人拥有一处空地，则其土地是沿其地面边界向上、向下围合的空间。该人将土地进行了登记，然后在其中建造房屋。房屋建成后，他拥有的土地范围仍然不变，还是原来边界围成的三维空间，房屋的存在只不过将土地空间作了内部变动，因此，不需要将房屋再登记一次。无论是建一幢单层住宅，还是建一幢高层旅馆，都是如此。

    假如该人建造了一幢小型办公楼，共两层，每层两间，总共四间。他将四个房间分别出售给四个人。那么，这四个人购买的就是土地，每一间房间所占据的立体空间，就是其各自拥有的土地。而原土地所有人，还剩下一块土地，那就是扣除该楼所占空间后的剩余部分，就像中间挖去一个洞的蛋糕。这时，当事人办理的是土地的转让登记，而不是房屋的转让登记。

    当然，该人如果不想保留自己的土地，将其全部出售，则四个业主除分别拥有四块立体的土地外，还共同拥有扣掉四块立体土地以外的所有空间。

    这种情形既包括小型的土地，也包括大型的高层建筑用地。一个简单的实例，某公司拥有一个土地空间，建成一幢高层综合体，包含多层裙房和两个塔楼，然后分别出售给两个业主。土地归属结果如下图：

    该土地空间分为三块：地块1(图中LOTl)、地块2(图中LOT2)和共有地块(图中COMMON PROPER— TY)。这些地块都是立体空间，其中地块1和地块2分属两个业主，各包含一个塔楼以及裙房的一半，加起来就是整幢建筑，共有地块就是原有空间中挖去建筑物后的空间。相应地，测绘图就不能只有平面图，还需要通过立体图来表示权利人的土地范围。

    可见，在澳大利亚，房屋要么是土地的一部分，要么就是土地本身。对于前者，登记了土地，就不需要再将土地中的一部分(即房屋)重复登记一次；对于后者，所谓的土地登记就是房屋登记。所以，不登记房屋，恰恰是避免了重复登记，丝毫没有威胁到购房人的权利。

    这种关于土地的理念，与我国的土地概念完全不同。在我国，土地被认为是一个平面的概念，是二维的，以面积而不是以体积为度量标准：房屋则是独立于土地的不动产。如有的教科书上写道：“土地是有特定四至范围的陆地表面”，“房屋是建筑于特定地块上的形成固定活动空间的建筑物。”但长期以来由此带来的问题之多，实在不胜枚举。如房屋登记在先还是土地登记在先的“鸡生蛋、蛋生鸡”问题，购房人两次登记的手续繁琐问题，如房屋和土地分别抵押造成的纠纷问题，对房屋和土地分别查封造成的司法机关互相冲突的问题，上百平方米建筑面积的房屋只有几个平方米土地面积的滑稽现象，土地使用权收回后的房屋归属问题……在澳大利亚，这些问题根本不存在。而澳大利亚对土地的定义，既非创举，也非特例。在历史长河中，土地是空间、土地吸附定着物是一个悠久的传统；在当今世界中，大多数国家都不认为土地和房屋是两个独立的不动产。

    自罗马法以来，土地就一直是一个空间的概念，包含其中的房屋、草木等定着物，土地的范围从地心直至天顶。虽然近代以来土地空间的上、下边界作了很大的压缩，但“土地为空间”的理念是牢不可破的。牛津大学F．H．LAWSON和B．叫DDEN两位教授在其经典著作《财产法》中，对土地的特征作了精要的描述：“如果土地是二维的，它将毫无用处。农业需要土地的深度，人的活动也需要地面之上的空间。因而，实际上，土地必须具有体积。法律必须回答的问题是，它应当在第三维空间上延伸到多远，即高度和深度如何。”

    权威的《元照英美法词典》在“LAND”(土地)词条下是这样解释的：“作为一个法律概念，土地是指由地表、地表上空以及地表下部所组成的一个立体的空间，以及在其中生长或永久附着的任何东西。它具有两重特征：一方面，它是不可移动的，从而与动产相区别；另一方面，它又是不可破坏的，空间的内容可以在物理上被分割、破坏或消耗，但空间本身却是不可改变的，这也正是土地在法律上的意义。”

    不仅英美法系国家，我国建立物权法体系所借鉴的最重要法律之一——德国民法典，也在第94条中规定：“定着于土地和地面的物，特别是建筑物，以及与地面连在一起的土地出产物，属于土地的重要成分。种子在播种时，植物在栽种时，分别成为土地的重要成分。”

    实际上，将土地和房屋视为不同的不动产，即实行房地分离主义的，只有少数国家和地区，以日本、韩国、我国内地和我国台湾地区为典型。那么，原因何在?

    我国内地现行不动产法律制度是在中断数十年之后重新建立的，借鉴了我国1949年前中华民国时期的民事法律制度。当时的民事法律制度是以日本民法为蓝本的，韩国的现行民事法律制度也是在日本占据期间建立的。而日本民法采用的正是房地分离主义!可见，日本是始作俑者。但是，日本民法本来是学习德国民法典草案而制定的，为什么在这一点上没有采用德国的房地一体主义呢?

    欧洲的房屋自古以来多是笨重的石结构或砖结构，非经拆毁无法移动。而在日本，房屋和土地的关系就没有那么紧密。日本民法制定之时，其建筑的主要形式为木结构，而且主要为单层。木构房屋可以方便地拆卸、重建，甚至可以不用拆卸，将房屋直接抬起就可移动。因此，将房屋从土地中分离出来，有利于更好地保护在他人土地上建房的人，从当时的情况来看，日本民法的这种改变有着进步的意义，不过，此时房屋实际上相当于动产的地位。在我国建筑史上，房屋也主要是纯木结构或砖木结构，均可方便拆卸，且多为单层。共同的建筑形式是当时的立法者采用日本模式的重要原因。

    时至今日，随着土地的分层利用，多、高层建筑逐渐成为主流，建筑材料也以钢筋混凝土居多，房屋不再能轻易地移动或重新组装，这种矛盾就暴露出来了。建筑被彻底地固定在土地上不可分离，成为空间的一部分。因此，房地分离的现实依据已不复存在，而上文所述的种种弊端却逐渐暴露出来。今天，日本学者也在反思其制度设计，民法学家清水诚就尖锐地指出，“我国将建筑物和土地视为两个独立的不动产是土地制度设计中最大的败笔”。

    在中国，虽然学界和实务界的焦点还主要集中在房、地分离登记的不合理上，主要的矛头还没有指向房屋、土地概念的分离，但在实践中，房屋与土地的边界已开始逐步模糊。上海市政府2006年出台了《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》(沪府发[2006]20号)，提出了“地下土地使用权”的概念，并规定了地下土地使用权的范围，即“地下建(构)筑物的外围实际所及的地下空间范围”。其意义在于，不仅承认了(地下)土地使用权是一个空间意义上的概念，而且其范围和(地下)房屋的范围基本是重合的!虽然还没有实现土地：空间·房屋的突破，但其积极意义是显而易见的。《中华人民共和国物权法》第136条规定了“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”意味着在同一地表的上下可以为不同的主体分别设立土地使用权，这实际上既承认了土地的空间属性，又对其进行了水平划分。虽然名为“土地使用权”，考虑到国有土地所有权人的唯一性和抽象性、土地使用权已成为“准自物权”的现实，该规定无疑具有划时代的意义。

    对于我国的房地产登记界，房地统一登记是当务之急，而土地概念的转变是推动房地统一登记的根本动力。笔者的本意，并非是简单地将房地产登记统一到现有的土地登记机关，而是指“土地登记”其实包括两种登记。现有的“房产登记”机关、“土地登记”机关，都是土地登记机关!只不过各机关有各自的优势，从登记业务量、复杂性上看，无疑，目前的房产登记机关力量更强，有专门的登记机构，而土地登记事务至今仍主要在土地行政管理部门的内设处室办理，力量单薄。但在测绘方面，土地部门掌握着覆盖整个国土的标准坐标系，而房产测绘部门还只能反映房屋的相对关系。因此，登记机关的统一，应当跳出“非你即我、非此即彼”的思维定势，要以登记对象的一元化为逻辑基础，在实务上实现资源整合，以尽快走上统一登记之路。

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