海南省楼市调控政策逆市升级。

3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》），出台多项新政对楼市再念“紧箍咒”。

新政对海南房地产市场提出了很多改革内容，提出实施本地居民购买多套住房的限购政策，还规定海南新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

自此，海南成为全国首个规定全面实行现房销售的省份，也成为第一个在疫情冲击下加码调控的省份。分析人士认为，此次海南对现行房地产限购政策加码力度之强，在国内尚属首次。

海南出台楼市新政

加码调控力度

为了积极抗击新冠肺炎疫情造成的影响，春节后多地不同程度对现有楼市政策加以松绑，但海南却逆市升级房地产调控政策。

海南省政府在2020年3月7日召开的新闻发布会上介绍，已印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》提出明确总体要求、明确部门职责、落实主体责任、健全住房体系、分类精准施策、规范市场秩序、落实目标任务和加强组织领导等方面内容。总体上类似政策以偏紧为导向，进一步体现了当前海南稳定房地产市场的决心。

其中核心内容是建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制，并创新提出发展安居型商品住房，以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示，新冠肺炎疫情对海南房地产业造成了一定影响，但通过落实省政府支持中小企业共渡难关八条措施、帮助企业复工复产七条措施和其他扶持措施，可以有效帮助房地产企业解决困难，渡过难关，加快复工复产，降低对房地产业的影响。

他强调，《通知》的出台，并不是针对新冠肺炎疫情影响，放宽房地产市场调控，而是为了进一步贯彻落实国家关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的要求，巩固房地产调控成效，保持房地产市场稳定，原来的调控政策继续保持不变，并进一步完善。

总体来看，政策继续坚持全域限购政策不改变。坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松、政策不走样，保持政策的连续性、稳定性，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。

四大核心内容空前严厉

首推现房销售制度

如前所述，此次出台的楼市政策主要包括四大核心要点，以下为要点内容及解读。

1.首推省级现房销售制度

政策：自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

解读：以往现房销售的政策只是部分城市零星出现，并未有省份大面积实施。这意味着，海南成为全国首个在省级层面要求现房销售的省份。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地产开发的门槛。商品房预售制度从1994年引入内地，截止今天已经实施超25年，目前全国期房销售面积占总销售面积的比重超过80%以上。

经过25年的推进，商品房预售也越来越备受争议。由于购房者是先交钱再收房，所以在等待的过程中存在着很多未知的变数，而这些年屡屡出现的一些问题都让购房者很受伤。比如，公摊引起的面积差距、偷工减料、交房延期、资金链断裂导致的“烂尾楼”等等。事实上，在全域限购前的购房热潮中，海南依赖的房地产经济催生了大量的存量商品住宅用地和众多招商引资项目配套商品住宅用地的遗留问题。

现房销售对房企影响多大?海南房地产市场研究员罗浩在接受媒体采访时指出，现房销售对房地产开发企业最大的影响是直接导致资金回笼周期延长，资金周转风险增加，从而降低其拿地投资意愿。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，现房销售制度对于房企的购地和项目开发会形成较大的影响。疫情冲击之下，房地产企业资金本就紧张的情况下，一旦预售制取消，改为现房销售，意味着预售部分资金也被缩减，资金压力将会更大。

尤其是结合此前苏州松绑现房销售的政策，可以认为，海南此类政策更多地是为了约束炒地等行为，通过现房销售的模式，防范各类烂尾楼的出现。对于开发商来说，资金约束性更大，投资拿地等也会更加理性。

2.本地居民限购第三套房

政策：《通知》明确本地居民购买多套住房的限购政策。具体来看，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

解读：严跃进表示，此类规定有助于规范当前购房行为，也是在此前对外来人口限购以后，对省内户籍人口等提出的收紧性政策。尤其是此前海南省出台人才落户政策等，各类户籍人口数量在增加。从落实人才购房政策、巩固房住不炒精神等角度出发，也需要明确本地户籍人口的购房政策。

事实上，此前海南省大部分市县对原本地户籍购房没有过多限制，仅对在2018年4月22日之后新迁入户籍的居民家庭，限制购买1套商品住房。

3.创新提出发展安居型商品住房

政策：健全住房保障与供应体系。《通知》提出发展公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房、市场化租赁住房四类住房。

对于以上四类住房，海南省住建厅厅长霍巨燃解释道，对困难群众主要通过公共租赁住房、安居型商品住房进行保障，符合条件的引进人才可以申请公共租赁住房或安居型商品住房。公共租赁住房对城镇低保住房困难家庭免收租金；对低收入住房困难家庭减免租金；对其他符合条件的保障对象，租金原则上不超过市场平均租金的50%。

解读：政策明确了安居型商品住房的建设制度也点明了实质。海南通过发展安居型商品住房，来满足居民家庭基本住房需求。安居型商品住房是保障型住房的一种，和当前海南自贸区、自由港的建设有很大的关系。另外安居房制度的推出，也体现了供给侧结构性改革的导向，对于今年全国各地住房制度改革尤其是住房产品的创新等有较为明显的启发意义。

4.建立城市主体责任制

政策：各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，要避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段，坚持因地制宜、综合施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。要制定“一城一策”工作方案，提出年度调控目标和具体政策措施，努力使地价、房价、房租水平保持在合理区间，确保实现房地产市场平稳运行。对各市县年度调控目标落实情况，每年进行考核。

解读：海南成为第一个以文件落实强调“城市主体责任制”的省份。严跃进表示，各地都在提落实城市主体责任，但动静都不太大，今年或都会在这一点上加以强化。

严跃进认为，今年房地产市场主要是两项工作。第一个是要防范这个价格炒作，继续落实“房住不炒”。第二个房地产市场要保持平稳，要积极应对新冠肺炎疫情带来的影响。对地方政府来说，主体责任的两个任务就是要防范市场波动，既要防范价格过快上涨，又要防止过快下降，也就是要求地方政府促平稳，防范化解房地产市场风险。

实施近两年

“全域限购”政策成效明显

据海南省住建厅厅长霍巨燃介绍，海南省自2018年4月22日实施“全域限购”政策以来，房地产调控成效明显，基本达到预期目标。

来看一看2018年4月海南出台的一系列调控政策：

2018年3月31日，在海南即将进入传统楼市销售淡季时，海南颁布了“史上最严调控”的“房八条”，加码限购政策；

2018年4月16日，海南发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》，要求重点打击恶意炒作、哄抬房价行为，对违规者给予“最严厉的处罚”，直至清出海南市场，并明确对量价上涨过快的市县将进行约谈。

2018年4月20日，海南出台《关于调整住房公积金有关政策的通知》，规定职工家庭购买首套新建住房的，公积金贷款最低首付款比例由20%提升至30%。

2018年4月22日晚间，海南省决定在既有限购政策的基础上实施“全域限购”，非本省户籍居民家庭在海南购买住房，至少须提供一名家庭成员在该省累计24个月及以上个税或社保缴纳证明；而自该通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭，在满足上述条件的同时，只能购买一套住房。

这些调控也获得了显著成效。今年1月17日，霍巨燃预计2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳。

2019年海南全省生产总值增长5.8%,剔除房地产业后增长6.3%。经济结构持续优化。固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4个百分点至59.6%。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。

事实上，进入2019年下半年，随着一系列户籍、人才等政策的发布，引发海南将放开楼市全域限购的各种猜测。此次《通知》的出台，则表明海南摆脱对房地产依赖的决心并未改变。